（2017）冀0281民初2764号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-11-16
案件名称
王文余与兰若晶房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
遵化市人民法院
所属地区
遵化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王文余,兰若晶,陈占山
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
河北省遵化市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0281民初2764号原告:王文余，男，1963年5月17日出生，农民，现住遵化市。被告：兰若晶，男，1945年11月21日出生，农民，现住遵化市。委托代理人：马军戍。第三人：陈占山，男，1951年12月4日出生，农民，现住遵化市，户籍所在地唐山市玉田县。委托代理人：张凤敏。委托代理人：缪晓爽。原告王文余与被告兰若晶、第三人陈占山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告王文余、被告兰若晶的委托代理人马军戍、第三人陈占山及其委托代理人张凤敏、缪晓爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文余向本院提出诉讼请求：1、依法确认2001年6月原告与被告所签订的《买卖房契约》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告原有宅基地一处，面积524.9平方米，院内有3间正房、3间厢房。2001年6月被告找到原告称自己没有房住，原告最终以18000元的价格将涉案房屋及宅基地转让给被告兰若晶，在双方签订转让协议时，原告明确告知被告不得变更集体土地使用权人姓名。2013年11月18日，河北省土地管理人员在原告村内丈量宅基地时，原告得知第三人陈占山已经取得了平安城二村王家街7号的集体土地使用权证，经原告到遵化国土资源局查询得知，第三人陈占山伪造户口所在地信息，骗取该集体土地使用权登记并取得集体土地使用权证。第三人陈占山户口所在地为玉田县××尚庄村，并非平安城二村村民，更无权取得平安城二村集体土地使用权。在原告的请求下2016年9月19日经遵化市人民政府批准依法注销了陈占山持有的15060415号集体土地使用证，原告将自己所有的房屋转让被告兰若晶，并明确告知被告不得变更集体土地使用权人，但被告兰若晶在签订转让协议时即釆取欺诈的手段，取得原告的信任将该房屋交付被告，而被告当日实际却为第三人陈占山购买，陈占山事先与有关人员串通，然后以“陈占山”系本村村民的假证明，骗取登记权利证书。这种将宅基地登记给本经济组织以外人的行为违反法律强制性规定，被告以欺诈手段所签的转让协议应属无效。被告兰若晶辩称：买卖协议合法有效。被告与王文余于2001年签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，是双方自愿交易的结果，原、被告签订的协议没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，不能认定合同无效。1、房屋买卖合同主体适格。被告是平二村村民，具有购买本村宅基地资格。2、房屋交易价格公平合理。房价是在双方平等协商的基础上确定的，且2001年时18000元房价已是高价。3、买卖协议不存在欺诈行为。房屋买卖协议中明确记载卖方王文余，买方兰若晶。被告兰若晶购买此房屋是为了被告妹夫陈占山一家居住，王文余是知情的，签订合同时陈占山也在场，合同签订后，王文余还让陈占山支付租住在此房的老人房租和种菜的损失，即对被告买房实际是为陈占山这件事王文余是明知的，中证人张某、平二村村干部陈立斌、刘庆荣、尚付东对这个情况也是明知的。所以，我们之间在签订协议时不存在任何欺诈行为。4、双方从未约定不能变更土地使用权人。