（2017）湘04民终1170号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-10-24
案件名称
上诉人杨美连因与被上诉人衡山县总工会（以下简称总工会）房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
湖南省衡阳市中级人民法院
所属地区
湖南省衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨美连,衡山县总工会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘04民终1170号上诉人（原审被告）：杨美连，女，1967年8月10日出生，住湖南省衡山县。委托诉讼代理人：刘丰云，湖南衡山县光大法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告）：衡山县总工会，住所地湖南省衡山县兴贸街58号。法定代表人汪炳林，该总工会主席。委托诉讼代理人：周建波，湖南彭铎律师事务所律师。上诉人杨美连因与被上诉人衡山县总工会（以下简称总工会）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡山县人民法院（2017）湘0423民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨美连的委托诉讼代理人刘丰云、被上诉人总工会的委托诉讼代理人周建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨美连上诉请求：撤销原判，发回重审。事实与理由：原审程序违法，当庭明示总工会到衡山电视台出具《电视公告证明》，以补强逾期证据效力；原审判决显失公平，总工会现任党组书记夏懿之妻系原审法院民二庭员额法官，杨美连对该案是否公正处理有合理怀疑。总工会辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。总工会向一审法院起诉请求：1、杨美连立即腾退所占用门面；2、杨美连支付欠缴门面租金35295元。一审法院认定事实：杨美连于2000年开始承租总工会位于衡山县兴贸街的门面，双方最近一次租赁合同签订于2012年，合同约定租期四年，第四年的租金为59530元，该合同于2016年9月30日到期。租赁合同到期后，总工会多次告知杨美连不再续签合同，要求其搬离，但杨美连未搬离，而是继续在门店经营，且未交纳租金，亦未再与总工会续签合同。2016年11月25日至2016年1月10日，总工会在杨美连门面处进行装修。另查明，杨美连欠交2016年度租金5530元。杨美连在租赁合同订立时交纳了押金2000元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方当事人在租赁合同存续期间，均已根据合同约定履行了大部分合同义务。合同于2016年9月30日到期后，杨美连要求续订合同，而总工会无此意愿。双方就是否续订合同、是否搬离门面一直未达成一致意向，及至本案判决前，杨美连仍在门面处经营，未搬离门面。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，合同签订遵循自愿原则，他人不得非法干预。本案中，总工会在合同到期后，不再有与杨美连续签合同的意愿，各方均应尊重该意愿。同时，法律保护所有权人对自己的动产或不动产享有的占有、使用、收益和处分的权利。总工会作为涉案门面的所有权人，在租赁合同到期后，有权选择是否与杨美连续签合同，也有权要求杨美连根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，搬离之前所租赁的门面，故对总工会诉请的要求杨美连立即腾退所占用门面的请求予以支持。关于门面租金，该院认为，杨美连欠交的5530元租金，应予补交。合同到期后的2016年10月1日至2017年3月31日（6个月）的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定应视为双方签订了不定期租赁合同，其租金应比照上一年度的合同约定支付，即为59530元/年，故被告应支付原告六个月租金29765元（59530元/年÷12×6），合计为应支付35295元（5530元+29765元）。但因总工会自认2016年11月25日至2017年1月10日确实在杨美连门面处装修，影响其经营，故酌情核减两个月的租金，即为9921.67元（59530元/年÷12×2），另杨美连在租赁合同签订时交纳了押金2000元，该款项应予退还。以上款项相互抵扣后，杨美连还应支付总工会房屋租金23373.33元（5530元+29765元-9921.67元-2000元）。杨美连在庭审中还提出其享有优先租赁权，该院认为，双方既无合同约定，亦没有相关法律对优先租赁权予以规定，其主张的优先租赁权没有合法来源，不予采纳。综上，杨美连还应支付总工会房屋租金23373.33元。根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，判决：一、限杨美连于本判决生效后二十日内搬离所承租的位于衡山县开云镇兴贸街58号门面（原衡山县开云镇开云北路）；二、杨美连于本判决生效后二十日内支付总工会房屋租金23373.33元（该款项已扣减押金2000元）；三、驳回总工会的其他诉讼请求。如未在判决书指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费682元，由杨美连负担450元，总工会负担232元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新的证据。原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《衡山县工人文化宫门面租赁协议》是其真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全部履行自己的义务。租赁合同于2016年9月30日到期后出租人有权收回租赁物，杨美连没有证据证明原审法官当庭明示总工会到衡山电视台出具《电视公告证明》偏袒总工会，也没有证据证明总工会现任党组书记夏懿之妻、一审法院民二庭员额法官本人干预了本案，应承担举证不能的法律后果，其提出的“原审程序违法，实体判决显失公平”的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。涉案租赁合同对于优先租赁权没有明确约定，杨美连上诉要求继续履行租赁合同，于法无据，本院不予采纳。综上所述，杨美连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费682元，由上诉人杨美连负担。本判决为终审判决。审判长 杨丽萍审判员 王洪峰审判员 许建中二〇一七年十月十二日书记员 谢倩茜 百度搜索“”