（2017）川0104民初4613号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-18
案件名称
景建国与冉邦国、冉印天、冉梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
景建国,冉邦国,冉印天,冉梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0104民初4613号原告：景建国，男，1986年2月14日出生，汉族，住四川省大英县。委托诉讼代理人：张进，四川东烜律师事务所律师。委托诉讼代理人：范倩兰，四川东烜律师事务所律师。被告：冉邦国，男，1926年12月2日出生，汉族，住成都市锦江区。被告：冉印天，男，1961年9月16日出生，汉族，住成都市锦江区。被告：冉梅，女，1963年6月19日出生，汉族，住成都市锦江区。原告景建国与被告冉邦国、冉印天、冉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年10月9日进行了公开开庭审理。原告景建国的委托诉讼代理人张进、范倩兰到庭参加诉讼。被告冉邦国、冉印天、冉梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告景建国向本院提出诉讼请求：1、判令冉邦国、冉印天、冉梅共同返还景建国购房款600000元和给付违约金共120000元；2、判令冉邦国、冉印天、冉梅共同支付景建国因延迟履行上述债务的利息470749元（暂定，自2014年2月9日起，按同期银行贷款利率的四倍计算至付清时止）；3、判令景建国对成都市锦江区指挥街XX号X栋X单元X层X号房屋（权XXXXXX）拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、判令冉邦国、冉印天、冉梅承担本案全部诉讼费。事实及理由：2012年12月11日，景建国与冉邦国签订《协议书》，约定：由景建国向冉邦国购买位于成都市高新区新乐路“神仙树馨苑”X栋X单元XX楼XXXX号房屋，房价为600000元。《协议书》签订后，景建国按约支付了房款，但冉邦国一直未向景建国交付房屋，且将成都市高新区新乐路神仙树馨苑X栋X单元XX楼XXXX号房屋设置抵押。2013年12月16日，景建国与冉邦国签订《债务清偿协议》，约定：由冉邦国返还景建国房款600000元，支付违约金120000元，款项在2014年2月8日后支付的，应按银行利息的四倍计算损失。同日，景建国与冉邦国签订《房地产抵押合同》，约定：冉邦国将成都市锦江区指挥街XX号X栋X单元X楼X号的房产（权XXXXXXX）作为履行720000元债务的抵押担保。抵押房屋已办理了抵押登记。冉邦国与冉印天系父子关系，冉邦国年时已高，现已90岁，景建国与冉印天一直通过电话短息联系，冉印天自愿作为债务人加入并承担责任。冉邦国配偶易梅芬已离世，冉梅为其女，系继承人，应承担相应民事责任。景建国为维护合法权益，特诉至贵院，请求法院依法支持景建国的诉讼请求。被告冉邦国、冉印天、冉梅未作答辩。经审理查明，2012年12月11日，冉邦国(甲方)与景建国(乙方)签订《协议书》，约定：一、甲方自愿将其单独所有的位于高新区新乐路“神仙树馨苑”X栋X单元XX楼XXXXXXX号，建筑面积168.16平方米的房屋保证在取得产权证后，出售给乙方……三、房屋总转让价款600000元，乙方一次性支付；四、甲方收到上述转让款项后，向乙方出具收条，并将该房屋的钥匙和与房屋相关的凭证交与乙方……五、甲方保证只能将该房屋转让给乙方，不能出售给除乙方之外的第三人......八、该协议书签订后，任何一方不得违约，如甲方违约，则甲方向乙方支付乙方所付房款的20%的违约金，并退还全部已收房款，同时承担给乙方造成的相关损失。《协议书》经四川省成都市国力公证处进行了公证，四川省成都市国力公证处出具了(2012)川国公证字第XXXXXX号公证书。同日，冉邦国委托成都蓉城司法鉴定中心对精神病进行鉴定。同日，成都蓉城司法鉴定中心作出成蓉司鉴(2012)精鉴行字第XXXX号《鉴定意见书》，意见为被鉴定人冉邦国精神活动属于正常范围，具有完全民事行为能力。2013年12月16日，景建国(甲方)与冉邦国(乙方)签订《债务清偿协议》，约定：甲乙双方于2012年12月11日达成的房屋买卖《协议书》并办理公证，甲方按约定支付全款，现因乙方过错，将交易房屋过户到冉印天名下，冉印天又办理了抵押贷款，现乙方已无法履行协议约定的交付义务，经协商，双方达成协议如下：一、于2014年2月8日以前返还购房款600000元，支付违约金120000元……五、迟延履行期间(2014年2月8日后支付的)，按银行利息的四倍计算甲方损失，由乙方向甲方支付。