（2017）皖13民终2046号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-13
案件名称
安徽省砀山泓泰置业有限公司、王军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宿州市中级人民法院
所属地区
安徽省宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安徽省砀山泓泰置业有限公司,王军,砀山县住房和城乡建设局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖13民终2046号上诉人（原审被告）：安徽省砀山泓泰置业有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇健康路114号。法定代表人：李成曙，该公司董事长。委托诉讼代理人：周小民，男，该公司股东。委托诉讼代理人：谢金荣，江苏金荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王军，男，1968年8月9日出生，汉族，住安徽省砀山县。委托诉讼代理人：梁猛，安徽达安律师事务所律师。原审第三人：砀山县住房和城乡建设局，住所地安徽省砀山县砀城中路。法定代表人：丛平，该局局长。委托诉讼代理人：王春雷，安徽序力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李夫永，安徽序力律师事务所律师。上诉人安徽省砀山泓泰置业有限公司（以下简称泓泰置业公司）因与被上诉人王军，原审第三人砀山县住房和城乡建设局（以下简称砀山住建局）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2016）皖1321民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泓泰置业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回王军的诉讼请求；由王军负担一、二审案件受理费。事实和理由：1、一审法院认定法律关系错误。王军陈述其与砀山住建局签订了两份拆迁补偿安置协议，本案应为拆迁安置补偿关系，而非商品房买卖合同关系，王军应根据上述协议，请求砀山住建局承担责任；2、泓泰置业公司的承诺书无效。泓泰置业公司与砀山县人民政府签订的土地出让协议约定，双方是净地交付，拆迁与泓泰置业公司无关，泓泰置业公司无须对王军作出承诺。2012年5月15日，泓泰置业公司开发的项目尚未取得商品房预售许可手续，此时将案涉房屋出售给王军，违反相关法律规定；案涉房屋现市价为1200000元，王军仅给付340000余元，该承诺内容显失公平。泓泰置业公司当庭补充上诉称，一审法院合议庭组成人员不合法；况，该案在王军“涉黑”刑事案件未处理终结前，应中止审理。王军辩称，1、泓泰置业公司2012年5月15日出具的书面材料载明了案涉门面房的座落位置、价款等，具备商品房买卖合同的内容，一审认定双方存在商品房买卖合同正确。泓泰置业公司认为应由砀山住建局承担责任，歪曲事实。2、泓泰置业公司出具的书面材料合法有效，其提出王军被拆迁房屋与泓泰置业公司无关与事实不符，泓泰置业公司开发的项目资金的发放，被拆迁户的安置补偿，都是由泓泰置业公司完成，由于涉案房地产开发项目的利润归泓泰置业公司，相关费用也应由泓泰置业公司承担。另，根据相关司法解释规定，出卖人出售商品房时未取得商品房预售许可手续，至起诉前案涉房屋所在项目已取得了商品房预售许可，其所售房屋依法应受保护。3、王军被拆迁的门面和院落大概300多平方米，砀山住建局对王军做拆迁动员工作时，泓泰置业公司派人全程参与，王军在房屋拆迁后，泓泰置业公司却反悔不予安置，有违诚信。4、一审合议庭成员组成合法，开庭和署名的合议庭成员相符；至于王军所涉刑事案件，并不涉及本案，泓泰置业公司请求中止本案审理，不应得到支持。砀山住建局述称：1、砀山县陈沟建设指挥部与砀山住建局没有隶属关系，泓泰置业公司将其作为本案当事人不适格。2、砀山住建局不是合同当事人，也不是权利义务的承受人，不应承担责任。