（2017）沪0115民初23655号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海市浦东商场股份有限公司与上海寅夏影院投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海市浦东商场股份有限公司,上海寅夏影院投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第五十六条，第五十八条，第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初23655号原告：上海市浦东商场股份有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：常江，董事长。委托诉讼代理人：瞿沁，上海恒为律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵秀慧，上海恒为律师事务所律师。被告：上海寅夏影院投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：陆凌云，执行董事。委托诉讼代理人：童剑云，上海市康正律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙再冉，上海市康正律师事务所律师。原告上海市浦东商场股份有限公司(以下简称浦东商场)与被告上海寅夏影院投资管理有限公司(以下简称寅夏影院)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，于2017年6月6日、7月3日进行了两次证据交换，后依法适用普通程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告浦东商场的委托诉讼代理人瞿沁，被告寅夏影院的委托诉讼代理人童剑云和孙再冉到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告浦东商场向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋转租合同》，解除时间以法院判令为准；2、被告支付违约金人民币(以下币种同)162万元；3、被告赔偿房屋结构施工复原费30万；4、判令被告支付截至2017年8月7日拖欠租金11,068元；5、被告将位于上海市浦东新区东门大街XXX号第四至六层房屋(以下简称系争房屋)归还原告，并支付逾期交付的场地占用费：按照每天每平方米10元的标准，计算3000平方米，自2017年8月8日起计算至实际交还之日止。事实和理由：2016年3月31日，原、被告就系争房屋的转租事宜签订《房屋转租合同》，约定被告承租系争房屋的期限自2016年8月1日起至2029年7月31日止，用途为经营电影院。为激励被告在2016年10月1日前电影院开业，原告给予被告在第一个租赁年度每季度减免一个月租金的优惠。同时约定了装修期、租金、支付方式及双方权利义务等合同条款。转租合同签订后，被告分别于2016年4月19日支付保证金100万元、次日支付装修押金1万元。同时，原告陆续依约于2016年4月向被告交付第五至第六层房屋，及在2016年6月6日向被告交付第四层房屋。被告随即进场装修，拆除了系争房屋内所有的装修和设施设备，并自行按其开设电影院的目的进行装修改造。但是，被告自2016年4月进场施工后，至6月起就开始停工，原告为催促被告履约，于2016年8月26日向被告发函《关于催促施工的函》，可被告此后仍未积极履行。2016年10月，被告突向原告发出了《关于房屋转租合同终止沟通函》，提出因自身原因要求提前终止转租合同。原告随即于2016年10月17日回函表示仍希望被告继续履约。此后，双方就如何继续履行合同进行了多次协商谈判，但始终未就变更或解除转租合同达成任何一致的书面协议。至2017年1月，被告始终怠于履行合同义务，亦不给予明确答复，原告迫于无奈，只好多次通过口头和发函方式向被告催促履约和催讨租金。2017年1月29日，原告又突然收到被告委托上海康正律师事务所发的《律师函》，以系争房屋不符行政许可要求，无法实现经营电影院为由，单方提出终止《房屋转租合同》，并要求返还保证金。