（2017）粤01民终14391号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-10-18
案件名称
李成刚、廖伏笔土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李成刚,廖伏笔,廖电波
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终14391号上诉人（原审被告）：李成刚，男，1966年4月16日出生，汉族，身份证地址：广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：范国茂，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖伏笔，男，1981年7月5日出生，汉族，身份证地址：湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：范建军，广东环球经纬律师事务所律师。原审被告：廖电波，男，1990年11月19日出生，汉族，身份证地址：湖南省临武县。上诉人李成刚因与被上诉人廖伏笔、原审被告廖电波土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李成刚向本院上诉请求：1、请求依法撤销（2017）粤0114民初2024号民事判决第一、二、三项判决内容，改判驳回廖伏笔的全部诉讼请求；2、请求判令一、二审诉讼费用由廖伏笔承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，应当予以纠正。1、李成刚与廖伏笔曾因本案同一土地范围内的土地租赁合同产生诉讼，案号为（2016）粤0114民初9838号，廖伏笔曾在该案庭审笔录（第7页）的陈述中明确表示“廖电波、廖伍丰与我共同承租涉案土地，当时三个人中派我做代表与李成刚签订涉案合同。”也就是说，以廖伏笔一人名义与李成刚签订合同，实际是由廖伏笔、廖电波以及廖伍丰共同租赁李成刚土地。2、廖电波是案涉土地的合法承租人，其与廖伏笔之间是共同租赁案涉土地，其处分自己承租的土地合法合理。一审法院认定廖伏笔与廖电波之间是不定期租赁关系，与事实不符。李成刚曾在一审期间提出书面申请，请求查阅（2016）粤0114民初9838号卷宗，以确定案涉土地实际使用人情况，但是一审法院并未批准李成刚申请，并无视廖伏笔在该案庭审中的陈述，主观认定廖伏笔与廖电波之间的合同属于不定期租赁，并判决李成刚与廖电波之间签订的《土地租赁补充协议》无效，属于认定事实和适用法律双重错误。二、一审判决第二、三项内容，实际上是廖伏笔将解除合同内容作为诉讼请求，一审法院却没有对合同效力作出处理。根据《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》（川高法【2016】149号）第二点第5条规定：当事人未明确提出解除合同，直接请求合同解除的法律后果的人民法院应当向其释明是否将解除合同作为诉讼请求。当事人经释明后拒不明确解除合同请求的，人民法院应当对合同是否解除进行审理，并在裁判文书判决说理部分予以说明。本案中，廖伏笔直接以返还土地这一合同解除的法律后果作为诉讼请求，一审法院并未向其就合同效力问题进行释明，亦未在一审判决钟对该问题作出说理。在李成刚与廖电波之间的合同效力问题未处理的情况下就要求返还土地，是不合理的。被上诉人廖伏笔答辩称,李成刚陈述的事实无依据。一、1、案涉合同是李成刚与廖伏笔签订的，合同中并没有廖电波与廖伍丰的签名。2、李成刚曾经就案涉土地向花都法院进行诉讼，该案诉讼当事人也只有李成刚和廖伏笔。3、李成刚与廖电波签订补充协议，在该协议中第二条也明确提到原租赁合同的相对方是李成刚与廖电波。4、廖伏笔在一审提交了一个李成刚就案涉土地收取的租金的收据，该租金也是李成刚向廖伏笔收取的，可以说明合同的相对方并没有廖电波和廖伍丰。5、只廖伏笔承租案涉土地后出借给廖电波和廖伍丰两人使用一段时间，现廖伍丰使用的部分已返还给廖伏笔。廖伏笔与廖电波就是暂时借用廖伏笔的土地，廖伏笔其中没有任何获利。综上，足以说明合同的相对方就是李成刚与廖伏笔，不存在第三人。二、一审法院对于李成刚与廖电波签订的补充协议已经认定为无效，就不可能存在李成刚所称的对合同没有审查、释明。