起诉书中称原告曾明确告知被告兰若晶不得变更集体土地使用权人姓名不属实，我们双方无论是书面还是口头形式，从未做过此种约定，陈占山的集体土地使用权证被注销，属于行政相对人与行政机关之间的行政行为，不能影响我们之间买卖合同的效力。现集体土地使用权人还是原来的高玉成。5.合同目的已经实现，双方签订买卖协议的目的就是买方取得房屋，卖方取得价款，合同签订后，买方支付了价款，卖方交付了房屋，合同即履行完毕，合同目的实现，现事隔16年之久，王文余看到现在农村宅基地价格上涨，要求合同无效，纯属恶意诉讼。6、原告请求权已过诉讼时效，当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，合同签订履行完毕已经有16年之久，早已超过诉讼时效，原告丧失胜诉权。综上法院应依法判令该房屋买卖合同合法有效。第三人陈占山述称：我认为从王文余处购买房屋所签订的合同是合法有效的。1、实际买房人是陈占山这一点王文余是知情的。200l年6月份，陈占山让兰若晶帮其在平安城镇平二村买的王文余的房，签订买卖协议时陈占山也在场，中证人和村委会成员都是知道，房屋的价款是陈占山直接给的王文余，原来在争议房产中租住的老人的房租和种菜的损失也是陈占山支付的。2、双方是在公平自愿的基础上达成的买卖协议。王文余想卖掉这处房子，陈占山想买，协商确定了房屋价款，就以兰若晶的名义签订了买卖合同。王文余把房屋交付给陈占山了，陈占山也支付了王文余房款，是我们双方真实意思。3、法律没有明确禁止非本村集体的农户购买本村集体的房屋。《物权法》、《土地管理法》、《村镇建房用地管理条例》、《关于深化改革严格土地管理的规定》等相关法律法规，都没有禁止本村集体外的农村户籍人员购买本村集体的房屋。陈占山购买房屋没有欺诈胁迫任何人，没有损害他人、集体和国家的利益，没有违反法律的强制性规定，合同必须有效。4、陈占山已在涉案房屋居住16年，且进行了大规模的修缮。2002年已经进行过大规模的改建、装修，具体改建装修的项目已提供详细清单，在以后的十几年里，我们也做了小规模的修缮和改造。5、原告要求合同无效有悖公平交易原则。如果把房子给原告，原告把钱退还给陈占山，陈占山在16年间已经对房屋进行多次装修、扩建，花去了大量费用；2001年我支付王文余的是18000元，事隔16年，物价飞涨，货币贬值。我们一家人在这个房屋里共同生活的16年之久，我的儿子在这里娶妻生子，这里见证了我的一个家庭的成长，如果把房屋退还给王文余，我一家五口三代人又将面临居无定所了，确认合同无效显失公平、公正。综上，陈占山认为陈占山以兰若晶名义和王文余之间签订的买卖合同合法有效。经审理查明：原告王文余、被告兰若晶均系遵化市平安城镇平二村村民，第三人陈占山系唐山市玉田县郭家屯乡尚庄中街村村民，兰若晶系陈占山姐夫。涉案房屋原为平二村村民高玉成的宅基地，高玉成于1983年将该处宅基地卖给平二村村民王文余，王文余于2001年6月4日与兰若晶签订《买卖房契约》，内容为：“买卖房契约立卖房字据人：王文余自愿将坐落平二村王家街路南洋瓦房三间（正房）西厢房三间，经中证人张某说合，卖与平二村兰若晶永远为业，作价人民币陆千元正，笔下交清，并无短少，日后如有任何纠葛，俱中证人一面承担，与买方无涉，空口无凭，特立字据为证。（如出现老房契作废，以此契为准）东长叁拾点玖拾正（30.90）、西长贰拾玖点壹拾正（29.10）、南宽壹拾捌点玖拾正（18.90）、北宽壹拾捌点贰拾正（18.20）四至：东至本户外墙根、西至外墙根、南至本户外墙根、北至外墙根四邻：东张柱内西至道南曹国立北至道从中言明：王文余不负担上税及一切开支，特此声明。卖方：王文余买方：兰若晶代笔人：张坤中证人：张某监证机关：陈立斌、刘庆荣、尚付东2001年6月4日加盖遵化市平安城镇平二村村民委员会公章”。后陈占山及其妻子、儿子、儿媳和孙子居住在涉案房屋内。2001年12月31日，陈占山取得遵集用（2001）第15060415号集体土地使用证，遵化市人民政府于2016年9月19日作出遵政字【2016】74号《关于撤销平安城镇平二村陈占山住宅土地登记注销集体土地使用证的处理决定》（以下简称《决定书》），内容为：“经查：陈占山，玉田县郭家屯乡尚庄中街村村民，家中有5口人，妻子、儿子、儿媳和孙子，儿子儿媳均为平二村村民，一家共同居住陈占山在平二村的住宅院内。