（2016）鲁0102民初5482号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-11
案件名称
阚宝娟与张良智房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阚宝娟,张良智
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条
全文
济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初5482号原告：阚宝娟，女，1986年4月出生，汉族，自由职业，住山东省莒南县。委托诉讼代理人：姚斌，山东国曜律师事务所律师。被告：张良智，男，1980年12月出生，汉族，户籍登记地济南市市中区，现住济南市。委托诉讼代理人：齐亚崑，山东尽善律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丛（系被告张良智之妻），女，1984年3月15日出生，汉族，中国移动通信集团山东有限公司历下分公司职工，住济南市。原告阚宝娟与被告张良智房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阚宝娟向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告《解除房屋买卖合同通知书》无效；2、请求判令被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理网签、银行贷款、房屋交接、房屋变更登记等相关手续；3、本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年7月8日通过中介签订房屋买卖合同，合同签订当日原告支付被告1万元定金，但被告迟迟不配合原告办理网签等相关手续。2016年8月4日，被告给原告发出《解除房屋买卖合同通知书》，要求解除与原告签订的房屋买卖合同。原告认为，房屋买卖合同合法有效，其单方解除合同的行为侵害原告合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告张良智辩称:1、被告房产登记时间是2013年10月23日，当时被告购买这套房屋是因为规划有一个小学，第一个孩子的出生时间2012年12月12日，购买房子就是考虑孩子上学，但购买以后，学区问题由于开发商和教委关于土地问题发生纠纷，导致学区迟迟无法确定，到了2016年6、7月份，孩子已经3岁，按照教委的规定，必须在学区范围内落户满三年才能上学，由于无法办理上学，故将涉案房屋出售，另寻学区房，然后通过中介在2016年7月8日与原告达成买卖合同，合同签订后7月11日，教委在网上公示，涉案房屋所在小区划入了山大路实验小学（暂名）学区。被告认为已经划入学区，就不再出售房屋，就于2016年7月12日通知中介说房子不卖了，让中介通知原告，中介也将情况告知了原告，原告答复坚持不卖的话按合同赔偿，被告又找到律师，8月4日给原告发了特快专递，通知原告解除合同，双倍返还定金，我方承担中介费。被告认为本案的处理不是出于恶意，应当属于合同法解释二26条中的情势变更；2、双方的合同没有对继续履约有明确的约定，对违约有明确约定，如果违约承担房款的20%违约责任或者双倍返还定金，原告目前为止仅仅交付了1万元的定金，我们认为按照合同约定双倍返还定金；3、由于合同签订后，房屋很快划入学区，所以网签没有进行，合同约定10日内办理网签，在此期间解押，由于很快划入学区，我们也没有必要再解押，现在仍在正常向银行还款。原告的请求在实际履行上也存在障碍。因违约我们表示歉意，也愿意承担双倍返还定金的违约责任和中介费用，希望法院驳回原告继续履行的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定：坐落于济南市历下区历山路64号绿景嘉园B区4号楼3-701室（济房权证历字第2364**号）及地下室（济房权证历字第2364**号）房产房屋所有权人系被告张良智。2016年7月8日，原、被告采用中介公司提供的格式版本合同签订《房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同编号为JNESF20160000977，合同约定：被告张良智将上述案涉房产出售给原告阚宝娟，成交总价为94万元（净价，不含税），原告阚宝娟应于合同签订当日支付被告张良智定金1万元；原、被告双方同意原告以贷款的方式支付购房款（拟贷款金额为75万元），买卖双方应于合同签订之日起10日内办理申请贷款手续，所需费用由原告阚宝娟承担；原告阚宝娟应于网签之后支付被告张良智剩余购房款18万元；案涉商品房已经设定抵押，被告张良智应于房产过户前办理抵押注销手续。合同其它条款对双方当事人其它权利义务做了约定。合同签订当日，即2016年7月8日原告阚宝娟支付被告张良智定金1万元，2016年7月12日被告张良智以答辩理由为由，拒绝继续履行合同，并于2016年8月12日向原告阚宝娟邮寄发出《解除房屋买卖合同通知书》，原告阚宝娟收到该通知书后，对该通知书存有异议，原告阚宝娟遂向本院提起诉讼。案件审理期间，本院要求原告阚宝娟在指定期限内将购房款提存至法院账户内，原告阚宝娟未能按时交纳。另查，案涉房屋目前仍在被告张良智名下，未在进行其它二次交易。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护，双方当事人争议焦点系合同签订后因学区调整，是否属于情势变更。对此，本院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。在调整尺度的价值取向把握上，应遵循侧重于保护守约方的原则，对情势变更原则在个案的适用上应慎用并履行相关的审核程序。据此，学区调整属于教育行政管理部门的经常性举措，虽然对房地产成交具有较大影响，但不属于国家对房地产市场的调控措施，不属于当事人无法预见的情形。被告张良智在出售案涉房屋时的意思表示是真实的，现以学区变更属于情势变更为由要求解除合同，理由不当。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故，原告阚宝娟要求本院确认被告张良智《解除房屋买卖合同通知书》无效，本院予以支持；原告阚宝娟要求被告张良智继续履行房屋买卖合同，协助办理网签、银行贷款的诉讼请求，因无法直接强制执行，本院无法予以支持。支付购房款的前期条件无法成就，对于原告阚宝娟要求办理房屋交接、房屋变更登记的诉讼请求，本院亦无法予以支持。综上，为维护正常市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条及国家有关民事政策之规定，判决如下：一、被告张良智于2016年8月4日向原告阚宝娟发出的《解除房屋买卖合同通知书》无效；二、驳回原告阚宝娟的其他诉讼请求。案件受理费13200元，由被告张良智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 尹诺诺人民陪审员 张 忠人民陪审员 刘惠明二〇一七年十月十二日书 记 员 张 强 关注微信公众号“”