（2017）津01民终6606号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-10-31
案件名称
崔兆君、郭卫廷房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
崔兆君,郭卫廷,郭明全,天津市锦昱房地产经纪有限公司第一分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终6606号上诉人（原审被告）：崔兆君，男，1966年3月20日出生，汉族，天津市水泥工业设计研究院有限公司职工，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：张晓云（夫妻关系），住天津市北辰区。委托诉讼代理人：范亚光，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭卫廷，女，1989年12月12日出生，汉族，天津飞踏自行车有限公司职员，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王淋，天津孚惠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭明全，男，1964年3月6日出生，汉族，天津市中信保利商贸有限公司经理，住天津市北辰区。被上诉人（原审第三人）：天津市锦昱房地产经纪有限公司第一分公司，住所地天津市北辰区集贤里街饶河里30-101。主要负责人：陈铭，经理。上诉人崔兆君因与被上诉人郭卫廷、被上诉人郭明全、被上诉人天津市锦昱房地产经纪有限公司第一分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初6802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。崔兆君上诉请求：撤销一审判决发回重审或者改判，一、二审诉讼费用、保全费用由郭卫廷、郭明全、天津市锦昱房地产经纪有限公司第一分公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。郭明全提供的身份证号不正确，擅自变更购房人为郭卫廷，未出示授权委托书，崔兆君不认可二人存在委托代理关系。天津市锦昱房地产经纪有限公司第一分公司不遵守诺言和义务，网签合同复印件有问题或做过手脚。一审法院到建行天津红桥支行的调查不能成为判定崔兆君过错的依据。二、一审判决适用法律不当。崔兆君并未提出办理过户时给付差价款，一审提交录音资料证明郭明全存在违约，未按约履行合同义务。本案应适用双方约定解除条款。过户时房屋没有打印“水泥院内”字样并非崔兆君过错，一审判决不符合《中华人民共和国合同法》规定，也不符合天津市高级人民法院（2016）158号关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知精神，更违背了公平原则和诚实信用原则。三、一审审判程序违法，更换陪审员未告知当事人，法庭调查后剥夺了崔兆君辩论的权利。郭卫廷辩称，不同意崔兆君的上诉请求。其主要答辩意见是：第一，郭明全作为郭卫廷的代理人签订《房屋买卖（置换）合同》，崔兆君一方对此明知，一审庭审笔录有记载。后双方均未取走合同，不存在做手脚的问题。同日崔兆君将银行账号通过短信留存给郭明全、郭卫廷，故也不存无法联系的情形。郭卫廷、崔兆君亲自签订《天津市房产买卖协议》，崔兆君应知悉法律后果。郭卫廷主动询问支付差价款的时间，中介人员讲按照惯例是过户时支付，崔兆君对此未提出异议。第二，《天津市房产买卖协议》中地址缺少“水泥院内”字样，需要崔兆君配合办理地名办证明。崔兆君曾承诺协助办理。后因崔兆君迟迟未配合办理，郭卫廷多方筹措资金，向崔兆君建行卡转账110000元支付差价款，并向资金监管账户交付剩余房款。郭卫廷一方不存在违约行为。第三，一审法院对于合议庭成员变化进行了明示，转为普通程序后双方均行使了辩论权利，且不存在程序违法情形。郭卫廷同意一审判决。郭明全辩称，不同意崔兆君的上诉请求。其主要答辩意见是：签订《房屋买卖（置换）合同》时已经讲明是替女儿买房，其他与郭卫廷的答辩意见一致。天津市锦昱房地产经纪有限公司第一分公司辩称，不同意崔兆君的上诉请求。其主要答辩意见是：双方于2016年8月12日晚签订《房屋买卖（置换）合同》，买房同时给付定金。中介经纪人要求崔兆君出具收条。后因崔兆君出国，合同才没有及时送达。中介工作人员在2016年9月18日前曾就地名办证明事宜沟通过，崔兆君一方表示家里有事不再出售诉争房屋。天津市锦昱房地产经纪有限公司第一分公司同意一审判决。郭卫廷、郭明全向一审法院起诉请求：1.