（2017）苏12民终1987号

裁判日期: 2017-10-11

公开日期: 2017-12-11

案件名称

陈勇与吴建新房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省泰州市中级人民法院

所属地区

江苏省泰州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈勇,吴建新

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省泰州市中级人民法院民事判决书（2017）苏12民终1987号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈勇，男，1970年10月13日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：吴宏达，兴化市临城镇司法所工作人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴建新，男，1965年12月2日生，汉族，住兴化市华丰城市。委托诉讼代理人：朱瑞亮，江苏天庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱兴宝，江苏天庭律师事务所律师。上诉人陈勇与上诉人吴建新因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省兴化市人民法院（2016）苏1281民初9280号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案受理后，依法组织合议庭审理，现已审理终结。吴建新上诉请求：撤销一审判决第三、第四项，改判陈勇赔偿上诉人各项损失合计495122元。事实与理由：1、上诉人向陈勇出具了15万元的房租欠条视为双方一致同意将房屋承租的租金履行期限确定为2016年2月7日，是双方真实的意思表示，上诉人没有违约；2、上诉人与陈勇签订的租赁合同期限为5年，自2013年8月5日起至2018年8月4日止，由于陈勇于2015年10月15日擅自将上诉人正在营业的红太狼时尚烧烤店即案涉房屋强行��锁，导致上诉人不能营业而遭受巨大损失，其中包括工人工资、库存食材、烧烤设备、厨具餐具以及本应得到的利润等，陈勇应当赔偿该损失；3、上诉人房屋承租期限是五年，由于陈勇违约导致无法经营，房屋装修损失理应由陈勇承担。陈勇答辩称：1、上诉人未按合同约定按时给付租金、擅自转租，已构成违约，陈勇有权解除合同、采取措施收回房屋；2、合同约定承租人进行装修时不得影响房屋的完好，且在租期结束后恢复原状，且现是上诉人违约，故陈勇不应当赔偿其装潢损失；3、双方协商将房租结算，并约定2015年10月15日按时交房，因上诉人未按时交房，陈勇才将案涉房屋加锁，但2015年10月27日又将锁打开并通知了上诉人，故上诉人所主张的食材损失等其他损失不应当由陈勇赔偿。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉��陈勇上诉请求：撤销一审判决第三项，改判吴建新承担非法强行占有上诉人房屋所造成的损失409996元。事实与理由：1、涉案房屋事实上是由吴建新非法占有，而非空置，上诉人多次督促吴建新腾空房屋，吴建新一直拒绝交房，故一审判决上诉人与吴建新就案涉房屋空置的损失各承担50%的责任不当，应由吴建新承担全部损失；2、上诉人仅给案涉房屋加锁22天，一审判令上诉人承担吴建新食材损失等17900元，又判令上诉人承担涉案房屋空置损失的50%，明显有失公正。吴建新答辩称：上诉人锁门的违约行为导致吴建新无法经营，且从2015年10月15日案涉房屋被上诉人锁上后，上诉人一直实际控制案涉房屋，故房屋空置的损失应当由上诉人全部负担。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉。陈勇向一审法院起��请求：1.判令解除陈勇、吴建新于2013年8月5日签订的店面租赁合同；2.判令吴建新立即给付陈勇租金15万元（自2015年4月5日起至2015年10月4日止）；3.判令吴建新承担因非法占有租赁房屋而给陈勇带来的经济损失409996元（自2015年10月5日起至2017年5月2日止）；4.吴建新承担本案全部诉讼费用。吴建新向一审法院反诉请求：判令陈勇赔偿吴建新食材损失、工人工资、厨房用品、烧烤设备、装潢等各项损失495122元，并承担反诉费用。一审法院查明：2013年8月5日，陈勇与吴建新签订《店面租赁合同》一份，约定主要内容如下：1.陈勇将位于兴化市英武中路海德国际94-96号门面房398平方米租赁给吴建新经营；2.租赁期限5年，自2013年8月5日起至2018年8月4日止；3.年租金30万元，第一年租金支付方式，根据双方协商分两次支付，以后每年租金按年度支付（生效日期前60天）；4.承租人装修时不得影响房屋的完好，且在租期结束前恢复原样；5.承租方未按时向出租方支付所有租金属于违约，出租方有权采取措施，收回房屋；6.租赁期间承租方不得擅自转租；7.合同经双方签字后生效。合同生效后，吴建新在所承租的房屋经营红太狼时尚烧烤店，并按约定支付了第一年度2013年8月5日至2014年8月4日的租金30万元，以及第二年度2014年8月5日至2015年4月4日的房租20万元。第二年度2015年4月5日至8月4日的房租10万元，以及第三年度的房租吴建新未按约定支付陈勇。