（2017）鄂01民终4789号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-10-31
案件名称
吴迪、武汉国华礼品发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴迪,武汉国华礼品发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终4789号上诉人（原审原告）：吴迪，男，1988年2月20日生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：王晓燕，湖北雄楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉国华礼品发展有限公司，住所地武汉市硚口区沿河大道187-189号3层1号。法定代表人：朱军伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘倩，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晏，湖北山河律师事务所律师。上诉人吴迪因与被上诉人武汉国华礼品发展有限公司（以下简称国华礼品公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴迪上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、合同补充协议是不对等的格式条款，应为无效。二、国华公司竣工验收延误并非政府验收的延误，而是国华公司工程质量不达标，不能以此顺延交房期限。三、《汉正广场商铺认购书》因违反国家法律法规的规定而无效，不能以租金支付义务来混淆交房义务。四、产权登记面积和合同约定面积误差比超过3%，吴迪亦可依此解除合同。国华礼品公司辩称，一、合同补充协议是双方真实意思表示，不存在加重购房人责任或者豁免开发商责任的问题，一审认定补充协议有效并继续履行是正确的。二、案涉房屋系因政府原因导致项目的规划变更，进而顺延了交房日期，且基于政府原因导致的规划变更政府部门不会出具相应的文件。三、《商品房销售管理办法》是部门规章，不能依此认定合同效力。四、面具误差的上诉理由超出了一审诉请范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴迪向一审法院起诉请求：1、解除吴迪与国华礼品公司签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、判令国华礼品公司向吴迪返还已付购房款508206元及其利息32881元（暂计算至2016年12月31日，以实际返还之日为准）；3、国华礼品公司向吴迪支付违约金50820.6元；4、解除吴迪与武汉和金伟业商业运营管理有限公司签订的《产权商铺委托租赁及运行管理合同书》，并由其承担所有损失；5、解除吴迪与交通银行股份有限公司湖北省分行签订的《个人房产抵押贷款合同》，并由国华礼品公司承担提前还贷产生的利息损失；6、本案诉讼费用由国华礼品公司承担。后吴迪撤回第4、5项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年9月23日吴迪与国华礼品公司签订《汉正广场商铺认购书》，约定由吴迪购买国华礼品公司位于武汉市硚口区国华礼品城三层257号商铺（建筑面积12.97平方米），总价643299元，前三年收益抵扣购房款21%即135093元，抵扣后商铺总价508206元。2015年12月10日吴迪与国华礼品公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定由吴迪购买上述商铺，商铺总价508206元，首付款258206元于2015年12月12日前一次性支付，余款办理贷款，同时还约定2016年3月31日前交付上述房屋，若出卖人逾期超过90日后未交付房屋，买受人有权解除合同，解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。合同补充协议中约定，政府部门对验收及市政配套、安装之延误，交房期限顺延。2015年12月15日吴迪办理了银行贷款手续，自此吴迪已向国华礼品公司支付了全部购房款。2016年4月11日，武汉市国土资源和规划局对国华礼品公司原审批的4-6层商业的1-2层进行局部改造，重新颁发了建设工程规定许可证，2016年10月28日此项目通过竣工验收。现吴迪认为国华礼品公司未按合同约定时间交付诉争房屋，导致购房目的不能实现，应当解除买卖合同，退还购房款及利息并支付违约金。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定：“依法成立的合同，受法律保护”，“依法成立的合同，自成立时生效”。吴迪与国华礼品公司签订的《汉正广场商铺认购书》、《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效，双方应当按约履行。本案中吴迪与国华礼品公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中虽然约定了房屋交付时间为2016年3月31日，但双方在该合同的补充协议中又约定，如政府部门对验收及市政配套、安装之延误，交房期限顺延。该约定视为对原合同中交房日期的补充约定，该约定并未违反法律法规的禁止性规定，该条款合法有效。