（2017）粤04民终2385号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-12-01
案件名称
珠海百佳房地产投资顾问有限公司、朱俊杰居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海百佳房地产投资顾问有限公司,朱俊杰,杨成
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终2385号上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海百佳房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路。法定代表人：彭丽萍，执行董事。委托诉讼代理人：吴江，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯雅觅，广东玉成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱俊杰，男，1986年10月12日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：李袆，广东文证律师事务所律师。原审第三人：杨成，男，1971年2月7日出生，汉族，住广东省信宜市。上诉人珠海百佳房地产投资顾问有限公司（以下简称百佳公司）因与被上诉人朱俊杰以及原审第三人杨成居间合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。百佳公司上诉请求：1、撤销（2017）粤0403民初342号民事判决第一、第二项，改判朱俊杰向百佳公司支付居间报酬30400元；2、维持（2017）粤0403民初342号民事判决第三项；3、本案诉讼费用均由朱俊杰承担。事实与理由：一、《房屋买卖合约》（下称《合约》）成立并已生效，百佳公司要求朱俊杰支付居间报酬30400元，合理有据，应予以支持。一审判决认定“……被告未按照合约约定在签订合约时向原告支付上述服务费，原告对此也未提出异议。因此，本院有理由相信，服务费等支付是以房屋变更所有权登记为条件的……”是错误的。《合约》第9条约定：“基于经纪方已提供之服务，……乙方（即被告）须向经纪方支付人民币叁万零肆佰元整（小写：￥30400）作为服务费，该笔服务费于签订本合约时付清。”百佳公司于三方签订《合约》后，不断催促朱俊杰支付居间报酬、履行《合约》义务，而非“对此未提出异议”；系朱俊杰不具有契约精神，因缺乏相应的支付房屋首付款能力而找各种理由拒绝付款。且《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第四百二十六条规定的居间报酬支付条件是居间人是否促成合同成立，而非居间人是否促成合同履行。在百佳公司与朱俊杰没有另行补充约定居间报酬支付条件的情况下，一审法院凭空为双方当事人创设了一个附条件的支付方式，明显违背法律和事实。《合约》已经成立并生效，百佳公司要求朱俊杰支付居间报酬30400元，合理有据，应予以支持。二、一审法院认定“《房屋买卖合约》自通知书到达第三人及原告，即2016年10月16日被解除……”、“但被告已于2016年10月15日向第三人发出解约通知……”是错误的。朱俊杰邮寄给百佳公司和卖方杨成的《解除合同通知书》（下称《通知书》）均是向卖方杨成主张解除合同，其要求解除的仅为房屋买卖合同关系，而非其与百佳公司之间的居间合同关系。《合同法》第九十六条规定“合同自通知到达对方时解除”，此处的对方应为合同相对方（即，《通知书》中的相对方——“杨成先生”），而非代为转交《通知书》的一方（即百佳公司）。且《通知书》中朱俊杰从未有过向百佳公司发出解除《合约》的意思表示。况且，房屋买卖合同关系是否应当解除，都无法否定百佳公司已经如约完成居间义务的事实。既然百佳公司已经尽职尽责提供了居间服务，朱俊杰就应当如约履行义务支付该笔居间报酬。三、一审法院依据《合同法》第九十四条第（一）项，认定“合约的解除并非基于合同三方当事人的过错，而是因为政府调控政策的变化，属于情势变更，合同当事人均无需承担违约责任。”（见判决书第9页第10-12行）是错误的。（一）一审法院依据《合同法》第九十四条第（一）项认定政府调控政策变化属于情势变更，系适用法律错误。《合同法》第九十四条第（一）项规定的解除合同情形是不可抗力，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的才是情势变更原则。（二）朱俊杰并非“被限购主体”，一审法院以情势变更为由认定合同解除，认定事实错误。朱俊杰没有任何证据证明其系“被限购主体”或者因其非珠海户籍而无法办理涉案房屋的过户手续。一审法院并未对朱俊杰是否能够提供“购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明”的情况进行查核，也从未调查过不动产登记中心是否因朱俊杰的非珠海户籍身份而不给其办理过户登记，仅凭朱俊杰提交的《户口簿》（证明其并非珠海户籍），就武断地认定朱俊杰无法购买涉案房屋、以情势变更为由认定合同解除，是错误的。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定：“对因国家宏观调控政策变化引发的居间报酬纠纷应加以重视。