（2017）浙0603民初3318号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-12-18
案件名称
黄春钢与陈伊丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄春钢,陈伊丽,王立丰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初3318号原告：黄春钢，男，1968年3月20日出生，汉族，户籍所在地浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：何婷婷，浙江南方中辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈树杨，浙江南方中辰律师事务所律师。被告：陈伊丽，女，1988年2月21日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：胡坚，浙江震天律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱云，浙江震天律师事务所律师。第三人：王立丰，男，1970年4月26日出生，汉族，户籍所在地浙江省乐清市。委托诉讼代理人：杨磊，浙江天册律师事务所律师。原告黄春钢与被告陈伊丽房屋买卖合同纠纷一案，于2017年1月11日起诉至杭州市下城区人民法院，该院经审查后，认为被告陈伊丽的住所地在本院辖区，故将该案移送至本院，本院于2017年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开进行了审理。后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，于2017年9月11日公开开庭进行了审理。期间，本院根据被告陈伊丽申请通知王立丰为本案第三人。原告黄春钢的委托诉讼代理人陈树杨、何婷婷，被告陈伊丽的委托诉讼代理人朱云，第三人王立丰的委托诉讼代理人杨磊，证人陆某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄春钢向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间签订的《个人车位转让协议》及《房产转让补充协议》中第四条关于车位转让的约定；2.被告向原告返还车位转让费300,000元及自2015年9月8日起按人民银行同期贷款利率计算至还清之日止的利息；3.被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：黄春钢与董亚莲系夫妻。2015年9月6日，黄春钢夫妻与被告签订房屋转让合同及房产转让补充协议，约定原告夫妻以390万元向被告购买绿洲花园14幢2201室房屋，另支付70万元室内装修及30万元该房附属地下车位转让费，车位编号为3号车库12号车位。2015年9月8日，原告与被告就车位转让事宜另行签订《个人车位转让协议》，被告保证对该车位享有合法的占有、使用、收益、处分的权益，并确保车位产权清晰，无经济和民事纠纷，约定转让期限自本合同签订生效之日至绿洲花园14幢2201室所属土地使用权期限届满时止。同日，原告妻子向被告转账100万元用于支付装修费及车位转让费。被告就该100万元向原告夫妻出具收条一份，认可收到70万元装修费及30万元车位转让费。后王立丰提出该车位系其所有，未出售给任何人。原告依据《个人车位转让协议》受让该车位后，受到王立丰阻挠，导致原告无法实际使用该车位，无法实现合同目的。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告陈伊丽辩称，一、客观事实，2014年3月29日，被告与第三人签订《购房意向合同》一份，向其购买案涉房屋一套，该房屋169.08平米，价格598万，意向书第八条特别约定购房款中包含了地下固定车位一个，同时约定定金50万元，违反则双倍返还定金。签订意向书后，第三人即将房屋钥匙交给了被告。同年5月17日，被告跟第三人签订《杭州市房屋转让合同》，为了避税，签订的价款约定为474万元，但在后续补充协议中约定了装修款124万元，房屋总价仍为598万元，与意向合同一致。几天后，王立丰也交付了车位门禁卡，随后也协助被告在物业处办理了车位变更登记。2014年-2015年的车位管理费都是被告缴纳。2015年9月6日，被告与原告签订了《杭州市房屋转让合同》一份，以490万元的价格将案涉房屋和相应车位一并转让给原告。2016年初，被告因父亲的非法吸收公众存款案件被迫关机，此期间王立丰凭车位合同和发票找到了物业，要求收回车位，原告当时找被告，因为是关机状态，当事人也在绍兴找不到被告。最后报警。后经杭州市公安局下城区分局朝晖派出所侦查，认为本案存在不可排除的疑点，无法证明被告存在诈骗故意，终止对被告的侦查。二、针对原告的诉讼请求，被告不予认可。被告已合法取得案涉车位的处分权。与原告之间的转让行为合法有效，无需解除合同。综上，请求法院查明事实，驳回原告诉请。第三人王立丰述称，案涉车位是第三人所有。本案原、被告的纠纷第三人并不清楚。需要说明的是，正式房屋买卖合同中的补充协议中约定，案涉房屋购房款为598万元，是房款和装修款组成，没有写车位，故案涉房屋项下的车位还是第三人的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月29日，被告（甲方）与第三人王立丰及其妻子贾芬萍（合称乙方）签订《购房意向合同》一份，约定乙方转让坐落杭州市绿洲花园××室室房屋，并约定转让总价为5,980,000元，房价包含一个地下固定车位。同年5月17日，被告（甲方）与第三人王立丰及其妻子贾芬萍（合称乙方）通过杭州我爱我家房地产经纪有限公司，签订《杭州市房屋转让合同》一份，主要内容：甲方向乙方购买位于杭州市下城区绿洲花园××室房屋一套，建筑面积169.08平方米，房屋转让价为4,740,000元。同日，被告与第三人王立丰及其妻子贾芬萍又订立《协议》一份，对案涉房屋的房屋价款约定为4,740,000元，装修款另计1,240,000元，合计5,980,000元。合同订立后，被告支付了上述款项，并办理了房屋所有权转移登记手续，且入住于杭州市下城区绿洲花园××室，第三人王立丰亦将案涉房屋项下的3号车库12号车位的门禁卡交付给被告，被告支付了2014年部分及2015年全年的车位管理费。