（2017）豫17民终3003号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-12-13
案件名称
李勇、正阳县文化馆房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李勇,正阳县文化馆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）���17民终3003号上诉人（原审被告）：李勇，男，回族，1972年8月19日出生，住正阳县。委托诉讼代理人：苗露宁，北京市盛廷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：正阳县文化馆。法定代表人：赵峰，该文化馆馆长。委托代理人赵峰，男，汉族，1969年6月20日出生，系原告单位工作人员。委托诉讼代理人：肖海源，河南明信律师事务所律师。上诉人李勇因与被上诉人正阳县文化馆房屋租赁合同纠纷一案，不服正阳县人民法院（2016）豫1724民3216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李勇及其委托诉讼代理人苗露宁，上诉人正阳县文化馆的法定代表人赵峰及委托诉讼代理人肖海源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李勇上诉请求：请求撤销原判，依法改判。事实与理由：正阳县文化馆不具备诉讼主体资格，其无权请求李勇支付从2016年4月1日到11月30日的房屋占有费。正阳县文化馆答辩称，李勇系恶意拖欠房屋占用费，系侵权行为，李勇应当支付费用。原审判决正确，请求予以维持。李勇向一审法院请求：要求被告支付占用原告房屋期间的占用费4561元（自2016年1月1日起至2016年11月29日止，按年租金5000元计算），诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1989年6月1日，正阳县人民政府为正阳县豫剧团颁发了房证字第××号《房产所有权证》，该证载明“产权单位为正阳县豫剧团、地址真阳镇南街、房屋座落正阳县东顺河2号、占地面积133.25平方米、层数为3层”。2012年6月，正阳县机构编制委员会作出正编（2012）14号《关于正阳县文艺院团体制改革相关问题的批复》将正阳县（豫）剧团成建制归并到正阳县文化馆。2007年4月1日，原正阳县豫剧团与被告李勇签订《租赁合同》一份，该合同约定：正阳县豫剧团将临街门面楼三楼五间房屋租赁给被告李勇使用，租赁期间为八年（从2007年4月1日起至2015年3月30日止），房租费缴纳办法为“李勇必须提前一次性交清每一季度的房租费，方可签订租房合同”，另外该合同还约定了房租费应随行就市进行增减，但房租费的具体数额未在该合同中进行明确约定。2011年11月9日，被告李勇向原正阳县豫剧团交纳了3000元房租，原正阳县豫剧团向被告出具了《河南省统一财务收款收据》一份，该收据注明收取的是2011年度房租。2012年10月27日，被告李勇向原正阳县豫剧团交纳了3000元房租，原正阳县豫剧团向被告出具了《河南省国有资源（资产）有偿使用收入专用票据》一份，该票据注明了有偿使用期限为1年。被告李勇与原正阳县豫剧团签订的《租赁合同》约定的租赁期限到期后，原被告一直未续签合同。被告李勇于2014年10月31日向原告交纳10000元房租后未再向原告续交过房租。被告李勇租赁使用原告正阳县文化馆的上述房屋直至2016年11月30日房屋被强制拆除。庭审中原告正阳县文化馆向本院提交了2014年10月31日李勇交纳10000元房租费的《河南省国有资源（资产）有偿使用收入专用票据》照片一张，正阳县文化馆财务人员张丽出具的证明一份及正阳县文化馆出具的情况说明一份用于证明被告李勇于2014年10月31日向正阳县文化馆交纳的10000元房租是2014年度和2015年度两年的房租，从2014年起年租金从以前的3000元涨至5000元；被告质证后认为被告提供的票据与被告向原告出具的票据不一致，且张丽未出庭作证，对原告提供的该组证据不予认可。庭审中原告向本院提交��正政房征决字（2015）5号《征收决定书》复印件一份、《通知》复印件一份（2015.7.8）及照片两张用于证明正阳县文化馆原豫剧团的房屋已被征收，正阳县文化馆多次通知租赁户搬迁并将房屋交还正阳县文化馆，但被告一直未搬迁直至2016年11月29日房屋被拆除；被告质证后认为对征收决定书无异议，对《通知》和照片两张有异议，被告并未看到该通知。庭审中被告向本院提交了2014年3月20日和同年10月31日《河南省国有资源（资产）有偿使用收入专用票据》照片两张用于证明2014年3月20日被告向原告交纳了2014年度的房租3000元，2014年10月31日被告向原告交纳的10000元房租是2015年之后三年多的房租（每年租金按3000元计算）；原告质证后认为被告提交的该两张照片并非票据原件，无法核实其真实性。