2015年10月8日，经双方协商，吴建新向陈勇出具欠条一份。该欠条载明:“今欠到陈勇人民币（房租）壹拾伍万元整，16年春节前归还”。双方认可该欠款含所欠第二年度房租10万元，以及第三年度2015年8月5日至10月5日的房租5万元。2015年10月15日晚21点许，陈��指使其表弟丁爱军要求吴建新正在经营的红太狼烧烤店的员工清场搬离涉案承租房屋，并交出房屋钥匙。双方因此发生纠纷，均报警。兴化市公安局南沧派出所出警后，要求双方协商解决。在红太狼烧烤店里的员工锁上店面离场后，丁爱军在红太狼烧烤店的大门上加上一把门锁。双方的租赁合同纠纷经兴化市公安局南沧派出所民警协调未果，陈勇自行对外进行招租，而吴建新因陈勇给涉案房屋上锁而停止经营红太狼烧烤店。2015年10月27日，陈勇的表弟丁爱军再次报警。兴化市公安局南沧派出所民警处警，了解到系陈勇在报警之前因吴建新未给付租金而将红太狼烧烤店门关闭，报警求助派出所见证将陈勇锁的门锁打开。处警记录载明“后民警联系对方告知陈勇已将门锁打开，作救助服务”。此后，涉案房屋一直处于空置状态，直至2017年5月2日在一审法院见证下，吴建新、陈勇办理涉案房屋交还手续。经吴建新申请，一审法院依法委托泰州嘉和建设投资咨询有限公司对兴化市红太狼时尚烧烤店装修工程进行评估。2017年4月27日，泰州嘉和建设投资咨询有限公司出具《工程造价咨询报告书》，鉴定意见为兴化市红太狼时尚烧烤店装修工程造价为309022.84元。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、吴建新拖欠租金的行为是否构成违约，涉案房屋租赁合同何时解除；二、2015年10月5日起至2017年5月2日止涉案房屋的租金及空置损失如何承担；三、吴建新的装潢残值及其他损失由谁承担。分述如下：一、关于吴建新是否违约问题。吴建新与陈勇签订的《店面租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律的规定，合同成立生效后对签约双方具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同��》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定，年租金30万元，第一年租金分两次支付，以后每年租金按年度支付（生效日期前60天）。如乙方（吴建新）未按时向甲方(陈勇)支付所有租金属于乙方违约，甲方有权采取措施，收回房屋；承租方在承租期间不得擅自转租。上述协议中“甲方有权采取措施，收回房屋”实际上约定了出租方在承租方拖欠租金的情况下，有权解除合同，并采取措施收回房屋。吴建新拖欠2015年4月5日至8月4日的房租10万元，亦未按照约定时间支付下一年度的租金30万元，已经构成违约，且该违约行为已符合双方约定的出租方可以单方面行使合同解除权的情形，即陈勇有权依据合同约定解除合同。关于合同解除的时间，虽然吴建新称其出具欠条时未协商解除合同并约定返还房屋的时间，但综合分析吴建新于2015年10月8日出具欠条时，在租赁合同约定租金按年度支付的情况下双方未约定2015年10月5日后租金如何支付的事项，仅约定2015年10月5日前的租金在2016年春节归还；且吴建新提供的视听资料中陈勇一方再三陈述约定吴建新于2015年10月15日9时交出房屋，而吴建新并不否认；以及2015年10月15日21时许，陈勇指令丁爱军要求吴建新经营的烧烤店店员离场，并给涉案门面房加锁的行为等相关事实，一审法院认定陈勇在2015年10月8日与吴建新协商2015年10月5日前的租金给付问题时，已经告知吴建新解除合同，并要求吴建新于2015年10月15日返还涉案门面房，故2015年10月8日为合同解除日。吴建新所欠租金15万元有欠条为凭，故陈勇要求解除《店面租赁合同》、吴建新给付所欠2015年4月5日至同年10月4日租金15万元的诉请成立，一审法院予以支持。二、关于2015年10月5日起至2017年5月2日止涉案房屋的损失如何承担问题。因为吴建新实际经营至2015年10月15日，故自2015年10月5日至同年10月15日的租金应当由吴建新按照合同约定的租金标准给付，租金计9041元（30万元÷365天×11天）。关于停止经营后的损失计算，因当事人人双方在让房时发生争执，陈勇应当通过合法手段主张权利，但其强行关门加锁致吴建新停止营业，对造成空置的损失具有过错，应自行承担一部分责任。而吴建新由于违约在先，并在陈勇要求其在2015年10月15日返还房屋的情况下，不仅未交还房屋，在陈勇打开门锁后也不继续经营，任由房屋空置，其对房屋空置的损失亦具有过错，也应承担一部分责任。涉案房屋在2015年10月16日至2017年5月2日空置期间的损失参照双方约定的租金标准，陈勇主张损失409996元，应予以认定。本案中对房屋空置所造成��损失双方均有过错，根据本案的实际情况，一审法院酌定陈勇、吴建新对涉案房屋的空置损失各承担50%的责任，即各承担204998元的损失。三、关于吴建新的装潢残值及其他损失由谁承担的问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。就本案而言，尽管吴建新申请对涉案房屋装修造价进行了评估，但根据法律规定，陈勇无需对此损失进行赔偿。关于吴建新反诉请求中的食材损失，一审法院根据吴建新停止经营的原因以及吴建新照片反映的情况，酌定10000元，由陈勇承担。