（2017）苏05民终6927号

裁判日期: 2017-10-12

公开日期: 2017-11-06

案件名称

苏州乐成房地产经纪有限公司与苏州交运物流有限公司、苏州格瑞达贸易有限公司居间合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

苏州交运物流有限公司,苏州格瑞达贸易有限公司,苏州乐成房地产经纪有限公司

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2017）苏05民终6927号上诉人（原审被告）:苏州交运物流有限公司，住所地苏州市留园路288号。法定代表人：王玉辉，董事长。委托诉讼代理人：施熠文，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋宁，江苏益友天元律师事务所律师。上诉人（原审被告）:苏州格瑞达贸易有限公司，住所地苏州工业园区东环路1408号1幢1104室。法定代表人：宫剑。委托诉讼代理人：尹颂，该公司员工。委托诉讼代理人：汪明月，该公司员工。被上诉人（原审原告）:苏州乐成房地产经纪有限公司，住所地苏州工业园区苏州大道东381号商旅大厦6幢701室。法定代表人：郭国安，总经理。委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。上诉人苏州交运物流有限公司（以下简称交运公司）、苏州格瑞达贸易有限公司（以下简称格瑞达公司）因与被上诉人苏州乐成房地产经纪有限公司（以下简称乐成公司）居间合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初11446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人交运公司的上诉请求：1、撤销原判第一项，驳回乐成公司对交运公司的诉讼请求；2、二审诉讼费由乐成公司负担。事实与理由：1、乐成公司未提供过居间服务，乐成公司与交运公司签订委托合同后，从未向交运公司提供过订约机会，未提供过订约信息，无权要求支付佣金。2、一审未查明多项事实。一是交运公司与格瑞达公司签订租赁合同系经范某某介绍；二是交运公司通过多种途径招租，并不局限于委托乐成公司一家；三是格瑞达公司员工高某某来交运公司看房当天即认为不符合租赁条件而拒绝了乐成公司。因此，对交运公司来说，格瑞达公司不是乐成公司介绍来的客户，交运公司对乐成公司不构成违约，无需承担违约责任。被上诉人乐成公司答辩称：双方均签字确认居间服务的事实，且有录音证明。承租人在电话录音中认可乐成公司与其一起过来，交运公司否认事实有违诚信。上诉人的上诉断章取义，承租人认可是通过我方人员介绍一起过来看房，上诉人认为通过其他途径没有相应的证据，认为我们居间不成功，与现在实际承租的事实不符。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。格瑞达公司答辩称：同意交运公司的上诉意见。乐成公司从未向交运公司提供过针对格瑞达公司的居间服务，乐成公司没有权利要求支付佣金以及相应的赔偿金。同时，中介服务协议当中存在这个格式条款，加重了格瑞达公司的赔偿责任。上诉人格瑞达公司的上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由乐成公司负担。事实与理由：1、《中介服务协议书》没有约束力。高某某的行为不能代表格瑞达公司，公司未在协议上盖章。另外，协议第四条为格式条款，应为无效。2、一审依据对格瑞达公司无效的协议，判决格瑞达公司赔偿45000元错误，格瑞达公司不应承担违约责任。乐成公司答辩称：协议并没有规定盖章才生效，因此签字也是格瑞达公司的真实意思。本协议不存在加重责任排除权利，仅仅是防止格瑞达公司一方违约跳单有相关的规定。乐成公司并不是垄断行业，不适用格式条款的规定。格瑞达公司违约事实情况属实，就是跳过乐成公司与出租人签订合同，就应当承担违约金。格瑞达公司提出姓范的也是苏州交运物流有限公司的关联企业员工，也与上诉人签过委托协议，其并不是中介人员，因此上诉人提出其它人员介绍的情况不存在。交运公司答辩称：交运公司从未接受过乐成公司针对格瑞达公司提供的居间服务。即使格瑞达公司员工高某某曾经来过看房，事前也没有经过交运公司的同意，事后也没有向交运物流提供过任何关于承租人的任何信息。因此一审判决错误。乐成公司向一审法院提起的诉讼请求为：1、交运公司、格瑞达公司支付佣金6万元、违约金6万元；2、诉讼费由交运公司、格瑞达公司承担。一审法院查明事实：2016年4月11日，张某某代理交运公司（委托方、甲方）与乐成公司（居间方、乙方）签订《委托协议书》，约定：甲方委托乙方出租物业，经乙方介绍的客户，如未能成交乙方不收取居间报酬（佣金）。