崔兆君继续履行双方签订的《天津市房产买卖协议》并协助郭卫廷、郭明全办理房屋过户手续，过户至郭卫廷名下;2.崔兆君赔偿郭卫廷违约金73000元,支付郭卫廷中介费、房屋评估费、贷款服务费共计10900元；3.诉讼费用和保全费由崔兆君负担。一审诉讼过程中，郭卫廷、郭明全撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年8月12日，郭明全与崔兆君及天津市锦昱房地产经纪有限公司第一分公司签订《房屋买卖（置换）合同》，约定：甲方崔兆君，乙方郭明全，丙方天津市锦昱房地产经纪有限公司第一分公司；甲方出售仕名公寓房屋，建筑面积63.11平方米；非家庭唯一生活用房；无抵押；实际成交价格730000元；交易双方涉及的契税、产权登记及图纸费、买卖双方需交纳的产权转让手续费、土地出让金、个人所得税及其他费用由乙方承担；乙方于2016年8月12日将定金20000元交付给甲方，定金在甲乙双方办理该房屋相关交易手续时自动转为部分房款；房款采用公积金贷款付款，甲乙双方须于2016年9月6日前，亲自到当地房管局签署《天津市房产买卖协议》，将除定金及贷款金额以外的房款作为首付款存入天津市房屋管理部门指定的资金监管机构办理代收代付手续，甲方须将已收取的定金同时存入该机构；乙方应向丙方支付居间服务费14600元；若为银行贷款付款需要向丙方支付贷款服务费600元；甲方应于甲乙双方到房管部门办理过户手续完毕15个工作日将该房屋交付给乙方；甲方在规定时间内逾期交付该房屋的，每逾期一日应向乙方支付该房屋售价的万分之五作为违约金，逾期超过20日乙方有权进驻该房屋；甲乙双方均应按本合同约定互相配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价千分之一的延迟履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告后仍不履行，则守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，则守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；乙方以贷款方式付款的，乙方具体首付款额度、贷款金额、贷款利息、贷款年限以银行（或公积金资金管理中心）最终审核为准，乙方必须提供真实、有效完整的相关材料，如因乙方所提供之相关材料不符合贷款银行的审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十个工作日向甲方补齐全部房款，否则视为乙方违约，适用上述违约责任，丙方收取的服务费不予退还；甲乙双方协商，在2016年9月6号办理买卖协议时，乙方将除去资金监管外的房款补给甲方。另，郭明全、郭卫廷系父女关系。一审庭审中，郭明全表示系受郭卫廷委托购买仕名公寓房屋，同意过户至郭卫廷名下。郭明全、崔兆君及天津市锦昱房地产经纪有限公司第一分公司均认可仕名公寓房屋实际由郭卫廷购买。2016年8月13日，郭卫廷转账给崔兆君定金20000元。2016年9月6日，郭卫廷与崔兆君在天津市北辰区房管局签订《天津市房产买卖协议》，约定：出卖人（甲方）崔兆君，买受人（乙方）郭卫廷；房屋坐落于北辰区××××公寓1-3-502，建筑面积63.11平方米；甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管，房价款600000元，乙方首付款340000元，申请银行贷款260000元，监管房价款合计600000元；甲方提供其名下开户银行为天津市建设银行账号为00×××19的账户为收取监管房价款的个人一般结算账户；乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计340000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户；当银行贷款未批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变；协议签订后，甲乙双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续。签订《天津市房产买卖协议》当日，郭卫廷将房屋首付款340000元存入资金监管账户。同日，郭卫廷到中国建设银行股份有限公司天津红桥支行办理贷款手续，因房产证上记载为北辰区仕名公寓1号楼（水泥院内）3门502，而买卖协议中地址为北辰区××××公寓1-3-502，缺少“水泥院内”字样，二者不符，而崔兆君未能配合办理出具相关证明，致使郭卫廷未能办理贷款。郭卫廷于2016年10月13日一次性将260000元房款存入资金监管账户。10月11日，郭卫廷向崔兆君转账支付剩余房屋差价款110000元。