房屋买卖双方确因中介机构的居间行为订立合同的，除合同另有约定外，一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由，请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的，原则上不予支持……”。参照该规定的精神，百佳公司已经促成《合约》成立，且百佳公司对于买卖双方的房屋买卖合同关系是否需要解除无须承担任何责任，百佳公司有权要求朱俊杰支付全部居间报酬30400元。综上所述，一审判决明显不当，从而造成百佳公司的合法权益得不到保障。百佳公司恳请二审法院查清事实，依法对本案予以改判，支持百佳公司的诉讼请求。朱俊杰辩称，一、朱俊杰不具备珠海市政府2016年10月6日发布的住房限购政策规定的购房条件，涉案房屋无法办理所有权变更登记，朱俊杰依法不应向百佳公司支付居间报酬。一审庭审中，百佳公司已确认“被告（即朱俊杰）确实不具备限购中的购房条件”，且自从限购政策公布后，百佳公司对朱俊杰因限购无法买房一直是明知的。因此，原审判决认定朱俊杰属于限购范围认定事实正确。基于百佳公司提起上诉的理由，朱俊杰向法院提交本人珠海市职工社会保险缴费记录及税务局开具的无个人所得税缴纳记录证明，以证实原审判决认定事实正确。根据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）：“一、关于房地产纠纷案件（五）关于房地产调控政策问题12……买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持”、2015年《全国民事审判会议纪要》“（三）关于房地产调控政策问题30、……买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持”等相关法律规定，加之事实上百佳公司未履行如实向朱俊杰告知涉案房产的房屋登记信息及权利状态的居间义务，未为朱俊杰提供专业经纪服务（连《房屋买卖合约》上最重要的的物业成交价、定金、物业余款金额均互相矛盾），未履行促成双方签订正式二手房买卖合同、未配合办理网签、未配合办理房地产抵押手续、未配合办理房屋所有权变更登记等居间义务，百佳公司要求支付居间报酬无法律与事实依据。二、朱俊杰因限购无法办理房屋所有权变更登记、不能实现合同目的，于2016年10月15日分别向百佳公司及杨成发出《解除合同通知书》，百佳公司及杨成于2016年10月16日收到该通知，百佳公司及杨成签收后均未提出异议，且又将涉案房屋出售给了案外人何某青，合同已于2016年10月16日解除。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同”，朱俊杰因限购依法分别向百佳公司及杨成发出解除合同通知书，合同已于其收到之日即2016年10月16日解除。朱俊杰解除合同的行为符合法律的规定，原审判决正确。综上所述，请求依法驳回百佳公司的全部上诉请求。杨成二审未参加诉讼，也未提交书面意见。百佳公司向一审法院起诉请求：1.朱俊杰向百佳公司支付居间报酬30400元；2.本案诉讼费由朱俊杰承担。朱俊杰向一审法院反诉请求：1.确认三方签订的《房屋买卖合约》已于2016年10月16日解除；2.百佳公司向朱俊杰返还保证金1万元；3.百佳公司向朱俊杰支付至实际返还日止的资金占用期间利息，以1万元为本金，自2016年10月17日起按中国人民银行同期贷款利率暂计至2017年3月2日，为164元；4.百佳公司承担本案诉讼费用。一审法院查明：2016年9月30日，杨成与朱俊杰、百佳公司共同签订一份《房屋买卖合约》，约定：通过百佳公司代理，朱俊杰向杨成购买位于珠海市××区××镇香水鸿门×栋×单元×××房，成交价为76万元，朱俊杰在签订合约之时交纳保证金1万元给百佳公司，若杨成于2016年9月30日签订本合约并对上述款项以定金名义签收后，朱俊杰所交保证金自动转为购买该物业定金。朱俊杰在签署合约后7日内交付购买该物业定金7万元等。合约第9条约定，基于经纪方已提供之服务，朱俊杰须向经纪方支付30400元作为服务费，该笔服务费于签订本合约时付清。合约签订当日，朱俊杰向百佳公司支付1万元定金，百佳公司于当日晚上21时通过支付宝将1万元转给杨成，杨成向朱俊杰出具了收据。2016年10月6日，珠海市人民政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，指出：“三、执行限购和差别化住房信贷政策（一）自即日起，我市执行住房限购政策，对以下类型居民家庭，暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房：1.拥有3套及以上的本市户籍居民家庭；2.拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭；3.无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。”朱俊杰的户籍所在地为湖南省，也未在珠海市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险，属于限购的范围。