最终价格和面积以实际使用面积作为佣金支付标准，物业地址为苏州市吴中区城南镇东吴南路50号，面积共约7000平方米，物业占地约30亩。经乙方介绍的客户成功租入所介绍的物业，甲方需向乙方一次性支付租赁的一个月房租作为佣金。支付佣金时间为业主与客户签订合同之时，若客户先进场、装修，后签订合同，则以进场装修为准。如甲方私下（即未通过乙方）与乙方介绍的客户签订合同。甲方仍须按上述标准支付乙方上述佣金，同时，甲方还应向乙方支付50万元作为违约金，且应与承租方承担连带责任。2016年4月15日，高某某代理格瑞达公司（承租方、甲方）与乐成公司（居间方、乙方）签订《中介服务协议书》，甲方委托乙方居间介绍承租房屋。协议约定：甲方成功租赁所介绍之物业，甲方需向乙方一次性支付零个月租金作为佣金，支付佣金时间为与业主签订合同之时，若客户先进场、装修，后签订合同，则以进场、装修为准。甲方承诺，在实地查看下述物业后，不再直接、间接或通过其他经纪公司或个人与该物业之业主联系。若经乙方带看之物业由甲方不经乙方与业主私下联络签约的，甲方需按本协议第六条看房记录列明之参考价格的标准支付乙方租赁的一个月租金作为佣金。同时，应按前述佣金标准向乙方支付违约金。其中第六条看房记录：载明共五套房屋，其中城南街道东吴南路50号内，面积约7200平方米，楼层1楼，参考价格23元每月每平米。交运公司就《委托协议书》所委托标的7000平方米厂房中的1050平方米于2016年4月20日通过乐成公司居间介绍出租他人，交运公司支付该笔居间费2万余元。另，交运公司与格瑞达公司于2016年5月23日就涉案仓库签订《仓储服务协议书》，约定：租赁标的2880平方米，租金21元每月每平米，租期自2016年6月1日至2017年5月31日。该仓库于2016年6月交付格瑞达公司使用。诉讼中，乐成公司陈述：签订《委托协议书》后，乐成公司带格瑞达公司至交运公司处查看仓库，后2016年5月乐成公司发现格瑞达公司承租涉案仓库，其与张某某联络，张某某称该客户并非乐成公司联系，《委托协议书》签订后，交运公司并未向乐成公司取消委托。2016年6、7月间，交运公司告知乐成公司涉案仓库已经出租。对此，交运公司陈述，乐成公司系擅自带人查看涉案厂房，其于委托协议书签订后不久告知乐成公司取消委托。且其与乐成公司并非独家委托，其当时通过张贴横幅、朋友介绍方式出租涉案厂房，格瑞达公司对此无异议，乐成公司对此不予认可。乐成公司提供其员工吴某某与格瑞达公司的高某某之间录音，其中高：“你带我看了，他们这边说没跟你签过。他们没同意跟过中介。”吴：“高总你忘了第一次我就带你看过你说……”高：“我知道你是带我来过的，但是房东这边说他没跟你签过这东西。”吴：“签过，我们要不是看见你我还不相信呢。”高：“那你问他，当时我是问过的，我说我是跟中介来过的。我跟你说这家是范总带过来的，跟你没关系。”吴：“怎么没关系，我第一个带你看的这个房子。”……高：“我问过他的，他说没跟任何中介签过。”吴：“就跟我们签了。”高：“那你找他，那你直接找他。”……一审法院认为：本案的争议焦点为交运公司、格瑞达公司签订《仓储服务协议书》，格瑞达公司承租仓库，该行为对乐成公司是否构成违约。一审法院认为，无证据显示上述《委托协议书》、《中介服务协议书》有违反法律、行政法规强制性规定的情形，上述协议书应被认定有效，上述协议书均约定如不经过乐成公司私下联络签约，则视为违约，需要支付一个月的厂房租金并支付违约金。交运公司、格瑞达公司通过朋友居间后，自行就涉案仓库签订租赁合同，并约定月租金60480元，且签订《仓储服务协议书》距离签订上述协议书时间间隔尚不足三个月，承租仓库系协议书中的厂房的一部分，交运公司辩称于该仓库出租前，已取消对乐成公司的委托，但未就此举证证实，乐成公司对此不予认可，故对该抗辩意见不予采信。交运公司、格瑞达公司辩称并非通过乐成公司促成租赁合同的签订，乐成公司未提供居间服务的意见亦碍难采信。综上，交运公司、格瑞达公司的行为分别对乐成公司构成违约，交运公司、格瑞达公司的违约行为亦对乐成公司造成损失，乐成公司有权依照协议书之约定主张交运公司、格瑞达公司进行赔偿。综合考虑交运公司、格瑞达公司跳单后仍应支付一个月租金也是违约责任的约定，以及乐成公司在居间合同履行过程中的付出等情况，酌定乐成公司赔偿乐成公司45000元，被告格瑞达公司赔偿乐成公司45000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州交运物流有限公司于判决生效之日起十日内赔偿苏州乐成房地产经纪有限公司45000元；二、苏州格瑞达贸易有限公司于判决生效之日起十日内赔偿苏州乐成房地产经纪有限公司45000元；三、驳回苏州乐成房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取为1350元，由苏州交运物流有限公司负担500元，苏州格瑞达贸易有限公司负担500元，苏州乐成房地产经纪有限公司负担350元，二审查明：2016年4月11日交运公司与乐成公司签订的《委托协议书》第六条约定，如甲方私下（即未通过乙方）与乙方介绍的客户签订合同。