（2014）朝民初字第32842号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2018-01-31
案件名称
北京创世纪体育有限公司与红画坊（北京）酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京创世纪体育有限公司,红画坊（北京）酒店管理有限公司,北京有璟阁餐饮管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第八十二条，第八十九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第九条第一款，第十四条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第32842号原告（反诉被告）北京创世纪体育有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路第59幢平房。法定代表人杨建功，董事长。委托代理人赵晶，北京市华城律师事务所律师。被告（反诉原告）红画坊（北京）酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路50号楼。法定代表人严永嘉，总经理。委托代理人闻姝，北京市中瑞律师事务所律师。委托代理人戴欢，北京市中瑞律师事务所律师。第三人北京有璟阁餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街2号北京科技会展中心写字楼902室。法定代表人杨蕊宁，董事长。委托代理人李昊，北京市民博律师事务所律师。原告（反诉被告）北京创世纪体育有限公司（以下简称创世纪公司）与被告（反诉原告）红画坊（北京）酒店管理有限公司（以下简称红画坊公司）及第三人北京有璟阁餐饮管理有限公司（以下简称有璟阁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。创世纪公司委托代理人赵晶，红画坊公司委托代理人闻姝、戴欢，有璟阁公司委托代理人李昊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。创世纪公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认创世纪公司和有璟阁公司于2008年签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》、2009年8月31日签订的《补充协议（二）》、创世纪公司与有璟阁公司、红画坊公司于2010年12月1日签订的《房屋租赁合同转让协议书》、创世纪公司与红画坊公司2010年12月6日签订的《房屋租赁合同租赁面积、租金变更协议书》、2014年3月26日签订的《房屋租赁合同之补充协议》均无效。2、红画坊公司腾退位于北京市朝阳区工人体育场内工体档案楼2号及原亚洲杯新闻中心改扩建后的建筑物内可移动物品；3、红画坊公司支付房屋使用费38003578.5元，包括：第一部分为《房屋租赁合同之补充协议》约定的2013年12月31日之前欠付部分3180万元，第二部分为自2014年1月1日至2014年7月24日（即起诉之日）的使用费6203578.5元；4、红画坊公司支付2014年7月25日至实际腾退之日占有使用费：地上面积部分：2014年7月25日至2014年9月30日，每日每平米3.5元，2014年10月1日至2015年9月30日，在3.5元基础上递增2%，此后每年在前一年租金标准基础上递增2%；地下、跃层每日每平米均为2.5元；5、红画坊公司支付占用费的利息：包括（1）以38003578.5元为基数，自2014年7月24日开始计算;（2）2014年7月25日至2014年9月30日占用费利息，以2047486.5元为基数，自2014年10月1日开始计算；（3）2014年10月1日至2015年9月30日占用费利息，以11345765.85元为基数，自2015年10月1日开始计算；（4）2015年10月1日-2016年9月30日的占用费利息，以11541145.17元为基数，从2016年10月1日开始计算。以上均按照中国人民银行同期贷款利率计算至占用费支付之日。