对于该违约要求，原告也委托律师发函予以回绝，并要求被告及时纠正其违约行为。之后，被告未有任何履约行为，导致系争房屋空置至今。原告认为被告的违约行为已符合合同约定及合同法相关规定，故诉至法院，要求判如所请。被告寅夏影院辩称：第一，原告在转租时未向被告告知系争房屋第六层有违章建筑，导致被告无法进行消防申报，致使合同目的无法实现，原告系违约方。现同意解除转租合同，且一并解除《房屋转租合同补充协议(一)》(以下简称《补充协议》)，解除时间均以2017年1月25日为准。第二，根据《补充协议》的约定，租赁期限自2017年5月1日起算，之前均为免租期，被告没有向原告支付租金的义务，故不存在欠付租金及支付违约金。第三，施工费没有证据支持，不同意支付。第四，系争房屋已于2017年1月25日由原告接管，被告无法进入，故不存在对场地的占有，不同意支付占用费。本院经审理认定事实如下：2016年3月31日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《房屋转租合同》，其中第一条约定甲方同意将产权人为上海松阳贸易有限公司(以下简称松阳公司)的系争房屋，总建筑面积约3000平方米，其中第四层约1100平方米，第五层约1100平方米，第六层约800平方米(租赁面积以实际交付为准，具体位置见附件1：租赁房屋位置图)，转租给乙方经营电影院。租赁期限2016年8月1日起至2029年7月31日止，甲方于2016年4月1日前向乙方交房(第四层租赁房屋的交房时间双方另行协商)，交房后，甲方给予乙方二个月的拆除施工期及二个月装修期，该段时间免租，但乙方应承担使用的水电等费用。因该房屋房龄较长，且经多次装修改建后，房地产权证也未更新登记，租赁房屋的实际状况见附件2《房屋质量检测报告》，甲方按现状交房，乙方已对租赁房屋的情况充分了解。乙方须自行进行部分装修改造以满足开设电影院的用途。第二条约定，第一个租赁年度的租金标准为162万元/年，每三个租赁年度环比递增6%。租金包含物业管理费，不包含水电费。自2016年8月1日开始计算，每三个自然月为一个租赁季度，每十二个自然月为一个租赁年度。租金按季支付，先付后租，乙方应在每个租赁季度最后一个月的10日前支付下个租赁季度的租金，即每年的1月10日、4月10日、7月10日、10月10日为乙方的租金最迟支付日。乙方于本合同签署时另支付甲方保证金100万元，上述保证金中的50万元在乙方装修免租期结束后自动转为第一个租赁年度的租金，此后在第一个租赁年度租金内，甲方每个租赁季度减免乙方一个月的租金，自第二个租赁年度开始不再减免，乙方按标准支付。应付租金明细：2016年8月1日至2016年10月31日租金27万元，由保证金转租金27万元(2016年7月10日)；2016年11月1日至2017年1月31日租金27万元，由保证金转租金23万元，支付租金4万元(2016年10月10日)；2017年2月1日至2017年4月30日应付租金27万元(2017年1月10日)；2017年5月1日至2017年7月31日应付租金27万元(2017年4月10日)；2017年8月1日至2018年7月31日应付季度租金405,000元，年租金1,620,000元。第三条约定，甲方需提供原始建筑、现有建筑的消防验收合格文件(详见附件3：【2009】沪南公消(建验)字第0034号)，在乙方申办经营所需的全部证照过程中，甲方需提供必要的材料和协助。第五条第(二)款约定，乙方发生下列情况，甲方有权单方提前终止本合同，保证金不退还，同时乙方还应向甲方支付一年租金作为违约金：……2、乙方拖欠应支付甲方的任何款项累计超过30天，经甲方书面催告后仍未付清的……。第五条第(六)款约定，除本合同另有约定外，任何一方未经对方同意，不得单方终止本合同，否则应按照当时的租金标准赔偿一年的租金。此外，如甲方违约，则双倍返还保证金，如乙方违约，则保证金不予退还。第七条第(二)项约定，本合同届满、提前终止或解除时，乙方应在60日内完成清场，搬离所有乙方财产，并将房屋交付甲方，逾期未搬离的，则应按10元/平方米/天的标准支付场地占用费，逾期超过30日的，则所有滞留物品无偿归甲方所有。乙方可将其对租赁房屋的装修拆除，如不拆除的，则无偿归甲方所有。