甲方仍须按上述标准支付乙方上述佣金，同时，甲方还应向乙方支付15万元作为违约金，且应与承租方承担连带责任。一审查明的“50万元作为违约金”有误，二审予以更正。二审查明其他事实与一审查明事实一致。本院认为：本案二审争议焦点在于：1、格瑞达公司与乐成公司之间中介服务协议效力。2、交运公司与格瑞达公司签订仓储协议，是否对交运公司构成违约。3、应否承担违约责任首先，格瑞达公司与乐成公司之间的中介服务协议效力。乐成公司与格瑞达公司员工高某某于2016年4月15日签订了《中介服务协议书》，乐成公司据以向格瑞达公司主张违约责任，二审中，格瑞达公司对协议效力提出异议。协议文本上，格瑞达公司一方由高某某签名，但并未加盖公司印章。格瑞达公司确认，高某某系其员工，系仓库管理员；同时，有证据表明，高某某曾随乐成公司去看过仓库。因此，乐成公司有理由相信高某某有权代理格瑞达公司签订委托协议，且乐成公司基于信任，带高某某看房，履行委托协议的义务，故乐成公司与格瑞达公司之间的《委托协议书》成立并有效。上诉人格瑞达公司认为该协议无效的上诉理由不能成立，不予采纳。其次，交运公司与格瑞达公司签订仓储协议，对交运公司是否构成违约。乐成公司与格瑞达公司、交运公司的居间合同均有效，如乐成公司提供了居间服务，促成格瑞达公司与交运公司订立合同，则可依合同主张佣金；如乐成公司提供了居间服务，而格瑞达公司、交运公司绕开乐成公司订立合同，则构成违约。本案中，乐成公司提供的录音资料显示，合同履行过程中，乐成公司员工曾带格瑞达公司员工至交运公司看过仓库。带领一方至另一方察看标的物，其意义即在于提供了交易信息，为订约创造了机会，这也是居间人提供居间服务的具体表现。最终格瑞达公司也确与交运公司签订了合同。如无相反证据，乐成公司提供居间服务与各方签订合同之间的因果关系可以认定。交运公司上诉认为，格瑞达公司员工高某某至交运公司看过仓库后当时即予拒绝，交运公司与格瑞达公司最终签约系通过他人的介绍，故乐成公司未向交运公司提供居间服务。该项上诉理由，实质是否定乐成公司与仓储合同之间的因果关系，对此，交运公司应举证证明。一审中，交运公司提供了其多种招租方式、与其他公司签订的租赁合同，以及其所称的介绍人范某某的电话。从交运公司举证情况来看，多种招租方式及与其他公司签订的租赁合同均不能证明仓储合同订立情况，不能否定乐成公司的居间行为及与仓储合同的因果关系。范某某作为交运公司所称的介绍人，其证言有可能成为本案的直接证据，交运公司应提供其证言，并申请其出庭作证，但交运公司仅提供其电话联系方式，这显然不能成为本案的证据。因此，交运公司否定乐成公司与仓储合同有因果关系的上诉主张，缺乏证据，不予采信。乐成公司提供了居间服务，有权依合同约定取得佣金；格瑞达公司、交运公司绕开乐成公司订立合同，对乐成公司构成违约，应承担违约责任。第三，违约责任的承担。乐成公司与交运公司、格瑞达公司分别签订的协议中，对跳单行为的构成及后果等违约责任作了明确约定。格瑞达公司上诉认为，该约定系格式合同，应为无效。该约定虽系针对不特定多数人为反复使用而设定，形式上符合格式条款特征，但无效的格式条款必须同时符合排除一方权利、加重另一方义务的实质特征。本案中，禁止跳单条款禁止的是委托人逃避合同义务，而并没有加重其合同义务；排除的是委托人不诚信履约的行为，而不是其合同权利。因此禁止跳单条款不具备无效格式条款的实质要件，应为有效。格瑞达公司认为该约定加重其责任的上诉理由不能成立，不予采纳。格瑞达公司、交运公司应依据各自的合同，对乐成公司承担违约责任。一审根据本案的履行情况，对乐成公司主张的佣金和违约金损失数额作了调整，判决交运公司、格瑞达公司各半负担，并无不当。综上所述，乐成公司与格瑞达公司、交运公司分别签订的居间合同有效，乐成公司提供了居间服务，而交运公司、格瑞达公司绕开乐成公司签订仓储合同，对乐成公司构成违约，应依约承担佣金和违约金。格瑞达公司认为居间合同无效的上诉理由不能成立;交运公司认为乐成公司未提供居间服务，系他人居间促成合同的上诉主张，缺乏证据，二审均不予采纳。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由苏州交运物流有限公司负担1350元、苏州格瑞达贸易有限公司负担1350元。本判决为终审判决。审判长　　包刚审判员　　吴栋审判员　　郑雄二〇一七年十月十二日书记员　　孟桢百度搜索“”