朱俊杰于2016年10月15日向杨成邮寄《解除合同通知书》，内容为：朱俊杰与杨成就买卖珠海市××区××镇香水鸿门×栋×单元×××房已签订合约，朱俊杰已向杨成交纳了保证金1万元，并约定7日内支付定金7万元，但在朱俊杰交纳定金前，杨成及百佳公司需核查房产证登记的状态。因2016年10月1日至7日是国庆假期，无法到房产部门查询房屋的准确信息，故双方同意将交付定金的时间改为2016年10月9日。2016年10月6日，珠海市对购房出台了新的限购政策，因朱俊杰没有本地户口，不能提供在珠海市一年的社保及纳税证明，且首付按新政策也无法提供三成首付。因本人不符合新政策的购房条件，没有在珠海的购房资格，该情形属于不可抗力，按不可抗力的法律后果，朱俊杰不存在任何的违约行为。现朱俊杰要求与你方解除双方于2016年9月30日签订的NO0××××70《房屋买卖合约》，并要求于五日内退回1万元保证金。朱俊杰同时将该份通知书寄给百佳公司。百佳公司及杨成均于2016年10月16日签收了通知书。2016年10月25日，珠海市住房和城乡规划建设局发布《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》，规定：10月6日起，全市范围内所有的商品住宅的交易行为严格执行《通知》规定；10月6日之前的普通住房实质性交易已经开始的，按以往的政策执行，但需同时符合以下条件：1.销售的楼房合法。2.已经网签或已经缴纳了定金、首付款或全款等款项（需提供带有交款、交易日期的正式机打发票或有效的银行转账、支付票据）。有明确具体交易的房屋等证明……未办理网签，但购房人提供限购前第三方转账交易凭证的，主张在限购前已经发生实质交易的，可以采信；未办网签，购房人提供的限购前银行转账凭证或支付票据未载明账目来往双方的姓名及所购住房的具体房号，但购房证据链清晰的，可采信；已经入住、有相关水电收费凭证的二手房交易，可以采信。一审法院再查明：杨成已将涉案房产另行出售给他人。一审法院认为，《房屋买卖合约》是百佳公司、朱俊杰及杨成的真实意思表示，且没有违反法律及行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对三方均有拘束力。关于合同的效力问题。《房屋买卖合约》的合同目的是在百佳公司提供居间服务的前提下，促成朱俊杰及杨成达成房屋买卖的结果。朱俊杰在2016年9月30日向杨成支付了定金1万元，表明其购买涉案房屋的真实意愿。2016年10月6日，珠海市人民政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》中第三点的限购条件，限制了朱俊杰购买涉案房屋的行为，导致朱俊杰无法购买涉案房屋，无法实现合同目的。朱俊杰于2016年10月15日向杨成及百佳公司发出解除合同的通知，要求解除《房屋买卖合约》。该通知已于2016年10月16日送达给百佳公司及杨成。朱俊杰解除合同的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，《房屋买卖合约》自通知书到达杨成及百佳公司，即2016年10月16日被解除。2016年10月25日，珠海市住房和城乡规划建设局发布的珠规建房〔2016〕42号文件中，虽对限购条件作出解释，但朱俊杰已于2016年10月15日向杨成发出解约通知，朱俊杰无法预计到事后发生的上述情况，百佳公司以该份文件作为抗辩理由，一审法院不予采纳。因此，《房屋买卖合约》已于2016年10月16日解除，合约的解除并非基于合同三方当事人的过错，而是因为政府调控政策的变化，属于情势变更，合同当事人均无需承担违约责任。关于居间报酬的问题。朱俊杰与杨成基于百佳公司提供的居间服务，签订了《房屋买卖合约》，合约中第9条约定：基于经纪方已提供之服务，朱俊杰须向经纪方支付30400元作为服务费，该笔服务费于签订本合约时付清。但朱俊杰未按照合约约定在签订合约时向百佳公司支付上述服务费，百佳公司对此也未提出异议，因此，一审法院有理由相信，服务费的支付是以房屋变更所有权登记为条件的。因情势变更，朱俊杰由于住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，参照广东省高级人民法院印发的《全省民事审判工作会议纪要》第一条第（五）项第12点的规定：“房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭手续，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间支出的合理费用的，应予支持。……”百佳公司要求朱俊杰支付居间报酬30400元，一审法院不予支持。关于百佳公司是否应向朱俊杰返还10000元定金的问题。按照《房屋买卖合约》第2条的约定，朱俊杰支付给百佳公司的1万元保证金，在签订合约当天，百佳公司已通过支付宝转账给杨成，10000元保证金已转化为定金。在朱俊杰送达给杨成的解约通知中，朱俊杰声明其向杨成交纳了保证金10000元，证明朱俊杰已确认杨成收取10000元的事实。朱俊杰反诉要求百佳公司返还10000元，但百佳公司并非收取权益的一方主体，朱俊杰的反诉请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、驳回百佳公司的诉讼请求；二、确认朱俊杰与百佳公司、杨成签订的《房屋买卖合约》于2016年10月16日解除；三、驳回朱俊杰的其他反诉请求。