庭审中被告向本院提交了证人屠某、刘某出具的《证明》和出庭证言及照片六���用于证明原告从2016年4月阻挠被告正常营业直至房屋于2016年11月被强制拆除；原告质证后认为该两位证人与被告均是因正阳县政府征收房屋而被强制拆迁房屋的租赁户，属利害关系人，其证言不能作为证据使用，另外对该6张照片的真实性有异议。庭审中被告向本院提交了《关于正阳县李勇等信访事项办理情况的汇报》复印件用于证明2012年底正阳县豫剧团改制合并到正阳县文化馆后馆长等人认为李勇租赁的六间门面房年租金3000元太少应每年交5000元；原告质证后认为该证据系复印件，但被告陈述的原告提出房租太少涨租金也可以证明原告于2014年将房屋租金涨至每年5000元的事实。庭审中被告陈述2011年11月9日交纳的3000元房租是2011年4月1日至2012年3月31日期间的租金，2012年10月27日交纳的3000元房租是2012年4月1日至2013年3月31日期间的租金，2014年3月20日交纳的3000元房租是2014年度也即2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金，2014年10月31日交纳的10000元房租是2015年4月1日之后的三年多的房租（每年租金按3000元计算）；原告认为被告的陈述不属实，2011年11月9日交纳的3000元房租是2011年1月1日至2011年12月31日期间的房租，2012年10月27日交纳的3000元房租是2012年1月1日至2012年12月31日期间的租金，2014年3月20日交纳的3000元房租是被告李勇补交的2013年度也即2013年1月1日至2013年12月31日期间的租金，2014年10月31日交纳的10000元房租是2014年1月1日至2015年12月31日期间两年的租金（房租从2014年1月1日起涨至每年5000元）。庭审中原审对被告李勇询问是否向原告交纳了2013年度的房租时被告称“2013年已向原告正阳县文化馆交纳了3000年租金，正阳县文化馆也向被告出具了收款票据，但因租赁房屋被强制拆迁导致票据丢失”，但原审依职权调取了正阳县文化馆于2012年12月24日领取的《河南省国有资源（资产）有偿使用收入专用票据》（票号为0141526-0141550）和2013年10月15日领取的《河南省国有资源（资产）有偿使用收入专用票据》（票号为0141601-0141625）并未发现被告李勇向原告正阳县文化馆交纳2013年度房租的票据。后被告对原审依职权调取的上述证据质证时又称2012年10月27日交纳的3000元房租是2013年度的租金。另查明：1、2015年8月7日，正阳县人民政府作出正政房征决字（2015）5号《征收决定书》，征收范围：以正阳县原影剧院、正阳县原豫剧团为征收基点，南至三小，北至东顺河街，东至印染厂东墙，西至南大街。2、被告提交的2014年3月20日的专用票据照片右上角显示“2014年房租”字样，但原审调取的2014年3月20日原告向被告出具的专用票据（存根联）右上角不显示“2014年房租”字样。3、被告提交的2014年10月31日的专用票据照片未��示有偿使用期限，但原审调取的2014年10月31日原告向被告出具的专用票据（存根联）显示有偿使用期限为1年并在“金额合计（大写）”右侧书写了“壹万元整（2014-2015年度）”。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，原正阳县豫剧团与被告李勇于2007年4月1日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同合法有效。正阳县（豫）剧团已于2012年6月成建制归并到正阳县文化馆，原登记在正阳县豫剧团名下的位于正阳县东顺河2号的三层楼房（房产证号为：房证字第××号）的房屋所有权应归原告正阳县文化馆所有，但正阳县豫剧团与被告李勇签订的上述租赁合同对原告正阳县文化馆继续有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。虽然正阳县豫剧团与被告李勇签订合同时约定“李勇必须提前一次性交清每一季度的房租费，方可签订租房合同”，但从原被告提交的交纳租金的票据来看均系按年度收取，而当时双方约定租期为八年，故2011年11月9日被告交纳的3000元房租应为2011年4月1日至2012年3月31日期间的租金，2012年10月27日被告交纳的3000元房租是2012年4月1日至2013年3月31日期间的租金。