事实和理由：创世纪公司与有璟阁公司于2008年签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》，2009年签订《补充协议二》，约定有璟阁公司向创世纪公司承租北京市朝阳区工人体育场院内工体档案楼2号楼及原亚洲杯新闻中心改扩建后的建筑物，租赁期限20年。2010年12月1日，创世纪公司、有璟阁公司及红画坊公司共同签订《房屋租赁合同转让协议书》，约定由红画坊公司作为新承租方承继履行创世纪公司与有璟阁公司此前签订的合同、协议，由红画坊公司替代有璟阁公司享有并承继合同、协议中的权利义务。2010年12月6日，创世纪公司与红画坊公司签订《房屋租赁合同租赁面积、租金变更协议书》，对租赁房屋的面积及租金进行了变更。但在合同履行过程中红画坊公司未按约定履行支付房租义务。由于涉案房屋至今未取得《建设工程规划许可证》及《房屋所有权证》，因此，上述合同、转租协议及相关补充协议均无效，红画坊公司应腾退房屋并按约定的租金标准支付房屋占有使用费。红画坊公司辩称：一、《房屋租赁合同》等本案所涉系列合同均为无效。如创世纪公司所述，导致本案系列合同无效的原因在于租赁房屋至今未取得《建设工程规划许可证》及《房屋所有权证》。创世纪公司作为出租方，对租赁房屋是否合法、适格具有法定和约定的义务，而创世纪公司在订立、变更和履行合同过程中违背诚实信用原则、故意隐瞒租赁房屋没有规划许可的重要事实、提供虚假情况，主观恶意明显，应当对合同无效的法律后果承担全部过错责任。二、关于腾退建筑物的诉讼请求，目前建筑物在创世纪公司的实际控制和使用下，创世纪公司同时也应当向红画坊公司承担返还财产、赔偿损失等民事责任。三、红画坊公司不应当向创世纪支付任何房屋占有使用费。承租人支付租金或房屋占有使用费，应当是以承租人可以正常使用房屋，可以利用房屋实际经营，承租人实现了租赁房屋合同目的及出租人没有过错为前提。本案中1、因租赁房屋没有《建设工程规划许可证》，导致红画坊公司无法办理酒店经营所必需的证照，进而导致红画坊公司无法经营酒店，开办酒店的租赁合同目的无法实现。2、红画坊公司并未按经营酒店的合同目的正常使用租赁房屋。自2010年12月6日至2011年11月，为红画坊公司对租赁房屋进行改扩建、装饰装修、采购设备及召集人员培训、为酒店经营做准备的阶段。2011年11月至2014年3月，为红画坊公司两年多的等待经营牌照、并按照酒店即将营业的需要，维持酒店的人力及物力、召集股东朋友消费阶段，该阶段因红画坊公司没有经营牌照无法对外营业，无法对酒店进行推广、宣传，更无法大量招揽客户。2014年4月红画坊公司完成遣散员工、退出租赁房屋。2014年4月至2015年12月，为地上建筑面积4616平方米，地下建筑面积237.6平方米处于东方苑公司的控制之下，其他部分面积租赁房屋闲置阶段。2016年1月至今，创世纪公司更换全部门锁，实际控制租赁房屋。根据上述说明可见，红画坊公司实际占用房屋的时间阶段为第二阶段，即2011年11月至2014年3月。而即便红画坊公司在该段时间内实际占用了房屋，也因为创世纪公司没有履行办理经营场所相关证明导致红画坊公司无法正常使用房屋、无法达到租赁合同目的，而不应当按照合同约定的租金标准支付占有使用费。3、创世纪公司应当承担全部过错。4、退一步而言，假设红画坊公司应当支付部分比例的房屋占有使用费，红画坊公司也不应按照租金标准支付占有使用费。综上，创世纪公司应承担合同无效及其造成损失的一切责任，红画坊公司不应当向创世纪公司承担房屋占有使用费的损失。红画坊公司向本院提出反诉请求：1、确认创世纪公司与有璟阁公司于2008年签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》、2009年8月31日签订的《补充协议（二）》、创世纪公司与有璟阁公司、红画坊公司2010年12月1日签订的《房屋租赁合同转让协议书》、创世纪公司与红画坊公司于2010年12月6日签订的《房屋租赁合同租赁面积、租金变更协议书》、2014年3月26日签订的《房屋租赁合同之补充协议》均无效；2、创世纪公司向红画坊公司支付有璟阁公司扩建造价费用3899700元，有璟阁公司对楼体框架结构设计费50万元，监理费85万元；3、创世纪公司赔偿红画坊公司对租赁房屋改建、装饰装修、购买设备所形成附合物折价59274565元；4、创世纪公司赔偿红画坊公司为租赁房屋经营酒店购置的可移动物损失2422876元；5、创世纪公司返还有璟阁公司预付的租金及保证金800万元；6、创世纪公司返还押金100万元。事实和理由：创世纪公司与有璟阁公司于2008年签订《房屋租赁合同》。