案件本诉受理费280元，反诉费27元，由百佳公司负担280元，由朱俊杰负担27元。二审期间，朱俊杰向本院提交了社会保险缴费记录和纳税证明，拟证明朱俊杰是在限购的范围内。本院组织了各方当事人对上述证据进行证据交换和质证。本院查明，朱俊杰在二审期间提交的社会保险缴费记录显示其在珠海市仅缴纳了2014年4—5月的工伤保险，纳税证明显示其无个人所得税申报记录。百佳公司对该两份证据的真实性予以认可，但认为《房屋买卖合约》在限购政策出台前签订，不具有溯及力，无论朱俊杰是否具有连续1年以上的缴纳社会保险及纳税记录，其均不在限购范围之内。经审查，朱俊杰二审提交的证据可以证明本案相关的事实，本院予以采纳。另查明，百佳公司于一审期间提交了账单详情一份，证明百佳公司员工向杨成转账10000元，转账说明为“香水鸿门×栋×单元×××房的定金”，百佳公司还提交了一份由杨成出具的定金收据复印件，没有提供原件，朱俊杰对收据的真实性不予认可，认为其所支付的10000元是保证金而非定金。二审调查中，百佳公司认为根据2016年10月25日发布《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》第四点第一项内容，购房人已经提供转账凭证证明在限购前已经发生实际交易的，案涉房屋是可以继续办理不动产变更登记的。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，百佳公司与朱俊杰及杨成签订的《房屋买卖合约》是各方的真实意思表示，合法有效。现争议的是朱俊杰解除《房屋买卖合约》是否构成违约，是否应当向百佳公司支付居间报酬。根据本院查明的事实，朱俊杰并非珠海户籍,且其于二审期间提交了相关证据证明其在购房之日前未在珠海市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险，不符合珠海市于2016年10月6日发布了限购政策中的购房条件。《房屋买卖合约》因政府调控政策无法继续履行，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，即“不可预见、不能避免并不能克服的客观情况”，朱俊杰于2016年10月16日向百佳公司和杨成发出了《解除合同通知书》，要求解除《房屋买卖合约》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定。至于百佳公司主张朱俊杰并未向其提出解除居间合同关系，对此，本院认为，虽然《解除合同通知书》的抬头仅为“杨成先生”，但朱俊杰同时也向百佳公司发出了该通知，在朱俊杰已不具备在珠海市购房的资格的情况下，朱俊杰主张在解除买卖合同的同时解除与百佳公司的居间合同，有事实及法律依据。因此，一审判决将政策变化表述为“情势变更”虽有不妥，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定认定朱俊杰可以解除合同并无不当，本院予以维持。百佳公司主张一审判决适用法律错误的理由不能成立，本院不予采纳。关于本案交易是否受限购政策的影响，根据珠海市住房和城乡规划建设局2016年10月25日发布《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》第一条第（二）项规定，10月6日之前普通住房实质性交易已经开始的，按以往的政策执行的条件之一是已经网签或已经缴纳了定金、首付款或全款等款项。本案中，根据《房屋买卖合约》第2.1条的约定,朱俊杰支付的10000元是保证金，百佳公司在一审期间虽然提交了其员工向杨成的转账凭证以及杨成的收据，注明该10000元为定金，但收据没有原件，朱俊杰对此并不认可，且与合同约定“合同签订后7天内支付定金70000元（含保证金转为定金部分）”不符，百佳公司提供的证据不能证明10000元的保证金已经转化为定金，而朱俊杰并未在限购政策出台之前支付定金，故案涉房屋的交易亦不符合上述通知可以按以往政策执行的情形，百佳公司主张案涉房屋的交易不受限购政策的影响、可以办理产权变更登记的理由不能成立。百佳公司主张根据《2011年全国民事审判工作会议纪要》的相关内容，其有权请求朱俊杰支付居间报酬，但其引用的内容是“一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由，请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的，原则上不予支持”，其中明确不予支持的是“返还已支付的居间报酬”，而本案中的居间报酬并未实际支付，本案的情形与上述内容的并不一致，不能适用于本案，故百佳公司的该项上诉主张亦不能成立。综上，朱俊杰因政府出台调控政策无法办理案涉房屋产权变更登记并导致无法履行《房屋买卖合约》，其要求解除合同理由充分，百佳公司以已经促成合同订立为由要求支付居间报酬，本院不予支持。综上所述，上诉人百佳公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费560元，由上诉人珠海百佳房地产投资顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李烈斌审判员 廖世娟审判员 朱 玮二〇一七年十月十一日书记员 梁 暐 来自：