庭审中对被告李勇询问是否向原告交纳了2013年度的房租时被告称“2013年已向原告正阳县文化馆交纳了3000年租金，正阳县文化馆也向被告出具了收款票据，但因租赁房屋被强制拆迁导致票据丢失”，但原审依职权调取了正阳县文化馆于2012年12月24日领取的《河南省国有资源（资产）有偿使用收入专用票据》（票号为0141526-0141550）和2013年10月15日领取的《河南省国有资源（资产）有偿使用收入专用票据》（票号为0141601-0141625）并未发现被告李勇向原告正阳县文化馆交纳2013年度房租的票据，被告对原审依职权调取的上述证据质证时又称2012年10月27日交纳的3000元房租是2013年度的租金，被告对交纳2013年度租金的前后陈述不一致，而被告未能提供证据证明2013年曾向原告交纳了2013年度的房租的事实，故原告称被告于2014年3月20日向原告交纳的3000元系被告补交的2013年度的房租能够相互印证，被告于2014年3月20日向原告交纳的3000元房租应为2013年4月1日至2014年3月31日期间的租金。正阳县豫剧团与被告���勇签订的《租赁合同》约定了房租费应随行就市进行增减，而从原审调取的2014年10月31日原告向被告出具的专用票据（存根联）、原告提交的2014年10月31日李勇交纳10000元房租费的《河南省国有资源（资产）有偿使用收入专用票据》照片一张、正阳县文化馆财务人员张丽出具的证明一份，被告提交的《关于正阳县李勇等信访事项办理情况的汇报》复印件能够证明正阳县豫剧团归并到原告正阳县文化馆后原告从2014年起将年租金从3000元涨至5000元，故2014年10月31日原告收取被告李勇交纳的10000元租金应为2014年4月1日至2016年3月31日期间两年的租金。虽然双方签订租赁合同约定租赁期限至2015年3月30日止，但原告收取了被告2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金应视为原被告将租赁期限延长至2016年3月31日。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，原被告的租赁合同于2016年3月31日到期后原被告未续签租赁合同，而本案租赁房屋已于2015年8月7日被正阳县人民政府征收，从原告提供的《通知》复印件一份（2015.7.8）及照片两张可以看出原告曾通知租赁户搬迁，但被告在2016年3月31日租赁到期后拒不搬迁直至2016年11月30日房屋被强制拆迁，参照原被告上年度的房屋租金每年5000元，被告占用原告的房屋从2016年4月1日至2016年11月30日期间的占有使用费共计3333元（5000元÷12个月×8个月）。为此，原告要求被告支付房屋占用费3333元理由正当，予以支持。被告辩称被告于2014年3月20日向原告交纳的3000元租金系2014年度的租金，被告于2014年10月31日向原告交纳的10000元租金应视为三年的租金，原告提前收取租金的形式说明原告将合同租��期限延长至2018年，但被告提供的2014年3月20日和同年10月31日的票据照片并非票据原件，且原告对其真实性不予认可，故被告的该项辩称证据不足，不予采纳。判决：一、被告李勇于本判决生效后五日内给付原告正阳县文化馆房屋占用费3333元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李勇承担。本院二审期间，当事人提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：李勇提供了一份正阳县文化馆和正阳县政府签订的补充协议，证明县政府对租赁房屋已经征收，正阳县文化馆不具备本案适格主体。正阳县文化馆对上述证据的真实性没有异议，对证明目���有异议。本院对李勇提供的上述证据的真实性予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案租赁给李勇的房屋产权系正阳县文化馆所有，李勇与正阳县文化馆形成租赁合同关系，本案因房屋租赁费用产生纠纷，正阳县文化馆作为原告起诉，具备主体资格。正阳县文化馆与正阳县政府之间的征收补偿关系不影响李勇和正阳县文化馆之间的房屋租赁合同关系中权利义务，李勇在租赁合同到期后，双方没有续签合同，正阳县文化馆通知李勇腾出房屋，李勇拒绝搬出，构成侵权，原审判决李勇支付2016年4月1日至房屋被强制拆迁之日的房屋占用费并无不当。李勇以该房被正阳县政府征收，其不应支付房屋占用费的理由不足，不予支持。综上所述，李勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依���《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李勇负担元。本判决为终审判决。审判长 孙 强审判员 吴宏宇审判员 杜欣雨二〇一七年十月十一日书记员 于亚慧 微信公众号“”