（2017）豫1726民初2058号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-04
案件名称
余长稳与贾会宇建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷一审民事判决书
法院
泌阳县人民法院
所属地区
泌阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余长稳,贾会宇
案由
建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第六条，第三十九条，第四十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1726民初2058号原告：余长稳，男，1978年11月12日出生，汉族，市民，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：邢付渠，河南北纬律师事务所律师。被告：贾会宇，男，1965年7月7日出生，汉族，住河南省泌阳县。本院于2017年5月23日立案受理了原告余长稳诉被告贾会宇建筑物和其他土地附属物抵押权纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余长稳的委托诉讼代理人邢付渠到庭参加诉讼，被告贾会宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余长稳向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告将证号为泌字第××号项下的房屋所有权、泌国用（2011）第2011031号项下的土地使用权过户给原告；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月30日，被告贾会宇用自己坐落于泌阳县××中××路北安置点的26号房屋（泌字第××号）作抵押，向原告借款70万元，约定月息2分，期限一年，双方办理有泌房他证字第1595**号房屋他项权证，房屋他项权利人为原告余长稳。截止2016年7月30日经双方算账，被告贾会宇共欠原告本息79.8万元，因被告贾会宇2016年7月30日未能按期归还原告本息，原、被告双方于2016年7月30日签订《房屋转让合同》，即实现抵押权折价合同，合同约定：由于乙方（贾会宇）不能按期归还甲方（余长稳）本息，乙方愿将该处房产以100万元的价格转让给甲方，以此抵消乙方的欠款。但被告自2016年8月30日至今仍未协助原告办理过户手续。原告为此具文起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告贾会宇在本院公告向其送达原告的起诉状副本后，期满未向本院提出答辩，未向本院提交证据。经审理查明，2015年7月30日，被告贾会宇以其所有的位于泌阳县××中××路北安置点的26号房屋（房权证号泌字第××号）作抵押，向原告借款700000元。被告贾会宇于2015年7月30日在泌阳县房地产管理所给原告余长稳办理“房他证字第1595**号”房屋他项权利证书一份，他项权利证书载明：“房屋他项权利人：余长稳，房屋所有权人：贾会宇，房屋所有权证号：016753，房屋坐落：泌阳县北环一路中段路北安置点26，他项权利种类：抵押权，债权数额：七十万元，登记时间：2015.07.30，附记栏载明：建筑面积275.00平方，评估价值捌拾万零贰佰伍拾元，约定期限壹年，泌国用（2011）第2011031号”。被告贾会宇于次日向原告出具借条一张，内容为“借条，今借到余长稳现金柒拾万元整，期限壹年，月息贰分，每月底付息，押房权证一套，借款人：贾会宇，担保人：许玉真，2015年8月1日”。借条下方注明“8月份利息已付”。借款到期后，被告贾会宇因无钱偿还原告本息，于2016年7月30日与原告签订房屋转让合同一份，内容为：房屋转让合同，甲方：余长稳，乙方：贾会宇，丙方：曹兴菊，甲方于2015年7月30日经中间人丙方介绍借给甲方现金70万元（柒拾万元）整，三方约定月息0.02元，期限一年。至今乙方欠甲方本息合计79.8万元（柒拾玖万捌仟元）整。乙方有一处房产位于泌阳县新武装部后邻，面积275.00平方米作为抵押。经甲乙双方同意，在房管局办有他项权利证明（他项权利人为余长稳）。2016年7月30日为还款日期，由于乙方不能按期归还甲方本息，乙方愿将该处房产以100万（壹佰万）元的价格转让给甲方，以此抵消乙方的欠款（8月30日之前若乙方归还本息，此合同自动解除）。本合同自签字之日起生效。若日后甲乙任何一方违约，由此产生的法律后果由违约方承担。甲方：余长稳签名捺印，乙方：贾会宇签名捺印，丙方：曹兴菊签名捺印，2016年7月30日。该协议签订后，被告并未在协议约定的8月30日前偿还原告借款本息，亦未协助原告办理房屋过户手续。原告提起了本次诉讼。上述事实，有当事人陈述、书证在卷，相互印证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告贾会宇以其所有的房屋作抵押向原告借款的事实清楚，有借据及他项权利证书为证。被告贾会宇未在借款约定的还款期限内偿还原告借款本息，原告余长稳对被告抵押给其的房屋具有优先受偿的权利。被告贾会宇因无钱偿还原告借款，在与原告算清本息后将其所有的房屋作价出售给原告，以折抵原告的借款本息。最高人民法院2016年12月28日发布的指导性案例72号裁判要点规定：“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的作为民间借贷合同的担保。不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款”。原、被告签订的房屋买卖协议书是双方在平等自愿基础上签订的，系双方的真实意思表示，且借款利息并未超过法律规定的上限，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议为有效合同，应受法律保护，对双方当事人具有约束力。原告依约将借款本息折抵被告房屋大部分购房款后，被告未协助原告办理诉争房屋所有权的移转登记手续，显系违约，故本院对原告要求被告协助其将诉争房屋的房屋所有权及其项下的土地使用权过户至其名下的诉讼请求予以支持。但原告同时应支付给被告剩余购房款202000元。被告贾会宇经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，原告余长稳请求被告贾会宇将其证号为泌字第××号项下的房屋所有权、泌国用（2011）第2011031号项下的土地使用权过户给原告的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告贾会宇于本判决生效之日起十日内协助原告余长稳将位于泌阳县北环路中段路北安置点的26号房屋＜房权证号：泌字第××号，土地证号：泌国用（2011）第20110**号＞的所有权及其项下的土地使用权过户到原告余长稳名下；二、原告余长稳于本判决生效之日起十日内给付被告贾会宇购房款202000元。案件受理费100元，由被告贾会宇负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长 罗洪林审 判 员 史松玖人民陪审员 王生祥二〇一七年十月十二日书 记 员 陈 曦 关注公众号“”