此后，有璟阁公司在创世纪公司框架结构的基础上完成扩建等工程，支付了楼体框架结构的设计费用和施工监理费用共计135万元，并向创世纪公司支付了500万元预付租金，300万元保证金。2010年8月19日，红画坊公司向创世纪公司支付房屋租赁保证金100万元。2010年12月1日，创世纪公司、有璟阁公司及红画坊公司共同签订《房屋租赁合同转让协议书》。2010年12月6日，红画坊公司与创世纪公司签订了《房屋租赁合同租赁面积、租金变更协议书》。前述从2008年至2011年底，历时三年多的时间内，创世纪公司多次与承租方通过签约的方式明确案涉房屋相关事宜，但创世纪公司始终未对租赁房屋没有规划批准的事实予以告知，而是采取继续恶意隐瞒的方式，使有璟阁公司和红画坊公司持续对租赁房屋进行改扩建及装饰装修投入，为酒店建设投入巨资。在2011年11月红画坊公司筹备开业的过程中，要求创世纪公司按照合同约定协助办理酒店开业经营所必需的《消防许可证》及《特种行业许可证》，至此，创世纪公司才不得以向红画坊公司承认租赁房屋尚未经过规划批准。但其仍然承诺房屋规划许可证正在办理中，将尽快办理成功。鉴于红画坊公司已就租赁房屋的改扩建、装饰装修及设备采购、招聘人员投入巨资，且已完成酒店筹备的相关工作，为避免损失的扩大，红画坊公司只能维持酒店原状，召集股东朋友消费。直至2014年初，创世纪公司经红画坊公司再三催促仍无法办理规划许可证，无法协助红画坊公司取得经营酒店的相关证照。2014年3月26日，创世纪公司与红画坊公司签订了《之补充协议》，约定降低租金标准至700万元每年。同时，2014年5月1日，创世纪公司的实际控制人陈金岐以其控制的北京东方苑餐饮管理有限公司（以下简称东方苑公司）与红画坊公司签订《承包经营合同》，承包面积约为地上4616平米，地下237.6平米，占房屋面积的一半左右，承包经营合同的承包费以888万元人民币每年为基数，大于前述补充协议约定的700万元租金标准，用以补偿红画坊公司的损失。为此，红画坊公司在2014年4月即完成遣散酒店员工，将租赁房屋腾出。综合上述事实，在合同签订、变更的过程中，创世纪公司恶意隐瞒房屋未经规划批准的事实，虚假陈述房屋经规划批准，并承诺协助承租方办理酒店经营相关证件，欺骗红画坊公司同其签订合同。在合同履行的过程中，创世纪公司继续承诺房屋将完成规划批准，致使红画坊公司投入巨资完成酒店改扩建和装饰装修后，按照酒店即将营业的需要持续人力及物力的投入，导致红画坊公司的损失近一步扩大。创世纪公司应当对合同无效的法律后果承担全部过错责任。创世纪公司对反诉辩称：同意确认系列合同无效，有璟阁公司的造价费用应该以评估意见为准，不认可设计费用、监理费用。红画坊公司、有璟阁公司也存在过错，应该承担责任。对于第三项请求，可移动物品，应该由红画坊公司自行移除，不应该作为损失；200万元的保证金、500万元预付租金已经全部冲抵租金，不应该返还，此外的100万元，不认可已经收到，押金应该冲抵占有使用费。有璟阁公司经本院追加为第三人，但在审理期间于2015年4月解散。经审理查明：2008年，创世纪公司（出租方、甲方）与有璟阁公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》，有璟阁公司承租创世纪公司位于北京市朝阳区工人体育场院内工体档案楼2号及亚洲杯新闻中心改扩建后的建筑物（以下简称涉诉租赁标的）。《房屋租赁合同》约定，乙方向甲方承租的建筑物属于甲方，由乙方租赁使用。房屋总建筑面积8400平方米，其中地上建筑面积7000平方米，地下建筑面积1400平方米；房屋状况该房屋产权属于北京职工体育服务中心，由甲方投资建设。在出租房屋建设前，经规划批准，工体先行建设了档案楼1号。档案2号楼原址是原训练场运动员更衣室。经工体同意，甲方拆除了已废弃的更衣室，依据档案1号楼的图纸建设了档案2号楼。经规划批准，原亚洲杯新闻中心可以改扩建，甲方按照乙方提供的图纸完成楼体框架结构的施工，涉及费用、施工监理费用由乙方承担。根据工体与甲方的相关协议及工体授权，双方确认：甲方对上述房屋享有使用权和出租权。在乙方承租期内，甲方协助乙方办理租赁场所经营的相关证明（上述规划手续、协议、工体授权文件的复印件在本合同签订时已经交付乙方）；房屋用途乙方向甲方承租房屋的用途为开办酒店及配套服务设施；房屋租赁期限为20年，自2008年10月1日起至2028年9月30日止；甲方出租房屋租金标准：7000平米的地上面积标准租金为3.5元/建筑平米/天，前5年实行优惠租金制，第六年按照标准执行。