乙方还应在此期间恢复对房屋改造前的结构并承担费用(除非甲方同意全部或部分保留)，否则甲方将自行恢复并要求乙方承担费用。第八条约定，对本合同的所有修改和补充，均应以书面形式，并经甲乙双方确认盖章后生效，否则无效。2016年4月15日，被告支付租赁保证金100万元。2016年4月20日，被告支付施工押金1万元。2016年4月25日，被告与案外人上海金山石油化工建筑有限公司就系争房屋装饰工程签订施工合同。2016年6月12日，被告与案外人上海开艺设计集团有限公司就系争房屋的装饰签订设计合同。2016年8月26日，原告向被告发函，表示被告自2016年6月起就停止施工，希望被告尽快安排恢复施工，尽早完工开业。2016年10月9日，被告向原告发送《关于房屋转租合同终止沟通函》，表示经公司内部慎重考虑各方面综合原因，提出协商解决提前终止房屋转租合同事项，被告自愿放弃追讨100万元保证金，被告也无需按照房屋转租合同恢复原状返还房屋及其附属物品、设施设备交房于原告，被告提供全部电影院设计相关图纸，请原告10天内明确回复。2016年10月17日，原告发函回复被告，表示希望被告仍能继续履行合同，原告愿意配合被告克服困难。同时希望被告将回复期限延长，待原告与第三方达成租赁意向后，再与被告协商办理终止合同各项事宜。2016年11月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，其中载明现因乙方原因致使《房屋转租合同》无法按原约定履行，双方经友好协商，就部分事宜达成如下补充协议以便合同能继续履行：一、租赁面积缩减为五至六层的部分房屋，总建筑面积约1900平方米，其中第五层约1100平方米，第六层约800平方米；二、免租期延后至2017年4月30日，乙方应于2017年5月1日开始对外营业，为此，甲方同意自2017年5月16日开始计租；三、租金标准调整如下(原保证金100万元中的50万元作为租金抵扣)：2017年5月1日至2018年4月30日，季度租金25万元，年租金100万元(其中保证金转租金部分50万元2017年5月1日至11月30日)；四、乙方应在2016年12月15日前向甲方移交第四层租赁房屋，并应在交换房屋将房屋内原有的空调、消防系统恢复原状；本补充协议在2017年4月30日后，乙方开设的电影院整体对外正式营业之日起生效。该份补充协议由原、被告代表签字。2016年12月12日，被告向原告发送公函，表示：双方已拟定补充协议，由原告负责人签字认可。但被告在申报影院过程中，消防支队要求提供加盖被告公章的出租区域原始建筑平面布局蓝图(竣工图)复印件，并且在蓝图上注明出租区域；加盖公章的大楼原消防验收时出具的竣工验收报告复印件，故希望原告尽快提供消防安全报批所需要的一切原始文件包括开业需要的可用于消防证照办理及二次设计的原建筑、结构、安装竣工图及各验收批文。2016年12月13日，原告向被告回复公函，表示：根据房屋转租合同约定，原告已将租赁房屋实际情况详细告知，应由被告自行负责改造及办理相关证照，且合同附件中已包含相关文件(如附件2房屋质量检测报告、附件3消防批文等)，另双方拟定了补充协议，但被告迟迟未盖章认可该补充协议，故如被告不盖章确认的，则双方仍有按照《房屋转租合同》的约定履行各自义务。2017年1月6日，原告向被告发出关于催讨租金及保障房屋安全的函，要求被告支付欠付租金31万元，并对施工现场做好必要的安全防护措施。2017年1月23日，原告再次向被告发函催讨租金及保障房屋安全。2017年1月25日，被告向原告发送律师函，告知由于租赁场地六层存有200多平方米系违法搭建，致使被告经营电影院的目的无法实现，故租赁协议于2017年1月终止。原告于次日收到上述律师函。2017年2月7日，原告回函，表示被告单方面提出终止合同，构成严重违约，要求被告承担违约责任，并重申《补充协议》并未生效。2017年9月15日，原、被告就系争房屋办理交接手续。另查明，松阳公司为系争房屋权利人，系争房屋第四层房屋产权证记载建筑面积为1756.08平方米，第五层房屋产权证记载建筑面积为1115.72平方米，第六层房屋产权证记载建筑面积为590.40平方米。房屋转租合同中附件3系上海市南汇区公安消防支队关于系争房屋所在精品商厦第1-4层装修工程消防验收合格意见书。审理中，被告认可系争房屋结构复原施工费30万元，但具体由被告承担多次赔偿责任，由法院依法判决。