（2017）豫01民终11659号

裁判日期: 2017-10-12

公开日期: 2017-12-13

案件名称

河南房快递房地产营销策划有限公司、明文彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

河南房快递房地产营销策划有限公司,明文彬,程ＸＸ

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十二条，第一百一十六条，第四百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终11659号上诉人（原审被告）：河南房快递房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人：袁均均。委托诉讼代理人：王长兴，河南德慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：张大成，河南德慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：明文彬，女，汉族，1981年4月18日出生，住湖北省阳新县。委托诉讼代理人：蒋园园，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程ＸＸ，女，汉族，1979年3月23日出生，住郑州市金水区。上诉人河南房快递房地产营销策划有限公司（以下简称房快递公司）因与被上诉人明文彬、程ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初5404号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人房快递公司的委托诉讼代理人王长兴、被上诉人明文彬及其委托诉讼代理人蒋园园到庭参加诉讼，被上诉人程ＸＸ经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人房快递公司上诉请求：1、撤销金水区人民法院（2017）豫0105民初5404号民事判决书；2、依法改判我方不承担退还佣金22800元，代被上诉人程ＸＸ退还定金26200元；3、本案诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实存在多处错误，我方从未有过故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况等行为。就房屋买卖合同签订之初涉案房屋没有房本一事，买卖双方均是知情并同意的，房屋买卖合同的第一条第二款中明确注明：卖方当时提供的是编号为140××××7267的商品房买卖合同而非房产证或者不动产权证，由此说明，签订涉案房屋买卖合同时，买卖双方对于房屋的基本情况是知情的，我方并未就房屋没有房本一事对买方故意隐瞒。并非没有房本的房屋就无法签订房屋买卖合同，更不是签订的房屋买卖合同就是不成立、不生效的合同。即使涉案房屋没有房本，也并不影响合同成立并生效，结合本案合同第九条第二款约定，涉案合同已经在合同各方签字盖章后生效。而成立并生效的合同，各方理应按照合同约定履行房屋买卖合同，即使存在合同无法履行的情形，也应根据合同法的相关规定及涉案合同的有关约定对纠纷进行处理，而不应将一切责任归咎于我方。我方虽为居间方，对于房地产交易的流程进行处理，但是，我方毕竟仅为居间方，对于双方在签订合同后是否可以依约履行无法保证，未能按照合同约定履行理应按合同约定进行处理。二、一审判决适用法律错误。我方所居间的房屋买卖合同成立并生效，已经达到法律规定的收取佣金的条件，因此，我方收取佣金并无不当。另，一审原告诉请为我方承担返还佣金、代办费的连带责任，并没有要求我方承担双倍返还定金、违约金等，而一审判决中判定我方承担返还佣金、代办费，且双倍返还定金超出一审原告的诉请，存在适用法律错误，理应予以撤销，改判或发回重审。再，合同具有相对性，我方收取的定金，为依据合同约定代卖方所收取的，并非我方最终收取。根据合同的相对性，定金双倍返还义务理应由卖方承担，我方代其收取的定金可以代其返还，但我方不应是适用双倍定金罚则的主体。被上诉人明文彬辩称：中介公司在房地产交易领域具有专业优势，买卖双方既委托中介机构，中介机构就应当对整个买卖流程提供专业的服务，根据合同法的规定，居间人应当就有关订立合同的事项如实报告，本案中介机构明知无房产证就无法正常交易正常过户，仍促成协议并约定40个工作日内办理过户存在错误。一审法院依法作出的判决正确无误，请求维持原判。被上诉人程ＸＸ未到庭，未答辩。被上诉人明文彬向一审法院起诉请求：1、判令被告程ＸＸ向原告支付违约金235900元、佣金及代办费23800元，共计259700元；被告房快递公司对返还佣金及代办费承担连带责任；2、本案诉讼费用由被告承担。2017年4月19日明文彬增加诉讼请求：被告返还订金26200元。一审法院认定事实：2016年8月27日，原告与被告程ＸＸ、被告房快递公司签订0001086号房屋买卖合同一份，合同约定被告程ＸＸ自愿将位于郑州市金水区龙门路文化路西11幢29层2901号房屋出售给原告，房屋总价款为1835000元，付款方式为按揭贷款；明文彬应在签订本合同时交纳定金50000元，其中包含居间服务费及代办费共23800元；双方约定40个工作日办理完立契过户手续；等等。该合同签订当日，原告向被告房快递公司支付佣金22800元、代办费1000元，物业保证金26200元，被告房快递公司对此出具收据，并加盖公司财务专用章。在本案审理过程中，原告、被告确认：在2016年8月27日原告与被告程ＸＸ、被告房快递公司签订房屋买卖居间合同时，本案所涉房屋产权证书尚未办出；因本案所涉房屋产权证书尚未办出的原因，原告未向被告支付首付款项，被告也未能办理房屋网签及过户手续。