吴迪认为补充协议系霸王条款而无效的理由并无事实与法律依据，不予认可。国华礼品公司因政府对此项目的局部规划进行了变更，要求进行改造而致整个项目的竣工验收延期，该情况符合买卖合同中交房期限顺延的约定，故国华礼品公司交付房屋的日期不应以原合同约定的2016年3月31日为准，且国华礼品公司于2016年10月28日通过了竣工验收，诉争房屋已具备了交付条件。另吴迪与国华礼品公司签订了《汉正广场商铺认购书》，对诉争房屋前三年的租金收益进行了明确约定，该收益双方一致同意冲抵吴迪应支付的购房款中，故吴迪购买诉争房屋后实际上已取得了诉争房屋的三年经济收益，不存在合同无法履行的情况。综上，吴迪认为国华礼品公司延期交付房屋，致使合同目的无法实现的解除合同的理由既不符合原、国华礼品公司双方约定的解除条件，也不符合法律规定的解除条件，故要求解除买卖合同的请求于法无据，不予支持。因吴迪、国华礼品公司之间的买卖合同未达到解除条件，不存在返还购房款及赔偿利息损失及支付违约金的问题，故对吴迪要求返还购房款、赔偿利息损失、支付违约金的请求不予支持。吴迪在审理过程中申请撤回对武汉和金伟业商业运营管理有限公司及交通银行股份有限公司湖北省分行的诉讼，符合法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十五条第一款之规定，判决：驳回吴迪的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取4860元，由吴迪负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人吴迪提交国华礼品公司向武汉市国土规划局提交的《关于国华礼品城一期项目局部改造的申请报告》一份，拟证明案涉房屋不是因为政府原因，而是基于国华礼品公司的申请进行的改造。经质证，被上诉人国华礼品公司对上诉人吴迪提交证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为案涉房屋系因政府行政部门面积测算错误而不得不进行改造，否则无法办证，但政府行政部门不会对当事人直接下达变更手续，而是要求国华礼品公司申请，国华礼品公司提交申请仅是为了办证，并不代表政府部门对此没有过错，该证据恰可证明国华礼品公司并非为了自身利益而要求政府进行规划变更，因此交房日期应当顺延。本院认为，因国华礼品公司对吴迪提交证据的真实性均不持异议，本院对该证据的真实性予以确认，但上述证据不能达到其证明目的，本院依法不予采信。经审理查明，本院对一审法院查明的除“2016年4月11日，武汉市国土资源和规划局对国华礼品公司原审批的4-6层商业的1-2层进行局部改造，重新颁发了建设工程规定许可证，2016年10月28日此项目通过竣工验收”之外的事实予以确认。二审另查明，2016年4月11日，武汉市国土资源和规划局为国华礼品公司在保持原有审批的《建设工程规划许可证》（武规建【2012】225号）40102.12平方米总建筑面积不变的前提下，对原审批的4-6层商业的1-2层局部进行改造的工程重新颁发了建设工程规划许可证。2016年10月24日，武汉国华国际礼品城一期工程办理了竣工验收备案。本院认为，吴迪与国华礼品公司于2015年12月10日所签署的两份《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。根据上述合同约定，出卖人应于2016年3月31日前交付房屋，若出卖人逾期超过90日后未交付房屋，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。本案中，案涉房屋于2016年10月24日办理了竣工验收备案，符合法定交付条件，与合同约定的交房日期相比，逾期已超过90日，国华礼品公司虽主张系政府原因导致交房迟延，但对此并未提供相应的证据予以证明，故双方合同约定的解除条件已成就，吴迪要求解除2015年12月10日签署的《武汉市商品房买卖合同》，并要求国华礼品公司返还购房款508206元、支付逾期交房违约金50820.6元的上诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。现吴迪未提供证据证明其诉请的利息损失在国华礼品公司支付逾期交房违约金50820.6元的情况下仍不足以弥补，故对吴迪要求国华礼品公司另承担利息32881元（暂计算至2016年12月31日，以实际返还之日为准）的上诉请求，本院不予支持。综上所述，吴迪的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104民初572号民事判决；二、解除吴迪与武汉国华礼品发展有限公司于2015年12月10日签署的《武汉市商品房买卖合同》；三、武汉国华礼品发展有限公司于本判决生效之日起二十日内返还吴迪购房款508206元；四、武汉国华礼品发展有限公司于本判决生效之日起二十日内支付吴迪逾期交房违约金50820.6元；五、驳回吴迪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半后的一审案件受理费4860元，由吴迪负担270元，武汉国华礼品发展有限公司负担4590元；二审案件受理费9720元，由吴迪负担540元，武汉国华礼品发展有限公司负担9180元。本判决为终审判决。审判长 骆朝辉审判员 李斌成审判员 安林锋二〇一七年十月十一日书记员 舒 渲 关注微信公众号“”