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(2017)鄂01民终5013号

裁判日期: 2017-10-11

公开日期: 2017-12-12

案件名称

吴伟、武汉市致善管家物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴伟,武汉市致善管家物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条

全文

湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂01民终5013号上诉人(原审被告):吴伟,男,汉族,1973年5月13日出生,户籍地湖北省武汉市汉阳区,住湖北省武汉市蔡甸经济开发区,被上诉人(原审原告):武汉市致善管家物业管理有限公司,住所地湖北省武汉市蔡甸区张湾街柏林横街4号。法定代表人:XX,该公司总经理。委托诉讼代理人:朱志勇,湖北平渊律师事务所律师(特别授权代理)。上诉人吴伟(以下简称业主)因与被上诉人武汉市致善管家物业管理有限公司(以下简称物业公司)的物业服务合同纠纷一案,不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院(2017)鄂0114民初749号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后,依法组成由审判员潘捷任审判长,审判员晏明主审、审判员万军参加的合议庭审理了本案,书记员伍雅玲翔担任记录。2017年8月16日对本案进行了法庭调查,上诉人吴伟,被上诉人物业公司的委托诉讼代理人朱志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴伟上诉请求:二审法院撤销原判、改判减免业主物业费。事实和理由:物业费不是自己交纳而是其父亲交纳;一审判决未认定物业公司服务质量恶劣,属于认定事实错误。物业公司辩称,请求二审法院驳回上诉、维持原判。2017年4月26日,物业公司向一审法院起诉请求:吴伟立即支付物业费及滞纳金。一审法院认定事实:吴伟系湖北省武汉市蔡甸经济开发区中营寺长江·楚韵小区(以下简称所在小区)2栋2单元203室的业主,该房屋建筑面积108.33m2。2014年11月2日,业主交纳了一年的物业费2,340元。2015年3月18日,业主办理了涉案房屋的交接手续,与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》约定,物业管理服务内容包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序、房屋装饰装修管理、绿化、消防等;住宅按建筑面积1.8元/m2/月按季度交纳物业管理服务费,自房屋交付给业主之日起开始交纳物业费,入住时首次交纳12个月的物业费,之后每次交费时间为每季度首月15日前,若业主出现欠费时后期所交纳的物业费则按时间顺序自动冲抵前期欠费,业主不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。业主从2015年11月2日至今未交纳物业费。一审法院认为,吴伟与物业公司签订了《前期物业管理服务合同》,是双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。虽然业主抗辩物业公司未尽到物业服务义务,但因物业公司已经按合同提供了基本的物业服务,业主应依照合同约定交纳相应的物业费,对其抗辩理由不予采纳,物业公司也应认真对待业主的建议和意见,提升物业服务质量。业主向应向物业公司支付2015年11月2日至2017年第二季度物业费3,900元(1.8元/m2/月×108.33m2×20个月)。业主未按时支付物业费构成违约,《前期物业管理服务合同》对物业费的交纳时间及逾期付款违约金的计算方式进行了约定,但合同约定违约金为日利率1‰的计算标准过高,且物业公司没有证据证明损失金额,参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定,酌情调整为按年利率6%支付违约金,从欠付之日计算至物业费付清之日。综上,依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决:一、吴伟于判决生效之日起三日内向物业公司支付2015年11月2日至2017年第二季度物业费3,900元,并以未支付物业费为基数从欠付之日以年利率6%计算违约金至物业费付清之日;二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元,减半收取25元,由吴伟负担(物业公司已垫付,与执行款一并支付)。第二审程序中,双方当事人均承认的事实有,1、业主的房屋位于物业公司服务的所在小区;2、所在小区尚未成立业主委员会;3、对一审判决认定所欠交物业费的金额计算,均无异议;4、一审中,业主未就物业公司的服务质量问题提出反诉。二审另查明,1、2015年3月18日,收楼程序单显示,吴伟购买的2栋2单元203室,面积108.33m2,业主签名(缺);2、2015年3月18日,甲方物业公司与乙方吴伟签订《前期物业管理服务合同》;3、收据显示,吴伟交纳物业费至2015年11月2日;4、2017年5月18日一审开庭笔录记载有,对物业公司提交的收楼程序单、《前期物业管理服务合同》、收据、承诺书,质证时,吴伟收楼程序单的房子是2015年3月18日收房,《前期物业管理服务合同》上业主签名不是自己签的,收据是其父亲交纳;吴伟陈述“(前期入住、缴费的手续)都是我爸爸,我没有办。是我爸爸签字,但我不愿意承担责任。(购房出资)我出资了一部分,我爸爸出资了一部分。购房手续也是一起办的,只是登记在我名下”。本院认定如下:一审判决认定的事实属实。本院认为,吴伟与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》,是合同双方真实意思的表示,合同的内容不违反国家法律和行政法规强制性,该合同有效。双方当事人应当依约全面履行各自的义务。关于代理行为的问题。对于《前期物业管理服务合同》的签订及物业费的交纳,吴伟承认均由其父亲实施。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”的规定,吴伟父亲以吴伟名义从事的民事行为,鉴于特殊身份关系,物业公司有理由相信从事行为具有代理权,该代理行为有效,应当由被代理人吴伟承担相应的责任。吴伟提出物业费不是自己交纳而不担责的主张,于法无据,本院不予支持。关于违约责任的问题。业主与物业公司签订合同后,物业公司提供相应的物业服务,业主应当依约支付相应的物业服务费。业主拒交物业服务费,构成违约,一审判决业主承担相应的违约责任,符合合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。至于物业公司的服务质量问题,业主可另行主张权利。业主提出一审判决未认定物业公司存在服务的失职属于认定事实错误的主张,缺乏证据证明,本院不予支持。关于拒交物业费理由的问题。本案中,业主拒交物业费的理由是,物业服务存在的问题,若未因此直接损害业主个人的权益,则该请求权提出的主体应当为业主委员会,而非业主个人。综上,吴伟的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币50元,由吴伟负担。本判决为终审判决。审判长 潘  捷审判员 晏  明审判员 万  军二〇一七年十月十一日书记员 伍雅玲翔 来源:百度搜索“”