一审法院认定事实：陈庄沟建设是砀山县新城区建设的重点项目，为此砀山县人民政府成立了砀山县陈庄沟建设指挥部。王军的住房和门面位于陈庄沟建设拆迁范围内，门面位于砀山县砀城镇××路西侧，住房亦位于砀城镇健康路西侧为两层楼房。被拆迁户王军的拆迁安置工作由砀山住建局负责包保（包保即做被拆迁户的拆迁和安置动员工作）。2012年5月13日，王军与砀山县陈庄沟建设指挥部签订拆迁补偿安置协议及拆迁补偿安置协议（商业）各一份。拆迁补偿安置协议载明：产权调换如下，（王军被拆迁户）房屋总面积230.52㎡，其中砖混171.52㎡、砖木结构59㎡.安置王军住宅房贰套，总面积225.8平方米，其中1#幢501号房112.9平方米，1#幢601号房112.9平方米。该协议上注明差价款见商业补偿协议。拆迁补偿安置协议（商业）载明：货币补偿如下，（王军被拆迁户）房屋总面积23.4平方米，属砖混结构，补偿金234000元。总计补偿王军差价343284.70元。差价款王军未领取。2012年5月15日，时任泓泰置业公司的法定代表人李成曙出具书面材料一份并加盖泓泰置业公司单位公章，书面材料载明“县建设局：我公司同意将6#楼从南向北沿健康路第五间门面房出售给被拆迁户王军，面积约为51.5㎡（东西长约13.8m，南北宽约3.7m）。扣除陈庄沟指挥部与王军签订的补偿安置协议中应由我公司支付给王军343284.7元外，其余售房款项同意免收。二0一二年五月十五日”，书面材料落款日期处加盖了泓泰置业公司的公章。2012年5月15日泓泰置业公司书面材料中载明的“6#楼从南向北沿健康路第五间门面房”，建成后系泓泰置业公司提交的“房屋分层平面图”中载明的时代广场4号楼一层113号门面房。根据王军的申请，一审法院于2016年2月16日对该门面房裁定予以查封。一审法院认为：（一）本案案由应为商品房买卖合同纠纷。王军诉求泓泰置业公司将位于砀山县时代广场6号楼从南向北沿健康路第五间门面房（时代广场4号楼一层113号门面房）交付王军，原为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而该诉求基于的主要事实是泓泰置业公司于2012年5月15日出具的关于同意将门面房出售给王军的书面材料。2012年5月13日，王军与砀山县陈庄沟建设指挥部签订的拆迁补偿安置协议及拆迁补偿安置协议（商业），一份是房屋安置，一份是货币补偿，此两份协议的主体均未含本案的泓泰置业公司及砀山住建局，王军对这两份拆迁安置协议未提出异议，王军已履行了拆除义务。因此王军与砀山县陈庄沟建设指挥部未就两份拆迁协议产生纠纷；泓泰置业公司于2012年5月15日出具的关于同意将门面房出售给王军的书面材料，是一份独立的书面内容，该书面材料，其内容包含了标的物门面房的座落位置、面积、转让方式、价款及价款的交付方式，具备了买卖合同的主要内容，具有合同的性质。虽然书面材料中仅有泓泰置业公司一方签章，但书面材料中明确载明将标的物指向出售给王军，泓泰置业公司于2012年5月15日出具的关于同意将门面房出售给王军的书面材料，是对王军要求购买泓泰置业公司门面房的承诺，双方已建立房屋买卖的法律关系，其出具的书面材料具有商品房买卖合同的性质。（二）泓泰置业公司2012年5月15日出具的书面材料是否有效。1、泓泰置业公司辩称商品房销售当事人双方应当签订书面合同的问题。泓泰置业公司于2012年5月15日出具的关于同意将门面房出售给王军的书面材料，是对王军要求购买泓泰置业公司门面房的承诺，具有合同的性质；2、泓泰置业公司辩称门面房的价格与周边的价格差价800000元，泓泰置业公司凭什么免收，王军应当举证证明的问题。剩余价款的免收，是泓泰置业公司书面材料中载明的意思表示，王军不应承担该举证责任。泓泰置业公司亦未在法定期限内对价款显失公平的问题行使撤销的权利。3、泓泰置业公司辩称该“承诺”泓泰置业公司所有股东均不知情，本承诺既未得到全体股东的认可，也未经股东会会议决定；“承诺”的内容严重违背常理和交易习惯，是李成曙与王军恶意串通，严重损害公司及其它股东利益的行为，所谓的“承诺”不具备法律效力，依法属于无效行为的问题。李成曙出具的“承诺”是否经全体股东或股东大会的决定，是其公司内部问题，与王军无关，“承诺”一旦到达相对人手中，视为泓泰置业公司的对外意思表示成立；如若此承诺损害了公司或其他股东权益，泓泰置业公司可依照相关法律规定追究行为人的相关责任；且泓泰置业公司未提交相关证据证明“承诺”系李成曙与王军的恶意串通。