（2017）苏0585民初4380号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-12
案件名称
李崇新、杨菊媛与苏州源顺房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
太仓市人民法院
所属地区
太仓市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李崇新,杨菊媛,苏州源顺房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0585民初4380号原告：李崇新，男，汉族，1948年7月23日生，住上海市黄浦区。原告：杨菊媛，女，汉族，1947年11月8日生，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李崇新，系原告杨菊媛之丈夫，系本案另一原告。被告：苏州源顺房地产有限公司，住所地江苏省太仓市双凤镇凤北街商业中心5号楼109、209室，统一社会信用代码913205855558019792。法定代表人：王伟。委托诉讼代理人：牛伟，上海利歌（太仓）律师事务所律师。原告李崇新、杨菊媛与被告苏州源顺房地产有限公司（以下简称源顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李崇新（同时系原告杨菊媛的委托诉讼代理人）、源顺公司的委托诉讼代理人牛伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李崇新、杨菊媛向本院提出诉讼请求：1、继续履行合同，按原合同的逾期赔付率每日万分之三自2013年10月1日支付至2017年3月31日止的违约金；2、按原合同的逾期赔付率支付自2017年4月1日起至实际赔付之日的延迟赔付债务利息。事实和理由：2012年2月，原告向被告购买位于太仓市××半岛××别墅××室（现××室），面积为216.02平米，单价为5863.4元每平米，合计1266612元按照合同全额付清。合同约定2013年9月30日交房，逾期交房按照房款总价的每天万分之三赔付违约金。后因为原告所购买的房产与当时的宣传、规划方面大相径庭，原告遂与被告协商更换房产，并重新签订房屋买卖合同。同时还签订一份换房协议，该协议约定“违约金比例、房屋交付时间按照原合同执行”。当时双方还口头约定，新换房产的面积为266.84平米，房价差额为63442元，在交房时的逾期交房赔付款中予以扣除。据了解，新换房产的面积为227.84平米，测算差额应当作相应调整。原告于2017年4月7日收到被告关于2017年4月1日交房的通知，但是并未提及赔付逾期交房事宜。原告与被告高层管理人员协商后，被告表示只愿意赔付50%的损失，原告坚持要求按照合同约定全额赔付，被告拒绝后一直未予赔付。经核算，自2013年10月1日起至2017年3月31日止，被告逾期交房累计1278天，预期赔付款为485619元，扣除调整后的房款差价69305元，被告仍应赔付原告416314元。根据《合同法》的规定，违约金到期不按约支付，应当作为债务处理，根据《合同法》第144条的规定，当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后还应当履行债务，被告至今未履行任何违约金，应当按照原赔付率追加支付债务利息。被告源顺公司辩称：第一，如果法院判决承担违约金的话，原告所计算的逾期交房违约金的按每日万分之三被告不予认可，双方最后一次2015年4月17日签订的商品房买卖合同约定逾期交房违约金按照日万分之1.5计算，应该按照1266612*1278*1.5/10000计算。第二，原告至今未付清全部房款，根据合同约定在未付清房款前被告有权拒绝交房，被告不应当向被告要求支付逾期交房违约金。经审理查明：2012年1月3日，原告李崇新、杨菊媛及案外人李奕辰与被告源顺公司签订商品房买卖合同一份，合同约定原告方向被告购买位于太仓市××别墅××套，房屋建筑面积为216.02平方米，单价为5863.4元每平米，总价为1266612元。该合同第八条约定，“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品房交付使用备案文件。2、……”该合同第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比例不小于第（1）项中的比例）的违约金。”2015年4月17日，原告李崇新、杨菊媛及案外人李奕辰（乙方）与被告源顺公司（甲方）签订房屋变更协议一份，协议内容为“乙方于2012年1月3日在太仓市双凤镇购买甲方开发的莱茵半岛别墅48栋06室，并签署商品房买卖合同（合同编号为：2012116900001），面积为216.02平米，单价为5863.4元每平米，总价为1266612元。现由于甲方房屋花园与展示模型及沙盘略有不符，甲乙双方协商后决定，同意乙方换房。乙方放弃所购买的48栋06室，重新购买47栋03室，单价不变，由于47栋03号面积为226.84平米，差价部分由乙方补足，计人民币63442元。双方约定，违约金比率、房屋交付时间按原合同执行。附件内容：客户提出的退房申请，4806室的买卖合同复印件。”原告李崇新在该协议上签字。