陈占山现居住的宅院原为平二村村民高玉成的宅基地，高玉成于1983年将该处宅基地卖给平二村村民王文余，王文余又于2001年6月将该处宅院以18000元价格卖给了平二村兰若晶，兰若晶实际是给陈占山购买的，买房款也是陈占山出资。2001年，在农村宅基地清理确权登记时，平二村村委会出具证明“我村村民陈占山符合住宅条件并经平二村村委会、平安城镇政府审核、盖章同意，市政府审批，陈占山取得遵集用（2001）第15060415号集体土地使用证。陈占山非平安城镇平二村村民，不符合宅基地确权审批条件，且平二村村委会承认出具了虚假的证明材料。因此，该土地登记有误，系平安城镇平二村委会提交虚假的证明材料，骗取了遵集用（2001）。第15060415号集体土地使用证。2016年6月27日，遵化市国土资源局向陈占山送达了《限期办理注销登记通知书》，但陈占山至今未办理注销登记。鉴于上述情况，依据《中华人民共和国行政许可法》第六十九条和《河北省土地登记办法》第四十二条之规定，经研究决定：撤销陈占山位于平二村住宅的土地登记，注销其持有的遵集用（2001）第15060415号集体土地使用证。如不服本决定，可在接到本决定之日起六十日内，向唐山市人民政府申请行政复议或自接到本决定之日起六个月之内向人民法院提起行政诉讼。遵化市人民政府办公室2016年9月19曰印发”。现该《决定书》已发生法律效力。上述事实，有遵集用（2001）第15060415号集体土地使用证、遵政字【2016】74号《决定书》、2013年11月29日、2016年3月18日遵化市平安城镇平二村村民委员会证明及2013年12月2日遵化市公安局平安城派出所证明、陈占山常住人口基本信息表予以证明，且原、被告均无异议，本院予以确认。本院归纳本案争议焦点为：原告要求确认2001年6月4日与兰若晶签订的《买卖房契约》无效理据是否充分。原告王文余为支持自己的主张向本院提交如下证据：证据1、1983年4月21日遵化县人民政府房产草契、1983年10月19日遵化县人民政府房产印契（房产所有证）及河北省××县财政局契税收据原件、复印件各一份，证明涉案房屋系原告自同村村民高玉成处购买。证据2、2013年11月18日张某书面证明和2013年11月19日兰若晶书面证明原件、复印件各一份，证明原告自河北省土地管理人员处得知涉案房屋登记在陈占山名下后，找张某、兰若晶作证证明兰若晶购买的涉案房屋实际是陈占山购买的，买房款18000元也是陈占山所出，陈占山是兰若晶的舅爷、是张某的亲家。证据3、2016年3月24日平安城镇平二村村民委员会证明复印件各一份，证明原告在平二村未曾批过宅基地及平二村有村民若将原有房屋出卖，本村不再另批宅基地的村规。据4、2014年3月10日，遵化市国土资源局工作人员对陈占山做的询问笔录，主要内容为：“我在平二村的住宅是2001年左右从平二村村民王文余手购买取得的，当时是通过本村兰若晶为中间人从王文余手中取得的，我取得后，当时房产被王文余租给两个老人，因居住未到期，当时王文余让我给了两位老人280元补偿，我才搬入居住。我的宅基地使用证是2001年取得的，是兰若晶给我办的，当时他在本村从事宅基地丈量，具体怎么办的我不清楚。”。经质证，被告兰若晶称对证据真实性无异议，但不能证明原告的证明目的。对证据1，与本案无关联性，在2001年6月4日王文余和兰若晶买卖协议中约定如出现老房契，老房契作废。并且从老房契看原来产权人是高玉成；对证据2，张某应该出庭，否则无法证明系张某本人书写。对兰若晶的证明，兰若晶是本案被告，我方已经做答辩，但是该证明是否为本人书写有待考证；对证据3，可以证明平二村准予出卖房屋，涉案不动产原告是有权出卖的，且涉案不动产是否为陈占山居住不影响王文余与兰若晶于2001年6月4日签订的买卖房屋契约的效力；对证据4，笔录是国土局给陈占山做的，但2001年6月4日被告兰若晶与王文余签署了书面的《买卖房契约》，契约中约定涉案房屋卖给兰若晶，遵化市人民政府《决定书》注销决定，不能影响2001年6月4日兰若晶所签署的《买卖房契约》的合同效力。