被上诉人廖电波述称,案涉土地合同是廖伏笔与廖电波、廖伍丰三人一起租的，廖电波、廖伍丰当初没有带身份证，所以没有签名而已。廖伏笔向一审法院起诉请求：1、判令李成刚、廖电波签订的《土地租赁补充协议》无效；2、判令李成刚、廖电波向廖伏笔返还由中铁八局临时使用的8.83亩土地的使用权；3、判令廖电波将其使用的6.8亩土地的使用权立即返还给廖伏笔；4、判令廖电波支付2017年8.83亩加6.8亩的土地租金30385元，综合服务费1519元，共31904元；5、本案的诉讼费用由李成刚、廖电波承担。一审法院经审理查明：2013年12月16日，广州市花都区花山镇平东村第八经济合作社（甲方）与李成刚（乙方）签订《土地租赁合同》，约定经甲方向花山镇农村集体资产管理交易中心申请资产交易，于2013年11月29日花山镇农村集体资产管理交易中心举办现场举牌竞价，由乙方竞得该项目。甲方同意将其所属的责任田使用权出租给乙方经营：一、土地租赁地点及范围为平东村第八经济社村民的责任田（土地使用权所有权清晰无纠纷）210亩（按责任田计，机耕路、水圳、田基不计，以交地的面积为准）租赁给乙方作种植业使用。二、租赁期限从2014年1月1日至2023年12月31日。三、（一）租金，1、2014年1月1日至2016年12月31日的每亩每年租金为1500元，则每年租金合计315000元；2、上述土地的租金每三年递增5%…（二）交租时间，交租方式为每年缴纳一次，为每年的1月1日至1月5日前缴纳当年的租金…七、土地的适用范围：甲方出租的土地给乙方只能作种植使用，不能开挖鱼塘及其他用途。八、双方权利义务：1、乙方在租赁土地上享有自主经营权，甲方不得无理干涉，甲方同意乙方可以转租或承包给第三人经营使用，第三方对乙方承担责任，乙方对甲方承担责任。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。2014年1月1日，李成刚（甲方）与廖伏笔（乙方）签订《土地分租合同》，约定：甲方同意将承租所得的位于广州市花都区花山镇平东村第八经济社村民的土地45亩（包括机耕路、水圳、田基等全部土地面积，以甲乙双方交地的实际量度为准）分租给乙方作种植使用。二、租赁期限：从2014年1月1日至2023年12月30日；三、租金及交租时间：（一）1、租金在合同内三年在原有租金的基础上向上递增8%；2、上述土地的租金在合同期第一年（即从2014年1月1日至2016年12月30日）的每亩每年租金为1800元，45亩每年租金为81000元；3、从2017年1月1日至2019年12月30日每亩每年租金为1944元，45亩每年租金为87480元；4、从2020年1月1日至2023年12月30日每亩每年租金为2100元，45亩每年租金为94500元；5、以此类推。（二）交租时间，先交租后使用，交租方式为每年的12月15日前缴纳明年的全部应付租金。四、合同签订之日，乙方向甲方交纳20000元押金。六、乙方还需每年向甲方缴交应付给广州市花都区平东村经济联合社上缴当年租金的5%作为综合服务费。综合服务费与租金同时缴交。七、土地的适用范围，甲方出租的土地给乙方只能作农作物的种植使用，不能开挖鱼塘及其他用途。八、双方权利义务：1、乙方将所承租的土地转租、分租或承包给第三人经营使用时，必须通知甲方。6、在租赁期间如国家征收土地，本合同自行终止，乙方须无条件迁出。土地补偿款归土地权属人所有，青苗及地上附着物补偿款保证原田主每亩50000元补偿款，多出部分归乙方所有，搬迁费归乙方所有。合同还就双方其他权利义务进行了约定。廖伏笔承租了上述土地后，在2014年1月10日左右将其中的16亩土地转租给廖电波，廖伏笔与廖电波未签订书面的租赁合同，口头约定租金标准与廖伏笔交给李成刚的租金标准一致，采取先交租后使用的方式，租赁期限没有约定。实际使用过程中，廖电波将第一年的租金交给廖伏笔，第二年的租金直接交给李成刚。2015年，廖电波在租赁的土地上搭建约15亩的大棚用于种植绿萝及其他花卉。2016年，廖电波（土地权属单位）与中铁八局集团昆明铁路建设有限公司（用地单位）及广州市花都区花山镇平东村民委员会（监督见证单位）签订《临时用地协议》，约定，因新白广城际建设需要，乙方需租用甲方花场大棚的土地作为施工便道及生产场地。经协商，签订协议如下：一、用地位置：该宗地位于广州市花都区花山镇平东村第八经济合作社，用地界线详见《土地勘测定界图》，该图须经甲、乙双方盖章签字认可。