同日，冉邦国(甲方)与景建国(乙方)签订《房地产抵押合同》，约定：甲方与乙方签订了《协议书及债务清偿》，为保证乙方债权的实现，甲方自愿以其有权处分的房地产为债务人履行主合同向乙方作抵押担保，设定抵押的房地产为成都市江区指挥街71号X栋X单元X层X号(权XXXXXXX)，建筑面积60.3平方米，抵押担保范围为乙方主债权720000元及由此产生的附属债权。2014年1月13日同，冉邦国与景建国办理了抵押物即成都市锦江区指挥街XX号X栋X单元X层X号(权XXXXXXX)的抵押登记，成都市房屋产权登记中心出具了成房他证他权字第XXXXX**号《他项权证书》。2014年2月8日景建国出具授权委托书，委托景玉银向冉邦国催收房款和违约金以及利息等。景玉银作为证人出庭陈述“景建国向其出具了授权委托书，景玉银多次代表景建国向冉邦国之子冉印天进行了房款和违约金的催收，冉印天表示愿意承担房款和违约金的支付义务”。冉印天系冉邦国之子，冉梅系冉邦国之女。上述事实，有景建国提交的《协议书》、《鉴定意见书》、《债务清偿协议》、《房地产抵押合同》、《他项权证书》、公证书、授权委托书、证人证言、常住人口成员卡在案为证。景建国提交的短信记录，因没有证据证明手机号为1858847****为冉印天所使用，其短信记录内容的真实性本院无法确认，不能作为本案证据。本院认为，景建国与冉邦国签订《协议书》后，由于冉邦国不能履行《协议书》中约定的向景建国出让房屋的义务，冉邦国愿意按《协议书》约定向景建国承担购房款总额20%的违约金120000元并退还购房款600000元，双方于2013年12月16日签订《债务清偿协议》。《债务清偿协议》的签订是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的规定，故《债务清偿协议》合法有效。根据《债务清偿协议》的约定“冉邦国应在2014年2月8日以前返还景建国购房款600000元和支付景建国违约金120000元”。冉邦国未按《债务清偿协议》的约定向景建国履行返还购房款和支付违约金的义务，景建国要求冉邦国返还购房款600000元和支付违约金120000元，本院予以支持。又根据《债务清偿协议》的约定“冉邦国在2014年2月8日后向冉邦国支付购房款600000元和违约金120000元的，按银行利息的四倍计算损失，由冉邦国向景建国支付”。故景建国要求冉邦国以720000元为基数，按银行利息的四倍承担损失，符合双方的约定，也不违反法律的规定，本院予以支持。冉邦国为保证上述债务的履行，于2013年12月16日与景建国签订《房地产抵押合同》，将成都市锦江区指挥街XX号X栋X单元X层X号(权XXXXXXX)房屋为上述债务向景建国提供了抵押担保，并办理了抵押登记，故《房地产抵押合同》合法并已生效。景建国要求对成都市锦江区指挥街XX号X栋X单元X层X号(权XXXXXXX)房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。冉印天和冉梅虽然系冉邦国的子女，但并不是与景建国发生法律关系的相对方，在本案中景建国也未提交合法有效的证据证明冉印天是案涉债务的加入人，仅凭证人证言不能支持其要求冉印天承担本案责任。景建国在本案中也未提交证据证明冉梅继承了冉邦国和其妻子的共同财产。景建国要求冉印天和冉梅承担责任，因证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六第、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冉邦国应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告景建国款项720000元，并支付利息(以720000元为基数，从2014年2月9日起至给付完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算)；二、原告景建国对被告冉邦国所有的位于成都市锦江区指挥街71号1栋3单元3层5号(权XXXXXXX)房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；三、驳回原告景建国的其他诉讼请求。如果被告冉邦国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14617元，由被告冉邦国负担。本案公告费300元和后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告冉邦国负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 徐国书人民陪审员 雷 莉人民陪审员 蒋建华二〇一七年十月十二日书 记 员 徐嘉源