经质证，第三人陈占山对上述证据真实性无异议，但称遵化国土部门撤销陈占山集体土地使用权证是行政行为，与王文余和兰若晶之间房屋买卖协议的效力无关，其他同兰若晶质证意见。被告兰若晶为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1、2001年6月4日《买卖房契约》原件、复印件各一份，证明涉案不动产卖方是王文余，买方是兰若晶，村委会做了鉴证机构，该协议对原、被告有约束力，不存在合同无效的情形。同时在契约中约定了涉案不动产如有老契约一律作废的事实。当时协议应该是三份。原、被告和村委会各一份。经质证，原告王文余对该证据无异议，称系原告与兰若晶签订的房屋买卖协议，当时就签了一份，原告不知道涉案房产是陈占山买的，陈占山也不在场，购房款是兰若晶给原告的。2013年11月18日下午河北省土地局工作人员去平二村丈量宅基地给原告打电，原告才知道涉案房屋登记在陈占山名下。第三人陈占山对该证据无异议，称签订协议时陈占山在场，购房款系陈占山交给王文余的，王文余知道涉案房屋系陈占山购买。第三人陈占山为支持自己的诉讼主张向本院提交如下证据：证据1、房屋修缮清单一份、照片8张，证明陈占山在居住涉案房屋过程中进行建筑并且修缮房屋的方位及费用。证据2、2002年3月12日契税完税证及房产交易服务费发票原件各一张，证明陈占山从兰若晶处购买房屋后，为了办理集体土地使用权证（已被注销）交的费用。证据3、2001年12月26日书面证明原件、复印件各一份，证明中的字除张某签名以外都是兰若晶当天书写的。证据4、赠与协议一份，证明陈占山夫妇已将涉案房产赠与其儿子及儿媳。经质证，原告王文余对上述证据不予认可，对证据2，与原告无关，且土地使用证已经被注销；对证据3，是后补的，因陈占山是张某是亲家，兰若晶是陈占山姐夫；对证据4，此协议根本无效。被告兰若晶对上述证据无异议。本院认为，本案争议焦点为原告与被告签订的《买卖房契约》是否有效。关于涉案房屋实际购买人是否为陈占山的问题，遵化市人民政府作出的遵政字【2016】74号《关于撤销平安城镇平二村陈占山住宅土地登记注销集体土地使用证的处理决定》中已查明兰若晶自王文余处购买的涉案房屋系其实际为陈占山购买，买房款也是陈占山出资。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证”之规定，且陈占山在答辩中亦认可涉案房屋实际系其借兰若晶名义购买，故本院依法确认陈占山系借兰若晶名义签订的《买卖房契约》购买的涉案房屋。参照《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关的指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定”及《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》的规定，国家在河北省确定的宅基地制度改革试点地区为定州市，本案中，陈占山借兰若晶名义签订《买卖房契约》购买涉案房屋，该买卖行为违反了《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本院依法确认原告王文余与被告兰若晶于2001年6月4日签订的《买卖房契约》无效。关于返还涉案房屋等问题，因审理时原告明确表示另案起诉，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，参照《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条的规定，判决如下：原告王文余与被告兰若晶于2001年6月4日签订的《买卖房契约》无效。案件受理费100元由被告兰若晶、陈占山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长 韩国栋审判员 张 娜审判员 王 贺二〇一七年十月十二日书记员 孙丽娇 百度搜索“”