二、用地面积7227平方米（10.85亩）。三、用地期限从2016年10月1日至2020年9月30日。四、临时用地补偿，租地费2300元/亩/年。另外，乙方支付甲方一次性转租费514000元。转租费包含该地块上的青苗及地上构筑物的补偿费用和清理费用。五、1、乙方与甲方结算，甲方与涉及临时用地的相关人员结算。2、租地费补偿金额以上述补偿标准乘以用地面积计算。（即2300元*10.85亩=24955元/年，共计99820元）。租地期间内租地费用不做调整。3、本协议签订后，甲方在2016年10月2日前完成青苗及地上附着物清理工作，将土地交给乙方，确保乙方在10月3日进场施工。乙方在2016年10月10日前支付甲方一次性转租费及1年租地费共计538955元。剩余租金按年支付，在每年10月份支付。协议还就双方的其他权利义务进行了约定。廖电波表示当时其承租的口头约定为16亩，后来中铁八局征收土地时将道路部分一起丈量，发现廖电波实际承租的土地面积为17.65亩，中铁八局征收了其中的2.02亩，并临时征用了8.83亩，剩下的6.8亩现由廖电波占有使用。签订上述临时用地协议后，廖电波收取了中铁八局支付的2017年土地租金及一次性转租费合计538955元，廖电波同意从2018年之后的土地租金由李成刚收取。廖伏笔表示为了城际建设，对廖电波与中铁八局签订的临时用地协议及廖电波收取的538955元均没有异议。廖伏笔在2016年12月15日向李成刚支付了其承租的45亩土地减去中铁八局征收的2.02亩的土地租金及综合服务费。廖电波认为在2016年12月15日向廖伏笔支付了其使用的土地2017年的租金及综合服务费合计29100元，廖电波表示该费用没有开具收据也没有其他证据提交，廖伏笔不予确认，认为没有收到廖电波支付的2017年的费用。2017年1月13日，李成刚（甲方）与廖电波（乙方）签订《土地租赁补充协议》，约定：1、铁路建设的需要，相关部门征用广州市花都区花山平东村第八经济社部分土地，其中包括乙方廖电波现在使用的2.02亩，另外，乙方与中铁八局集团昆明铁路建设有限公司签订《临时用地协议》，将其使用的15亩土地中的8.41亩出租给中铁八局集团昆明铁路建设有限公司使用，租赁期限为2016年10月1日至2020年9月30日。双方在该协议对权利义务作出了约定。2、甲方与廖伏笔于2014年1月1日签订《土地分租合同》，约定廖伏笔向甲方承租位于广州市花都区花山镇平东村第八经济社土地45亩，其中15亩土地的实际使用人为乙方。3、乙方与中铁八局签订临时用地约定的租金为2300元，与乙方实际租约的租金1980元的差额为320元，8.41亩租金差额为2691.2元。鉴于上述事实，甲乙双方达成以下补充协议：（1）从签订本协议之日起，乙方同意解除与中铁八局集团昆明铁路建设有限公司签订《临时用地协议》，乙方已经收取的费用538955元归乙方所有，乙方并在签订本协议之日起将中铁八局租用租用乙方8.41亩的土地交回给甲方，双方不再另外办理交接手续，交接后发生的所有事宜与乙方无关，由甲方自行处理，乙方实际向第三方廖伏笔承租的土地面积为4.57亩，甲方同意乙方向甲方交纳租金的面积按实际4.57亩面积计算，即甲方向第三方廖伏笔收取租金的面积为34.57亩。（2）乙方解除与中铁八局集团昆明铁路建设有限公司签订《临时用地协议》后，由甲方与中铁八局集团昆明铁路建设有限公司重新签订涉案土地租用协议。（3）2017年开始之后原乙方与中铁八局签订的临时租用土地协议约定的租金均由甲方收取，乙方无权再向中铁八局集团昆明铁路建设有限公司收取土地租金及相关任何费用。2017年12月30日前向乙方另行补偿2691.2元的款项…廖电波表示当地政府、村委多次与其调解要求其与李成刚签订上述《土地租赁补充协议》，当时签订该协议时已通知廖伏笔，但廖伏笔没有前往，而廖电波认为将中铁八局征用的部分交还给李成刚对其没有影响，故与李成刚签订了该协议，而李成刚认为廖伏笔对中铁八局征收的土地享有使用权及处分权，因此认为二者签订的协议有效。廖伏笔不予确认，认为当时不同意李成刚与廖电波签订协议，后来李成刚直接找到廖电波签订了该协议，廖伏笔是事后才得知签订了该补充协议，但其对该协议是不确认的，廖伏笔认为其与李成刚签订的租赁合同还在履行期内，廖电波在未经得廖伏笔同意下与李成刚签订协议将土地交还给李成刚，该协议应为无效，廖伏笔认为剩下的6.8亩廖电波亦未按约定使用，因此要求其返还该6.8亩。