自第七年起至合同期满租金递增。1400平米地下面积则按照2.5元/建筑平米/天。自2008年10月1日起至2028年9月30日止，租金无递增。租金的给付标准：租金额具体如下：自2008年10月1日起至2013年9月30日止，7000平米的地上面积按照每天每建筑平米3元收取租金。自2013年l0月1日起至2014年9月30日止，7000平米的地上面积按照每天每建筑平米3.5元收取租金。自2014年10月1日开始递增，2014年10月1日至2015年9月30日的递增是按照前一年每天每建筑平米3.5元为基数，递增2%。此后租金的递增则每年均以前一年租金额为基数，递增2%,直至本合同租赁期满；租金交付方式：租金交付方式为按每三个月付款一次的方式进行。自房屋起租月开始，乙方应在当月5号前使用支票或者现金向甲方直接交付，依此推算，每满三个月在5号前应付款一次；甲方应按照约定时间于2008年1月31日前将档案2号楼及媒体楼框架结构交付给乙方。甲方交付标准为：框架结构，不含消防、水、供暖、门窗、电梯等附属设施。2009年8月31日，创世纪公司（甲方）与有璟阁公司（乙方）签订《补充协议（二）》，约定，根据甲乙双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》的约定，甲方自2008年12月1日起按3元/建筑平米/天的优惠价格收取乙方租金。至2009年9月12日止，乙方需支付租金共计700万元整，至此乙方前期支付的200万元保证金和500万元预付租金已全部冲抵完毕，按合同要求乙方需继续向甲方支付租金和保证金，但考虑到因奥运会、国庆六十周年大庆各项活动占用工体场地以及工体人事变动对乙方施工造成的不利影响，经甲、乙双方友好协商，达成补充协议如下：一、甲方免收乙方自2009年9月13日至2010年3月31日共计六个月零十八天的房屋租金。二、乙方向甲方支付200万元的保证金。2010年12月1日，创世纪公司（甲方）、有璟阁公司（乙方）及红画坊公司（丙方）签订《房屋租赁合同转让协议书》，由红画坊公司概括继受有璟阁公司就《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》及《补充协议（二）》项下的全部权利义务。2010年12月6日，创世纪公司与红画坊公司签订《房屋租赁合同租赁面积、租金、变更协议书》，对房屋租赁面积和租金标准进行变更，约定房屋总建筑面积9225平方米，其中地上建筑面积7497平方米，地下建筑面积1428平方米，跃层建筑面积300平米。甲方出租房屋租金标准：7497平米的地上面积标准租金为3.5元/建筑平米/天。前5年实行优惠租金制，第六年按标准执行。自第七年起至合同期满租金递增。1428平米的地下面积及300平方米的跃层面积，共计1728平方米面积，按照2.5元/建筑平米/天的标准收取租金。租金无递增。租金的给付标准：租金额具体如下：自2008年10月1日起至2013年9月30日止，7497平米的地上面积按照每天每建筑平米3元收取租金。自2013年10月1日起至2014年9月30日止，7497平米的地上面积按照每天每建筑平米3.5元收取租金。自2014年10月1日起开始递增，2014年10月1日至2015年9月30日的递增是按照前一年每天每建筑平米3.5元为基数，递增2%。此后租金的递增则每年均以前一年租金额为基数，递增2%，直至本合同租赁期满。租金交付方式：租金交付方式为按每三个月付款一次的方式进行。自房屋起租月开始，乙方应在当月5号前使用支票或者现金向甲方直接交付。依此推算，每满三个月在5号前应付款一次。2014年3月26日，创世纪公司（甲方）与红画坊公司（乙方）签订《之补充协议》，鉴于部分约定，依据原租约及变更协议，截止2013年12月31日，在甲方免除乙方六个月租金的基础上，乙方仍欠甲方租金3180万元。为偿还对甲方所欠的租金，乙方拟通过调整经营思路，尽快恢复偿债能力，甲方亦愿意在乙方偿还对甲方的欠款期间就应还款以外的新形成的租金支付义务依据本补充协议给予乙方一定程度的折扣优惠，但如乙方未能完全履行本补充协议，则租金折扣优惠取消，本补充协议即刻自行废止且自始无效，双方立即恢复原租约及变更协议的执行。该协议还约定了新的租金支付标准。另查，涉诉租赁标的未领取建设工程规划许可证。