（2017）鄂1303民初144号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-02
案件名称
随州市环宇物业管理有限公司与曾冬梅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
随州市曾都区人民法院
所属地区
随州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
随州市环宇物业管理有限公司,曾冬梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂1303民初144号原告（反诉被告）：随州市环宇物业管理有限公司。住所地：随州市滨湖湾小区。法定代表人：周建，经理。委托诉讼代理人：沈祥，湖北美佳律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：曾冬梅，女，1976年11月28日出生，汉族，住随州市。委托代理人：张明国，随州市忠信法律服务所法律工作者，代理权限：代为诉讼、调解、代收法律文书。原告随州市环宇物业管理有限公司与被告曾冬梅物业服务合同纠纷一案，被告曾冬梅向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人沈祥，被告（反诉原告）委托诉讼代理人张明国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年4月27日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于随州市滨湖湾小区房产提供物业服务，合同约定多层住宅按照1.2元/月/平方米计算物业服务费。被告自2012年6月1日起未按物业服务合同缴纳物业服务费共计9869元。原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。为此原告诉至本院，请求1、判令被告支付原告物业管理服务费9869元；2、判令被告按照合同约定支付原告违约金；3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。被告辩称：1、滨湖湾小区一期业主委员会已于2015年11月13日成立，根据《前期物业服务合同》约定，前期物业服务合同已经终止，且原告未与业委会签订新的物业服务合同，原告无权收取物业费。2、原告为三级资质，依照随价房服（2009）40号文件规定，高层住宅应当按照0.8元/平方米收取，原告计费标准超标。3、原告无故采取停水措施，导致原告三年未在该房屋居住，不应缴纳物业管理费。4、答辩人收房时房屋未达到水电气三通，原告收取了临时用电费，不符合法律规定。5、答辩人购房面积158.76平方米与实际面积149.53平方米存在误差，原告多收取的物业费应当扣减。6、小区绿化不达标，原告服务不到位。综合这些情况，被告认为不应当向原告支付任何费用。反诉原告（本诉被告）曾冬梅向本院反诉称：反诉人2008年购买位于随州市滨湖湾小区一期住房一套。2010年4月27日办理了收房手续。反诉人与被反诉人签订了《前期物业管理服务协议》。合同约定多层住宅按照1.2元/月/平方米收取物业管理费。反诉人房屋装修入住以来，被反诉人向反诉人搭车收费198.2元。另反诉人按1.2元/月/平方米的价格支付了一年的管理费，经过了解，根据市物价局文件，多层普通小区住宅物业管理费为0.8元/月/平方米，且反诉人的房屋实有面积只有149.53平方米，而被反诉人仍按照购房面积158.76平方米收取。这样一年下来，被反诉人多向反诉人收取物业管理费762元。另外，被反诉人与2014年无故将反诉人家生活用水给停了，多次协调未果，导致反诉人在外租房居住，三年租金1.8万元，反诉人要求被反诉人予以承担。2017年1月10日，被反诉人以反诉人拖欠2012年6月1日至2016年10月31日物业管理费9869元诉至曾都区人民法院。故因被反诉人搭车收费、多收物业管理费、违法停水给上诉人造成损失18960.2元。故向本院反诉，请求1、判令被反诉人返还搭车收费198.2元；2、判令被反诉人返还（2011.6-2012.5）期间多收的物业管理费762元；3、判令被反诉人赔偿反诉人其他损失1.8万元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告随州市环宇物业管理有限公司辩称：反诉原告诉称搭车收费与本诉原告起诉物业管理费不构成本诉与反诉的关联性；物业管理费收费标准业经随州市物价局核准为1.2元/平方米/月，不存在多收物业费；反诉人在外租房与被反诉人没有关联性，其租房亦实际享受了住房利益，要求被反诉人赔偿毫无根据。经审理查明，随州市环宇物业管理有限公司接受滨湖湾小区开发公司选聘，对随州滨湖湾小区一期提供前期物业管理服务，其收费标准经随州市物价局核定为高层1.2元/平方米/月。随州市滨湖湾小区均系高层建筑（八层及以上带电梯），此标准含电梯电费等运行维护费用，二次供水加压费据实分摊。被告曾冬梅购买随州市滨湖湾小区1栋1906室。2010年4月27日，原被告签订《前期物业管理服务协议》，合同首部约定：“此协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会成立后与物业服务企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理”合同第四条约定：“乙方自入住之日起缴纳物业费，住宅标准为1.2元每月每平方米”。合同第九条第四款约定：“乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交相关费用并从逾期之日按千分之五每日交纳违约金”。被告曾冬梅自2012年6月1日起未按照合同交纳物业管理费，截止2016年12月31日，被告共计欠费9869元。本院认为,依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家有关法律法规强制性规定，合同依法成立。对双方当事人均具有法律约束力，当事人应依约履行合同。原告受聘向被告提供物业服务并收取被告物业服务费符合双方的合同约定和有关法规规定。故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题，按合同约定从逾期之日起每天按千分之五交纳，但双方在合同中没约定物业服务费应在什么时间交纳，且约定的违约金过高，按公平原则从原告主张权利之日起按年利率24%计算违约金符合本案的实际。反诉人反诉请求中，第一项要求返还搭车收费无法律和事实依据；第二项要求返还多收物业费有事实依据，即在签订前期物业服务合同所反映的建筑面积为158.76㎡，办证面积为149.53㎡，相差9.23㎡，每月多收物业服务费计11.98元、多收的费用应从中扣减。另反诉被告系依照随州市物价局核定标准收费，未超标收取物业费；第三项要求赔偿租房费用没有法律依据，反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条，判决如下：一、被告曾冬梅于本判决生效之日起五日内向原告随州市环宇物业管理有限公司支付2012年6月1日至2016年12月31日期间的物业服务费9802.52元[（98669元-（每月多收11.08元×6个月）]及滞纳金（自2012年6月1日起至付清之日止按年利率24%计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回反诉人的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费50元由被告曾冬梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长 王保东人民陪审员 石中山人民陪审员 陈义国二〇一七年十月十一日书 记 员 胡春艳 来自：