关于廖电波在涉案土地上建设的大棚，廖伏笔表示该大棚是自由移动的，廖电波可自行拆除，廖电波表示如确认需要拆除，费用由廖伏笔承担。诉讼中，李成刚确认廖伏笔将45亩土地的一部分分租给廖电波及廖伍丰，后来廖伍丰将承租的土地直接返还给了李成刚。一审法院认为，关于李成刚与廖电波签订的《土地租赁补充协议》，因廖伏笔对其承租的45亩土地拥有合法使用权，廖电波与廖伏笔之间的租赁关系并未约定期限，二者之间的关系实为不定期租赁关系，廖伏笔及廖电波均享有随时解除租赁关系的权利，但与廖电波形成租赁关系的相对方是廖伏笔，即使廖电波不同意继续履行案涉土地的租赁关系，亦应向廖伏笔提出解除合同并返还土地，故李成刚与廖电波在未经得廖伏笔同意的情况下就廖电波承租的土地签订《土地租赁补充协议》，并将该部分土地直接交还给李成刚，该行为损害了廖伏笔的利益，因此廖伏笔主张该协议无效，合理有据，一审法院予以支持。如前所述，因廖伏笔与廖电波之间为不定期租赁关系，因此廖伏笔要求廖电波将中铁八局临时征用的8.83亩土地及剩下的6.8亩土地返还给廖伏笔，合理有据，一审法院亦予以支持，至于土地返还之后，廖电波在涉案土地上投入建设的大棚其可自行拆除，如有其他损失，廖电波可另寻他径解决。廖伏笔已在本案中要求廖电波返还承租的土地，廖伏笔无法举证证明廖电波在2017年具体使用涉案土地的时间及对应的具体费用，因此廖伏笔要求廖电波支付2017年土地租金30385元及综合服务费1519元，依据不足，一审法院不予支持，廖伏笔可待廖电波实际返还土地等相关事实确定后再另行主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，作出判决：一、李成刚与廖电波于2017年1月13日签订的《土地租赁补充协议》无效；二、廖电波于本判决生效之日起三十日内将位于广州市花都区花山镇平东村第八经济社内由中铁八局集团昆明铁路建设有限公司临时征用的8.83亩土地返还给廖伏笔；三、廖电波于本判决生效之日起三十日内将位于广州市花都区花山镇平东村第八经济社内由廖电波占有使用的6.8亩土地返还给廖伏笔；四、驳回廖伏笔的其他诉讼请求。案件受理费299元，由廖伏笔承担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。李成刚在二审期间向本院提交调查取证申请，请求二审法院调取（2016）粤114民初9838号案的开庭笔录，廖伏笔在该开庭笔录中表示，廖伏笔、廖电波、廖伍丰共同承租案涉土地，当时三个人中派廖伏笔做代表与李成刚签订案涉合同，向李成刚租赁了土地，该证据拟证明廖伏笔、廖电波、廖伍丰共同向李成刚租赁了土地。本院认为，2014年1月1日,李成刚与廖伏笔签订了《土地分租合同》，李成刚将承租的45亩土地分租给廖伏笔作种植使用，之后廖伏笔将其中部分土地交付给廖电波使用，但李成刚与廖电波在未经廖伏笔同意的情况下就廖电波使用的土地签订《土地租赁补充协议》，并将该部分土地直接交还给李成刚，该行为损害了廖伏笔的利益，一审判令该协议无效有法律依据，本院予以维持。李成刚主张，廖伏笔在另案开庭笔录中表示，廖伏笔、廖电波、廖伍丰共同承租案涉土地，三个人中派廖伏笔做代表与李成刚签订案涉合同，但廖伏笔对此不予认可。即使廖伏笔在另案开庭笔录确有如上表述，亦属于承租人廖伏笔与廖电波、廖伍丰之间的内部关系，并不能得出廖电波、廖伍丰亦是案涉《土地分租合同》的相对方。且即使廖伏笔、廖电波、廖伍丰共同承租案涉45亩土地，李成刚与廖电波在未取得廖伏笔同意的情况下签订《土地租赁补充协议》，并将该部分土地直接交还给李成刚，亦属于损害廖伏笔利益的行为。故李成刚以此为由主张《土地租赁补充协议》有效，依据不足，本院不予支持。至于一审判决第二、三项所涉内容，与李成刚并无关联，廖电波对此亦并无提出上诉，李成刚对于廖伏笔与廖电波之间的关系提出异议，本院不予调处。对于李成刚在二审期间提出的调查申请，因与本案的实体处理并无关联，对此申请本院不予准许。综上，上诉人的上诉缺乏依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人李成刚负担。本判决为终审判决。审判长 茹艳飞审判员 丁阳开审判员 谢国雄二〇一七年十月十一日书记员 李苇镟 更多数据：搜索“”来源：