故，泓泰置业公司的上述抗辩理由不能成立。4、泓泰置业公司辩称李成曙擅自以个人名义承诺并加盖公章，也是其害怕王军，迫于无奈而为之，“承诺”是以胁迫手段取得。泓泰置业公司对此辩称亦无证据证明，不能成立；“承诺”加盖泓泰置业公司公章，表明此承诺不是李成曙以个人名义出具，应视为泓泰置业公司行为。综上，泓泰置业公司2012年5月15日出具的书面材料，是对王军要约的承诺，其承诺不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合法的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泓泰置业公司2012年5月15日出具的书面材料，是泓泰置业公司真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。因此，泓泰置业公司在取得商品房预售许可证后，王军有随时行使要求泓泰置业公司依照“承诺”交付房屋的权利。故，对王军要求泓泰置业公司将位于砀山县时代广场6号楼从南向北沿健康路第五间门面房（时代广场4号楼一层113号门面房）交付给王军的诉讼请求，应予支持。另，砀山住建局不属于房屋买卖合同双方的相对人，砀山住建局与本案无利害关系。对砀山住建局要求驳回王军对其诉求的抗辩意见，予以采纳。案经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十九条、第六十二条第四项之规定，判决：泓泰置业有限公司于判决生效之日起十日内将位于砀山县时代广场6号楼从南向北沿健康路第五间门面房（时代广场4号楼一层113号门面房）交付给王军。案件受理费80元，诉讼保全费2020元，合计2100元，由泓泰置业公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。泓泰置业公司提供的国有建设用地使用权出让合同，不能反证其之后对王军承诺的履行案涉房屋出售义务，本案不予认定。一审查明基本事实属实，本院予以确认。本院认为，砀山县人民政府在建设陈庄沟区域拆迁项目过程中，为了顺利推进拆迁工程，由砀山住建局相关工作人员做被拆迁户王军工作，泓泰置业公司作为砀山县陈庄沟拆迁建设工程的建设单位，在砀山住建局与被拆迁户王军协商拆迁补偿事宜时亦参与协助，并于2012年5月15日承诺将门面房出售给王军，该书面意见对案涉门面房的座落位置、面积、转让方式、价款等作出了明确记载，王军对此未提出异议并请求泓泰置业公司按该意见内容予以履行，于法有据，一审法院据此认定泓泰置业公司、王军就涉案门面房成立房屋买卖的法律关系并无不当。泓泰置业公司上诉称砀山住建局是履行王军安置协议的一方主体，其不具有安置责任，与其就案涉房屋向砀山住建局承诺出售给王军相关内容不符，因其为拆迁需要自愿履行王军与砀山县陈庄沟建设指挥部所签拆迁安置补偿协议中就案涉房屋的部分内容不违反法律规定，一审判决其履行将砀山县时代广场6号楼从南向北沿健康路第五间门面房（现时代广场4号楼一层113号门面房）出售给王军的义务并无不当，且泓泰置业公司2012年5月15日出具的书面材料不具有无效或显失公平的情形，其该项上诉请求，本院亦不予采信。另，泓泰置业公司称王军因涉嫌其他刑事犯罪，应中止本案的审理。因其没有提供王军所涉刑事案件与本案的民事纠纷存在必须中止审理的证据或相关线索，其请求中止审理本案，没有法律依据，本院不予支持。至于其提出一审法院合议庭成员组成不合法的问题，经查阅卷宗材料并向一审法院核实，本案参与开庭、评议的合议庭成员均系吴新玲、温吉成、刘金山，泓泰置业公司称一审法院审理程序违法的理由亦不成立，本院亦予驳回。综上所述，泓泰置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人安徽省砀山泓泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 丁 伟审判员 吴昊彧审判员 赵 路二〇一七年十月十二日书记员 张 猛附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：