2015年9月6日，原告与其妻子董亚莲（合称乙方）与被告（甲方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，主要内容：乙方向甲方购买位于杭州市下城区绿洲花园××室房屋一套，建筑面积169.08平方米，房屋转让价为3,900,000元。同日，双方订立《房产转让补充协议》一份，其中约定甲方随房转让附属地下车位一个给乙方。2015年9月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《个人车位转让协议》一份，约定由被告将位于杭州市绿洲花园××室项下的3号车库地下负1层12号车位使用权转让给原告，转让价款为300,000元。协议订立后，原告及其妻子将车位转让款支付给被告，被告向原告出具收条一份，并将案涉车位的门禁卡交付给了原告，原告在使用期间，第三人王立丰向案涉房屋所属的物业管理公司出具《说明函》一份，声称其未将车位使用权转让给他人，并办理门禁卡挂失手续，占用了案涉车位。现原告以其无法实际使用该车位，无法实现合同目的为由，要求与被告解除《个人车位转让协议》及《房产转让补充协议》中第四条关于车位转让的约定，遂成讼。同时查明，2016年，原告以被告涉嫌诈骗为由，向杭州市公安局下城区分局报案，同年12月2日，杭州市公安局下城区分局出具杭下公（朝）终侦字[2016]10131号《终止侦查决定书》，认定被告涉嫌诈骗的犯罪事实证据不足，终止对被告的侦查。本院认为，原、被告双方签订的《个人车位转让协议》及《房产转让补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效，双方均应按照上述协议约定享有权利，履行义务，否则将接受法律的制裁。经查，案涉车位并不具备办理产权登记的条件，故原、被告签订的《个人车位转让协议》实为地下停车位使用权的转让。本案争议焦点在于原告请求解除双方签订的《个人车位转让协议》及《房产转让补充协议》中第四条关于车位转让的条款应否准许？对此，本院认为，原告该项诉讼请求所持理由不成立，不应准许，理由在于，原告以案涉车位被第三人占有，无法实现合同目的为由，故起诉要求解除合同，由此可见，其行使的是法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，结合原告陈述的诉讼理由，其主张的解除理由当为上述规定中的第四项，然，本案事实表明，被告将停车位项下的门禁卡交付给了原告，并配合原告在物业公司办理了变更手续，原告亦使用该停车位数月，被告已履行交付地下停车位使用权的合同义务，并没有违约行为，而且被告依法取得停车位使用权在先，转让停车位使用权在后，属有权处分，具体如下：首先，从被告与第三人王立丰及其妻子贾芬萍签订《购房意向合同》来看，双方就案涉房屋的价款已达成合意，并明确约定该价款包含一个地下车位。后双方订立的《杭州市房屋转让合同》及《协议》中虽未就车位问题明确约定，但从上述两协议看，双方将房屋价款一分为二，购房款4,740,000元，其中装修款1,240,000元，合计5,980,000元，与意向合同中约定的房款一致，如若第三人王立丰主张1,240,000元仅为装修款，既不符合常理，亦不符合本案查证事实，且根据杭州市公安局下城区分局朝晖派出所向经办的房屋中介杭州我爱我家房地产经纪有限公司工作人员制作的笔录证明，第三人在出售该房屋及与被告磋商时，均表明将案涉房屋及地下车位一同出售，而此时被告受让案涉房屋成交价已高于当时的市场价格，为促成交易再提高总房价，且支付逾百万的二手房装修款亦与常理不符；其次，根据上述派出所向案涉房屋的物业管理部门工作人员调查，物业公司仅向业主派发一张地下停车位的门禁卡，停车位的权属变更只需买卖双方到物业公司现场交接，且只是在车位登记表中改动下信息。这与上述物业公司工作人员及被告分别陈述被告曾与第三人来物业公司变更车位车主信息，被告持有案涉车位门禁卡，且被告在居住期间使用该车位的事实互相印证。第三人主张其只是将案涉车位免费提供给被告使用，与其在上述派出所作出的陈述相矛盾，且第三人主张车位每年的管理费由其缴纳，与本院查明事实不符，本院不予采信。第三人王立丰述称，双方订立的《杭州市房屋转让合同》及《协议》中未就案涉车位的使用权进行约定，且购买车位的发票原件仍在第三人处，第三人未将地下车位出卖给被告，本院认为，因本案转移的地下车位实则为使用权的转让，无法进行法律意义上的物权登记，车位购买发票的交付与否，有否签订车位使用权转让合同，因已履行完毕，故在所不问。故本院根据案涉车位的交付使用情况、第三人已将案涉车位仅有的一张门禁卡交付给被告并由被告缴纳使用期间的管理费等事实，以及被告与第三人订立的《购房意向合同》、《杭州市房屋转让合同》及《协议》、杭州市公安局下城区分局朝晖派出所制作的询问笔录等证据，确认被告已通过买卖方式向第三人王立丰及其妻子取得案涉地下车位的使用权，且第三人王立丰将地下车位的使用权转移给了被告的事实。由此可见，本案被告处分案涉车位有合法的权源，属有权处分，其受让第三人的车位后再以协议形式转让给原告，符合法律规定，并且已按约将车位交付给原告使用，已履行完合同约定的义务，现原告要求解除车位转让协议，理由不成立，本院不予支持。关于原告要求被告返还车位转让费的请求，本院认为，原告实际享有案涉地下停车位的使用权，不享有合同解除权，现原告认为其不能实际使用停车位，不可归责于被告，原告可另循法律途经，向实际侵权人主张权利，对其该项诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，因原告系原、被告双方订立的《个人车位转让协议》的合同相对方，且本院对原告诉请的解除原、被告间签订的《个人车位转让协议》及《房产转让补充协议》中第四条关于车位转让的约定亦不予支持，故原告妻子董亚莲是否参与本案诉讼并不影响本院对案件事实的认定，亦不影响当事人的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告黄春钢的诉讼请求。案件受理费5800元，财产保全申请费2020元，合计7820元，由原告黄春钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 周国鑫代理审判员 李佩艺人民陪审员 马学凯二〇一七年十月十一日书 记 员 盛 薇附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 百度搜索“”