创世纪公司提交的《临时建设工程规划许可证》（2007规建临字0027号）显示，建设项目2008年奥运会临时赛事用房，建筑面积1800平方米，层数3层，使用期限15个月，许可证告知事项载明，临时建设工程不得建成或改建成永久性和半永久性建设工程，不得改变使用性质，不得擅自转让、交换、买卖、租赁或变相买卖、租赁；本工程为奥运会赛时临时建设，使用期限至2008奥运会结束。赛后应无条件拆除。创世纪公司和红画坊公司在庭审中一致确认《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》、《补充协议（二）》、《房屋租赁合同转让协议书》、《房屋租赁合同租赁面积、租金变更协议书》、《房屋租赁合同之补充协议》（以下简称系列合同）均无效，红画坊公司认为因《之补充协议》无效，故其中确认的2013年12月31日之前所欠租金数额3180万元亦无效，但其未能就欠付租金的具体数额进行说明和举证。审理中，红画坊公司申请对上述系列合同无效导致的改建造价、装饰装修损失进行评估，并申请以2014年4月作为评估基准日，创世纪公司认为应以2014年9月作为基准日。经摇号，本院委托北京京评价格评估有限公司作为本案鉴定机构。2017年4月19日，北京京评价格评估有限公司出具京评（涉）字2017第1045号《价格评估报告书》，评估结论为：（一）红画坊公司购置部分：以2014年9月为基准日，折旧后总价格59120448元，含装饰装修部分工程造价53657492元和室内物品价格5462956元（其中不可移动物品3183043元，可移动物品2279913元），以2014年4月为基准日，折旧后总价格61697441元，含装饰装修部分工程造价55901339元和室内物品价格5796102元（其中不可移动物品3373226元，可移动物品2422876元；（二）有璟阁购置部分：改建钢结构阳台部分折旧后价格3587724元（成新率92%），有璟阁装修部分已被红画坊公司全部覆盖，现价值为0。经质证，双方一致同意以《价格评估报告书》确定的两基准日的折中数额作为评估结果，即红画坊公司购置部分：折旧后总价格60408944.5元，含装饰装修部分工程造价54779415.5元和室内物品价格5629529元（其中不可移动物品3278134.5元，可移动物品2351394.5元）。除可移动物品外，创世纪公司对评估范围内的其他财产同意利用，但双方对折价费用未能达成一致。另，红画坊公司根据《价格评估报告书》对涉诉租赁标的面积提出异议，认为租赁面积应为8294.3平方米，包括地上7136.16平方米、地下1158.14平方米，创世纪公司不予认可，认为应当根据《房屋租赁合同租赁面积、租金、变更协议书》的约定确定租赁面积，即总建筑面积9225平方米，包括地上建筑面积7497平方米，地下建筑面积1428平方米，跃层建筑面积300平米。鉴定人出庭质证中称，《价格评估报告书》未考虑有璟阁扩建的钢结构阳台部分约1000平方米，该部分经现场勘验已经与房间形成一整体。红画坊公司另称，有璟阁公司因扩建发生了设计费50万元和监理费85万元，并提交自行编制的审计报告、合同及监理费发票，但未能提供设计费的支付凭证。创世纪公司对设计费不予认可，认可监理费数额的合理性，但不同意赔偿。红画坊公司要求创世纪公司返还预付租金、保证金800万元，包括有璟阁公司已经支付并依据《补充协议（二）》冲抵租金的200万元保证金和500万元预付租金、有璟阁支付的保证金100万元、创世纪公司委托中嘉瑞盛投资（北京）有限公司支付的100万元。红画坊公司出具创世纪公司租金发票证明700万元冲抵租金，出具收据证明2009年12月8日创世纪公司收取有璟阁公司保证金100万元，出具2010年5月20日收据、2010年8月19日收条、招商银行信汇凭证证明创世纪公司收取押金100万元。创世纪公司认可上述证据的真实性，但称除冲抵的700万元外，其余200万元实际是否收到已经无法核实，且即使收到，上述900万元均应已冲抵2013年12月31日之前的租金，不同意返还。另查，就涉案租赁标的的使用情况。红画坊公司自述，2014年4月至2015年12月，红画坊公司遣散员工，退出租赁房屋，2016年1月至今，创世纪公司更换涉诉租赁房屋全部门锁，实际控制了全部房屋。创世纪公司自述，因红画坊与案外人存在其他经济纠纷，2014年9月8日，北京市朝阳区人民法院对涉案租赁标的部分房屋进行了查封，2014年底，红画坊公司开始空置房屋，但一直不同意腾退室内物品，创世纪公司在涉诉租赁标的四个大门中的三个大门上加装了锁链，2015年冬，创世纪公司将涉诉租赁标的所有房间门锁更换。2016年初，创世纪公司在诉争租赁标的的第四个大门上加锁。