10月15日，崔兆君向郭明全送达书面解除合同通知书。10月16日，崔兆君将110000元差价款退回郭卫廷。经预约，天津市锦昱房地产经纪有限公司第一分公司通知双方于10月21日到房管局办理过户手续，当日郭卫廷按时到场，崔兆君未到场。另，一审庭审中，郭卫廷表示同意一次性给付尚欠的房屋差价款110000元。一审法院认为：郭明全与郭卫廷系父女关系，郭明全与崔兆君及天津市锦昱房地产经纪有限公司第一分公司签订《房屋买卖（置换）合同》，崔兆君及天津市锦昱房地产经纪有限公司第一分公司均认可仕名公寓房屋实际为郭卫廷购买，且之后由郭卫廷与崔兆君签订《天津市房产买卖协议》购买该房屋，崔兆君亦未对此提出异议，故郭卫廷应作为仕名公寓房屋的买受人概括承受《房屋买卖（置换）合同》的权利义务。《房屋买卖（置换）合同》及《天津市房产买卖协议》均系当事人本人所签，系真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自义务。本案的争议焦点为《天津市房产买卖协议》是否应继续履行。崔兆君收取定金后，经天津市锦昱房地产经纪有限公司第一分公司预约，郭卫廷与崔兆君于2016年9月6日签订房管部门提供的《天津市房产买卖协议》，郭卫廷于当天支付首付款340000元，并于同日到银行申请贷款。从上述履行情况可以认定，郭卫廷已依约履行合同主要义务。崔兆君主张依合同约定，逾期十五个工作日不履行义务，且经守约方催告后仍不履行，则有权解除房屋买卖合同，郭卫廷未在签订《天津市房产买卖协议》时支付差价款，故崔兆君主张解除合同。对此，一审法院认为，崔兆君与郭卫廷签订《天津市房产买卖协议》时，郭卫廷未支付差价款而崔兆君并未当场提出异议，而崔兆君在郭卫廷向其支付全部差价款后，向郭卫廷送达书面解除通知书。同时，郭卫廷在当天办理贷款时,因买卖协议中的地址与房屋产权证地址不一致，需要崔兆君配合办理相关证明手续，崔兆君亦未履行协助义务。综上，崔兆君主张解除合同，不符合约定解除的条件，一审法院结合双方履行程度，为维护交易的稳定性，对崔兆君主张解除合同不予支持，双方应继续履行《天津市房产买卖协议》，崔兆君将仕名公寓房屋过户至郭卫廷名下，同时郭卫廷支付崔兆君剩余房屋差价款110000元。另，崔兆君主张郭卫廷未按时支付差价款应承担违约责任，可另行解决。一审法院判决：“一、原告郭卫廷与被告崔兆君签订的《天津市房产买卖协议》继续履行；二、被告崔兆君于本判决生效后三日内协助原告郭卫廷将坐落于天津市北辰区××××公寓1-3-502号房屋的权利人变更登记至原告郭卫廷名下，相关费用由原告郭卫廷负担，同时原告郭卫廷支付被告崔兆君剩余房款110,000元。案件受理费80元，由郭卫廷与崔兆君各负担40元；保全申请费4,170元，由郭卫廷与崔兆君各负担2,085元。”二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实清楚，本院予以确认。案经本院调解未果。本院认为，本案的争议焦点为崔兆君是否存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，《天津市房产买卖协议》约定双方同意郭卫廷以银行贷款方式支付房价款，由于该协议上诉争房屋地址与房屋所有权证相比缺少“水泥院内”字样，贷款银行要求出具地名办证明。因彼时诉争房屋仍在崔兆君名下，需要诉争房屋登记所有权人配合。崔兆君未履行该协助义务，亦未证明郭卫廷明确拒绝支付差价款却解除合同，违约在先。崔兆君主张适用合同约定解除的依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。故买卖合同中买方的主要义务为支付价款。郭卫廷依约支付首付款，因崔兆君未协助郭卫廷办理地名办证明手续，郭卫廷将差价款汇入崔兆君账户后被崔兆君退回，将与贷款等额房款汇入资金监管账户，已经履行了作为买方的主要义务。崔兆君关于郭卫廷未履行合同义务的主张，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，崔兆君违约故应承担继续履行的违约责任。一审综合考虑本案案情判决继续履行并无不当，本院应予维持。经查，一审法院审理过程中不存在需要发回重审的情形，故对崔兆君要求发回重审的上诉请求，本院不予支持。综上所述，崔兆君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由崔兆君负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝莉代理审判员 尹春海代理审判员 张玉洁二〇一七年十月十一日书 记 员 张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”