关于诉请三截至2017年8月7日的欠付租金，原告主张自2016年8月1日起计算租金，2016年8月1日至2017年1月31日应付租金54万元，根据合同约定100万元保证金中的50万元转为租金，故欠付4万元；2017年2月1日至2017年7月31日应付租金54万元，原告根据保证金的性质将剩余保证金50万元抵扣租金，故欠付4万元，对于2017年8月1日至2017年8月7日的租金计算为31,068元，以上合计欠付租金111,068元。本院认为，原、被告签订的《房屋转租合同》，由于部分租赁物未经审批建造，未取得建设工程规划许可证，违反有关法律规定，故导致涉及该部分租赁物的合同无效，因此双方于2016年3月31日签订的《房屋转租合同》部分有效、部分无效。双方签订的《房屋转租合同》中明确约定租赁房屋用于经营电影院，原告应提供建筑的消防验收合格文件，并为被告申报经营所需的全部证照提供必要材料和协助。然原告提供的部分房屋未办理相关审批手续，提供的消防验收文件也仅系第一至四层房屋，并无系争房屋第五至六层的消防验收合格材料，也未能协助被告提供消防安全报批的其他相关材料。同时，被告作为承租人应对房屋的权属进行必要的审查，对租赁房屋能否满足办理证照、经营等进行慎重判断，然被告未尽上述义务。由于存在上述客观障碍，经营电影院的合同目的无法实现，导致租赁合同部分无效及有效部分的解除，对此，双方均具有过错。被告于2017年1月25日向原告发函以经营电影院的目的无法实现为由要求解除合同。原告于次日收悉函件。故本院确认2017年1月26日为《房屋转租合同》有效部分的解除之日。关于违约金，由于原、被告均有过错，故原告以被告违约为由主张违约金，依据不足，本院不予支持。关于房屋结构复原费，原告的该项主张，依约有据，本院予以支持，但具体金额本院根据双方过错程度等，酌定为15万元。关于返还房屋，案件审理过程中，双方已完成房屋返还事宜，故对原告再行要求返还房屋的诉请，本院不予支持。关于租金及使用费，被告辩称，《补充协议》约定自2017年5月1日起支付租金，故不应支付租金。对此，本院认为，双方签订的《补充协议》明确约定生效条件，即2017年4月30日后被告开设的电影院整体对外正式营业之日起生效，然电影院并未对外营业，合同约定的生效条件未成就，故《补充协议》并未生效，被告的该项辩称，缺乏依据，本院不予支持。鉴于系争房屋已于2017年9月15日返还，故2016年8月1日至2017年9月15日的租金及房屋使用费，由本院根据案件实际情况，结合合同约定的租金标准及原、被告的过错程度等，酌定为641,250元。鉴于合同约定保证金100万元中的50万元转为租金，其余50万元保证金在另案中判决由原告返还，故被告尚需支付租金及使用费141,250元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告上海市浦东商场股份有限公司与被告上海寅夏影院投资管理有限公司于2016年3月31日签订的《房屋租赁合同》部分有效，部分无效；有效部分已于2017年1月26日解除；二、被告上海寅夏影院投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海市浦东商场股份有限公司房屋结构复原费15万元；三、被告上海寅夏影院投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东商场股份有限公司租金及房屋使用费141,250元；四、驳回原告上海市浦东商场股份有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,080元，由原告上海市浦东商场股份有限公司负担14,161元，被告上海寅夏影院投资管理有限公司负担7,919元。诉讼保全费5,000元，由原告上海市浦东商场股份有限公司负担2,274元，被告上海寅夏影院投资管理有限公司负担2,726元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 祝 芬人民陪审员 田有娣人民陪审员 高天明二〇一七年十月十二日书 记 员 蒋 炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 微信公众号“”