同日，原告李崇新、杨菊媛与被告源顺公司重新签订商品房买卖合同一份（合同编号为：2015116900019），合同约定原告购买被告位于同一开发项目的47幢03号别墅，面积为226.84平米，单价为5863.4元每平米，总价1330054元。该合同第十一条约定交付时间为2013年9月30日；合同第十二条约定逾期交付责任为，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之1.50（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。”2012年2月28日前，原告向被告缴纳购房款1266612元，被告出具相应的发票。2017年4月1日，被告向原告李崇新交付一份凤翔景庭（莱茵半岛）房屋交付使用通知，通知原告于2017年4月17日至4月25日到被告处办理房屋交接手续。另查明，原告李崇新、杨菊媛系夫妻关系，原告认可案外人李奕辰不再作为案涉房产的购买人。现经被告确认，案涉房屋的实测面积为227.80平方米，原告仍需补足差价69070.85元；原告自愿按照69305元补足差价，并要求在被告应向其承担的违约金中予以抵扣。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同两份、房屋变更协议、发票、房屋交付使用通知，以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告之间签订的两份商品房买卖合同及房屋变更协议系当事人双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。关于被告源顺公司是否违约问题。被告抗辩称，根据原、被告2015年4月17日签订的商品房买卖合同中附件十补充协议第五条第（3）款约定“买受人未付清该商品房全部总房价款前，出卖人有权拒绝交付该商品房或履行本合同及补充条款约定的其它义务，本款同时适用于买受人通过贷款银行履行支付购房款义务的情况”，根据该约定，原告在没有完全向被告补足房屋总价款差额前，被告有权拒绝交房。对此，本院认为被告的该抗辩意见缺少事实和法律依据，故而不予采信。理由如下：首先，本案所涉的逾期交房违约金其实系原、被告双方于2012年签订的房屋买卖协议所引发，而原告在购买原48栋06室房屋时是已经按照合同约定缴纳全部房款。而在商品房买卖领域，合同约定面积与最终交付时的测绘面积存在出入是常见现象，一般也是在最终交房时通过退、补的方式来核定最终的总房价，对开发商的交房义务不产生影响。其次，根据双方2015年4月17日签订的房屋变更协议可以认定，原告要求换房的原因在于被告向原告交付的原48栋06室房屋存在与展示模型、沙盘不符合的情形。根据双方2012年1月3日签订的商品房买卖合同，截止2015年4月17日，被告源顺公司实际逾期交房产生的违约金要高于原告应向被告补缴的房屋差价款，在被告对原告的违约事宜未实质解决的情况下，要求原告先行将差价款补足，显然对于原告而言有失公平。再次，在2015年4月17日商品房买卖合同重新签订后，被告未提供证据表明其曾经向原告催要过房屋差价款，而且被告在2017年4月1日向原告发送房屋交付通知的行为，亦表明其原意向原告履行交房义务。因此，原告提出的愿意在被告应向其支付的违约金款项中抵扣其应补足的房屋差价款具有相当的合理性。综上，原告在合同签订后按约支付了房款，但被告未按约定期限交付房屋，已构成违约。根据合同约定，逾期交房超过60日，原告选择继续履行合同的，被告应当按照约定的计算方式支付违约金。关于逾期交房违约金的计算标准问题。关于违约金计算的基数1266612元和违约天数1278天，被告予以认可，本院予以确认。被告抗辩称根据2015年4月17日商品房买卖合同的约定，逾期交房的违约金计算标准为每日万分之一点五，而不是原告要求的每日万分之三。对此，本院认为，被告的该抗辩意见缺少事实和法律依据，故而不予采信。虽然双方在重新签订的商品买卖合同中违约金的计算标准与之前合同不同，但是双方于新的合同签订当天签订的房屋变更协议中明确约定“违约金比率、房屋交付时间按原合同执行”，双方应该遵守该协议的约定，被告亦根据该条款的约定应对其违约行为承担相应的责任。因此，被告应承担的违约金应为485619.04元（1266612*1278*3/10000）。关于差价款抵扣违约金问题。经被告确认，案涉房屋的实测面积为227.80平方米，原告仍需补足差价69070.85元。现原告自愿按照69305元补足差价系其自由权利处分，被告对此亦予以认可，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告苏州源顺房地产有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告李崇新、杨菊媛416314.04元。原告确认如下账户为其款项接收账户：户名：李崇新，开户行：中国工商银行上海人民广场支行，账号：62×××50。二、驳回原告李崇新、杨菊媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7544元，减半收取计3772元，由被告苏州源顺房地产有限公司负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76交上诉案件受理费。审判员 薛忠勋二〇一七年十月十二日书记员 陈筱璐 微信公众号“”