被告程ＸＸ辩称该事实已向被告房快递公司告知，但被告房快递公司仍与原告、被告程ＸＸ签订居间买卖合同。一审法院认为：依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。结合本案，房地产经纪公司熟悉房产交易相关法律法规，了解交易流程，在有其参与的房地产交易中通常起到主导作用，且房地产经纪公司向买卖双方或一方收取较高居间服务费用，其居间义务不应仅限于向买卖双方提供订约机会，促成双方签订买卖合同，也应该包含遵守诚实信用原则，如实告知买卖双方相关法律规定、合同真实情况，提示风险等义务。然而，本案被告房快递公司在明知本案房产未颁发房产证，且不能确定房产证具体下发时间，存在极大不能按时过户的风险的情况下，向买方即原告提供虚假信息并促使签订买卖合同，并约定“双方约定40个工作日办理完立契过户手续”，被告房快递公司存在缔约过失，并致使买卖合同在约定履行期限内无法履行，故被告房快递公司所收取原告佣金22800元，代办费1000元，应当向原告予以返还。根据被告房快递公司提供的格式合同中约定的“交纳定金50000元，其中包含居间服务费及代办费共23800元”，以及被告房快递公司出具的收取载明的“物业保证金26200元”，该院认为被告房快递公司收取原告定金26200元，其公司因存在上述缔约过失责任，应适用定金罚则向原告予以赔偿。原告还主张被告程ＸＸ存在违约行为并承担违约责任，但未提供充足证据予以证明，该院无法予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南房快递房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告明文彬佣金22800元，代办费1000元；二、被告河南房快递房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告明文彬双倍定金计52400元。三、驳回原告明文彬其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2598元，由被告河南房快递房地产营销策划有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院确认的事实。本院认为：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，房快递公司在明知诉涉房屋房产证尚未办理、且不能确定房产证下发时间、存在极大可能不能按期过户的风险的情况下，仍然促成双方签订房屋买卖合同、并在合同中明确约定40个工作日办理完立契过户手续，其作为专业的房屋中介公司未尽到交易上的合理注意义务，存在过失，对诉涉房屋买卖合同的无法按约履行存在过错，故一审判决认定房快递公司承担返还收取的佣金22800元、代办费1000元并无不当。当事人既约定违约金，又约定订金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者订金条款。本案中，合同签订当日，明文彬向房快递公司交纳26200元的物业保证金，根据双方合同约定内容，原审判决认定为定金正确。本案中，根据明文彬诉讼请求，其所请求的为返还定金、承担违约责任；原审判决直接适用定金罚则不当，应予纠正，但是房快递公司所代为收取的定金26200元应予返还。本案中，鉴于房快递公司对诉涉房屋买卖合同的不能按期继续履行存在过错，应承担相应的过错赔偿责任；明文彬因合同未能按期履行无法实现合同目的，必然存在相应的利益损失；鉴于双方在合同中并未对因居间方的过错造成委托人损失的计算方法及计算依据进行约定，且明文彬对原审判决结果亦未提出上诉，故关于明文彬的可得利益损失，本院酌定为26200元，房快递公司应予赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款、第一百一十六条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初5404号民事判决第三项判决内容及诉讼费用负担部分，即：“驳回原告明文彬的其他诉讼请求。”、“案件受理费2598元，由被告河南房快递房地产营销策划有限公司负担。”；二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初5404号民事判决第一项判决内容，即“一、被告河南房快递房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告明文彬佣金22800元，代办费1000元”为：河南房快递房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还所收取的明文彬佣金22800元、代办费1000元，以及代收的定金26200元；三、变更河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初5404号民事判决第二项判决内容，即“二、被告河南房快递房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告明文彬双倍定金计52400元”为：河南房快递房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿明文彬利益损失26200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2598元，由上诉人河南房快递房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　谢宏勋审判员　　周　金审判员　　黄跃敏二〇一七年十月十二日书记员　　任　静 来源：百度搜索“”