关于2015年10月16日至同年11月15日的工人工资15800元，因吴建新违约在先，陈勇要求其于2015年10月15日返还房屋而未返还，��其对此工资损失具有过错，应自行承担50%的责任，但一审法院亦根据停止经营的原因，酌定由陈勇赔偿吴建新工人工资损失的50%，即7900元。关于厨房用品、烧烤设备，属于未形成附合的物件，应由吴建新自行处理或拆除，其诉请138500元亦无证据佐证，故不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，作出如下判决：一、解除陈勇与吴建新于2013年8月5日签订的《店面租赁合同》；二、吴建新于判决生效后立即给付陈勇自2015年4月5日起至2015年10月15日止的租金共计159041元；三、吴建新于判决生效后立即赔偿陈勇涉案门面房自2015年10月16日起至2017年5月2日止空置的经济损失204998元；四、陈勇于判决生效后立即赔偿吴建新食材损失10000元、工人工资损失7900元，合计17900元。如未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。五、驳回陈勇的其他诉讼请求；六、驳回吴建新的其他反诉请求。本诉案件受理费9399元，由陈勇负担3290元，吴建新负担6109元。反诉案件受理费4433元，由吴建新负担4273元，陈勇负担160元。二审中，本案当事人没有提交新证据。一审查明的事实有《店面租赁合同》、欠条、都市导航报刊、兴化市公安局南沧派出所在2015年10月21日、10月27日的处警记录，吴建新提供的陈勇与吴建新在公安派出所协调的谈话录音、照片53张（原一审提供16张、重审提供37张）、兴化市公安局南沧派��所在2015年10月15日的处警记录、《工程造价咨询报告书》，以及当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：陈勇与吴建新签订的《店面租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守履行。本案中双方约定，年租金30万元，第一年租金分两次支付，以后每年租金按年度支付（生效日期前60天）。如乙方（吴建新）未按时向甲方(陈勇)支付所有租金属于乙方违约，甲方有权采取措施，收回房屋；承租方在承租期间不得擅自转租。上述协议中“甲方有权采取措施，收回房屋”实际上约定了出租方在承租方拖欠租金的情况下，有权解除合同，并采取措施收回房屋。吴建新拖欠2015年4月5日至8月4日的房租10万元，亦未按照约定时间支付下一年度的租金30万元，已经构成违约，且该违约行为已符合双方约定的出租方可以单方面行使合同解除权的情形，即陈勇有权依据合同约定解除合同。关于合同解除的时间，虽然吴建新称其出具欠条时未协商解除合同并约定返还房屋的时间，但综合分析吴建新于2015年10月8日出具欠条时，在租赁合同约定租金按年度支付的情况下双方未约定2015年10月5日后租金如何支付的事项，仅约定2015年10月5日前的租金在2016年春节归还；且吴建新提供的视听资料中陈勇一方再三陈述约定吴建新于2015年10月15日9时交出房屋，而吴建新并不否认；以及2015年10月15日21时许，陈勇指令丁爱军要求吴建新经营的烧烤店店员离场，并给涉案门面房加锁的行为等相关事实，一审认定陈勇在2015年10月8日与吴建新协商2015年10月5日前的租金给付问题时，已经告知吴建新解除合同，并要求吴建新于2015年10月15日返还涉案门面房并无不当，吴建新所提的其没有违��，陈勇违约的上诉理由不能成立。关于吴建新的装潢残值及其他损失的承担，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿，本案租赁合同系吴建新违约导致合同解除，且陈勇一审庭审中表示不同意使用，故吴建新请求陈勇赔偿装修残值损失的，应不予支持。关于食材损失，根据吴建新停止经营的原因以及吴建新照片反映的情况，可酌定10000元，由陈勇承担。关于2015年10月16日至同年11月15日的工人工资15800元，因吴建新违约在先，陈勇要求其于2015年10月15日返还房屋而未返还，故其对此工资损失具有过错，一审判决其自行承担50%的责任并无不当。关于厨房用品、烧烤设备，属于未形成附合的物件，应由吴建新自行处理或拆除，其诉请138500元亦无证据佐证，应不予支持。关于陈勇上诉所提的房屋空置损失的承担的问题，因当事人双方在让房时发生争执，陈勇应当通过合法手段主张权利，但其强行关门加锁致吴建新停止营业，对造成空置的损失具有过错，应自行承担一部分责任。而吴建新由于违约在先，并在陈勇要求其在2015年10月15日返还房屋的情况下，不仅未交还房屋，在陈勇打开门锁后也不继续经营，任由房屋空置，其对房屋空置的损失亦具有过错，也应承担一部分责任，一审根据本案的实际情况，酌定陈勇、吴建新对涉案房屋的空置损失各承担50%的责任亦无不当，另，判决陈勇承担吴建新停业损失等17900元并不是陈勇不承担房屋空置损失的理由，故陈勇的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定��实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人吴建新、陈勇上诉所称事实和理由均不能成立，其上诉请求均应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9399元，由上诉人吴建新负担4700元，上诉人陈勇负担4699元。本判决为终审判决。审判长　　王军强审判员　　顾连凤审判员　　潘贻杰二〇一七年十月十一日书记员　　陆超凡来源：百度“”