在本案审理期间，红画坊公司物品仍在诉争租赁标的内，经本院释明，不同意搬离。另，2014年5月1日，红画坊公司与北京东方苑餐饮管理有限公司（以下简称东方苑公司）签订《承包经营合同》，约定红画坊公司将涉诉租赁标的中地上4616平方米，地下237.6平方米交付东方苑公司承包经营。后双方发生纠纷。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，创世纪公司、红画坊公司、有璟阁公司签订的系列合同所针对的涉诉租赁标的未领取建设工程规划许可证，依法应当确认无效。对于导致合同无效的双方过错比例问题。本院认为，首先，创世纪公司与有璟阁公司在《房屋租赁合同》房屋状况条款中两次提及经规划批准，且明确相应规划手续文件已交付有璟阁公司，以上足以认定有璟阁公司在实施扩建工程时有条件且明知涉案租赁标的主体框架工程无合法建设手续的事实。创世纪公司出租未经规划审批的主体框架，有璟阁公司基于自身租赁使用利益进行扩建改造，应认定为双方就此存在同等过错。根据合同法的规定，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。红画坊公司作为有璟阁公司权利义务的概括继受人，其以信任创世纪公司、不知违法情形继续装修施工的抗辩本院不予采信；其次，根据本案实际情况，红画坊公司完全有条件了解、发现诉争租赁标的规划方面存在的问题，而现有证据均无法显示在本案诉讼发生前，红画坊公司就此问题向创世纪公司或者有璟阁公司提出实质异议。在此情况下亦应推定，其明知违法而对涉诉租赁标的进行添附施工。综合以上情况，本院认定创世纪公司及红画坊公司对导致系列合同无效存在同等过错。关于损失数额及赔偿问题，一、双方对《价格评估报告书》均无异议，且在庭审中确定采取折中法确定红画坊公司装饰装修施工部分及不可移动物品损失，本院予以确认。鉴于创世纪公司表示同意利用，故上述部分可折价归其所有。现双方对补偿数额无法达成一致，考虑到涉诉租赁标的本身不属于合法建筑，上述部分的价值受到限制，故本院酌定创世纪公司按照损失数额的60%补偿红画坊公司；二、对于可移动部分。根据司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除。现创世纪公司明确表示不同意利用诉争租赁标的内由红画坊公司购置的可移动物品，上述物品应由红画坊公司搬离，红画坊公司要求创世纪公司赔偿损失缺乏法律依据，本院不予支持；三、对于有璟阁扩建部分数额，红画坊公司要求参照造价费用确定（不含折旧）损失数额符合司法解释的规定，本院予以支持，该部分损失按照同等过错由双方平均分担；四、对于设计费损失，红画坊公司未就设计费已经实际发生提供充分证据，其要求创世纪公司赔偿此部分损失缺乏事实依据。对于监理费，红画坊公司已提供相应证据，创世纪公司对红画坊公司主张的监理费数额合理性亦不持异议，本院对该部分损失予以确认，按照同等过错由双方平均分担；五、对于有璟阁公司、红画坊公司已经支付的预付租金、保证金、押金是否退还。创世纪公司和有璟阁公司在《补充协议（二）》中已就有璟阁支付的700万元用于冲抵租金进行了约定，红画坊公司无权要求返还。对于剩余200万元，创世纪公司虽无法确认是否收取，但红画坊公司已提供相应证据佐证给付事实，故在系列合同无效后，因该合同取得的财产，创世纪公司应当予以返还；六、房屋占用费问题。房屋租赁合同无效，出租人有权请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。创世纪公司与红画坊公司在《之补充协议》中对2013年12月31日前欠付租金数额存在明确约定，虽该协议归于无效，但上述约定系对阶段性欠付租金情况的结算，红画坊公司虽持有异议但未能提供相应反证，故创世纪公司要求红画坊公司参照约定支付使用费，符合司法解释的规定，可予支持。对于2014年以后的占用费，红画坊公司虽然称在2014年4月停止了经营，但根据审理查明的情况，其仍以对外签订《承包经营合同》的方式继续使用、收益涉诉租赁标的大部分面积，且直至本案法庭辩论终结，仍拒绝腾出遗留在涉诉租赁房屋内的物品。综合以上情况，红画坊公司应向创世纪公司支付相应期间的占用费，考虑到创世纪公司认可自2015年冬将涉诉租赁标的内所有房间上锁，并在2016年控制全部建筑物，本院对上述期间占用费予以酌减至合同标准的50%。另，对于涉诉租赁标的面积，合同约定面积大于《价格评估报告书》所述面积约1000平方米，该面积数额与鉴定人陈述的未计入《价格评估报告书》的扩建阳台面积基本相当，且合同约定的地上面积小于《价格评估报告书》描述的地上面积与扩建阳台面积之和，在地上面积租金标准高于地下和跃层面积的情况下，创世纪公司主张按照合同约定面积计取占用费的方法未损害红画坊公司利益。对于创世纪公司主张的占用费利息，因创世纪公司自身行为系导致合同无效及本案纠纷的重要原因，该部分损失应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十二条、第八十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条第二项之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京创世纪体育有限公司与第三人北京有璟阁餐饮管理有限公司2008年签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》、2009年8月31日签订的《补充协议（二）》、原告（反诉被告）北京创世纪体育有限公司、被告（反诉原告）红画坊（北京）酒店管理有限公司于2010年12月1日签订的《房屋租赁合同转让协议书》、原告（反诉被告）北京创世纪体育有限公司与被告（反诉原告）红画坊（北京）酒店管理有限公司2010年12月6日签订的《房屋租赁合同租赁面积、租金变更协议书》、2014年3月26日签订的《房屋租赁合同之补充协议》均无效；二、被告（反诉原告）红画坊（北京）酒店管理有限公司于判决生效后十日内腾退位于北京市朝阳区工人体育场内工体档案楼2号及原亚洲杯新闻中心改扩建后建筑物内的可移动物品；三、被告（反诉原告）红画坊（北京）酒店管理有限公司于判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京创世纪体育有限公司房屋使用费，分三部分：第一部分：2013年12月31日之前为三千一百八十万元；第二部分：2014年1月1日至2014年7月24日期间为三百一十万零一千七百八十九元二角五分；第三部分：2014年7月25日至实际腾退之日占有使用费，按照以下标准的50%确定：地上面积7497平方米：2014年7月25日至2014年9月30日期间，每日每平米3.5元，2014年10月1日至2015年9月30日期间，在3.5元基础上递增2%，此后每年在前一年年租金标准基础上递增2%；地下、跃层1728平方米，每日每平米均为2.5元；四、原告（反诉被告）北京创世纪体育有限公司于判决生效后七日内支付被告（反诉原告）红画坊（北京）酒店管理有限公司扩建费用一百九十四万九千八百五十元、监理费四十二万五千元；五、原告（反诉被告）北京创世纪体育有限公司于判决生效后七日内支付被告（反诉原告）红画坊（北京）酒店管理有限公司装饰装修部分折价补偿款三千二百八十六万七千六百四十九元三角、不可移动物品折价补偿款一百九十六万六千八百八十元七角；六、原告（反诉被告）北京创世纪体育有限公司于判决生效后七日内返还原告（反诉被告）红画坊（北京）酒店管理有限公司保证金一百万元、押金一百万元；七、驳回原告（反诉被告）北京创世纪体育有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）红画坊（北京）酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231817元，由原告（反诉被告）北京创世纪体育有限公司负担15509元（已交纳），被告（反诉原告）红画坊（北京）酒店管理有限公司负担216308元（于判决生效后七日内支付本院）；反诉受理费210767元，由被告（反诉原告）红画坊（北京）酒店管理有限公司负担91844元（已交纳），原告（反诉被告）北京创世纪体育有限公司负担118923元（于判决生效后七日内支付本院）。鉴定费70万元，由原告（反诉被告）北京创世纪体育有限公司负担35万元〔被告（反诉原告）红画坊（北京）酒店管理有限公司已交纳，原告（反诉被告）北京创世纪体育有限公司于判决生效后七日内支付被告（反诉原告）红画坊（北京）酒店管理有限公司〕，被告（反诉原告）红画坊（北京）酒店管理有限公司负担35万元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 矫 辰人民陪审员 宋志勇人民陪审员 常振海二〇一七年十月十二日书 记 员 谢青云 关注微信公众号“”