（2016）鲁02民终4926号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-12-12
案件名称
青岛美林精治资产管理有限公司、王金华执行异议之诉二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛美林精治资产管理有限公司,王金华,青岛赛纳商业管理有限公司
案由
执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终4926号上诉人（原审原告）：青岛美林精治资产管理有限公司。法定代表人：王学键，执行董事。委托诉讼代理人：展凌。被上诉人（原审被告）王金华。委托诉讼代理人：冯恩杰，山东慧勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭丽，山东慧勤律师事务所实习律师。原审被告：青岛赛纳商业管理有限公司。法定代表人李新强，总经理。上诉人青岛美林精治资产管理有限公司（以下简称美林公司）与被上诉人王金华、原审被告青岛赛纳商业管理有限公司（以下简称赛纳公司）执行异议纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院(2014)北民初字第2251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。美林公司委托诉讼代理人展凌，被上诉人王金华及委托诉讼代理人冯恩杰、彭丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美林公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：被上诉人提交的物业证明和缴费单据，不能证明其已经实际占有涉案房屋。涉案房屋已经办理抵押登记，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，上诉人为首轮查封人，有权申请拍卖。美林公司与塞纳公司为一般债权，王金华与塞纳公司之间也为一般债权，一般债权之间没有先后之分。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条可以作为拍卖的依据。王金华辩称，一审认定正确，请求予以维持。塞纳公司未答辩。美林公司向一审法院诉讼请求：1、判决许可对青岛市市南区延吉路111号x户房产的执行；2、本案受理费等相关诉讼费用由对方承担。一审法院经审理查明，美林公司原企业名称为青岛天众担保有限公司，2014年2月14日变更为青岛美林精治资产管理有限公司。2005年11月21日，王金华与赛纳公司签订《房地产买卖契约》，约定赛纳公司将青岛市市南区延吉路111号x户房屋出售给王金华，房屋面积51.84㎡，房价285120元，合同约定分三次支付房款：2005年11月21日付购房定金5万元，11月21日付房款95120元，以房屋向银行抵押贷款140000元。并约定赛纳公司应于2005年11月30日（全部房款付清后）将房屋交付给王金华。合同同时约定了契约双方的其他具体权利义务。合同补充条款另行约定，在付清全部房款（包含银行贷款到账）后一个月内，由卖方赛纳公司协助买方王金华办理完成房产过户手续，如因买方材料不全或其他买方原因，导致无法顺利过户，由此产生后果由买方负责；若因赛纳公司原因，没有按期完成房产过户，每逾期一日，由卖方向买方支付总购房价款的万分之五的违约金。截止2005年11月16日，王金华共计交付购房款145120元，余款140000元王金华申请以涉案房屋向银行抵押贷款方式支付。王金华为办理抵押贷款缴纳评估费570元。涉案房产由王金华实际控制。青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10394号民事判决书判决确认王金华与赛纳公司就涉案房屋签订的《房地产买卖契约》有效。2011年7月，赛纳公司将涉案房屋抵押给中国工商银行青岛高科园支行，并办理了抵押登记。自2012年起，涉案房屋因他案被法院多轮查封。一审法院另查明，美林公司与案外人李新强系借贷关系，案外人吴家慧、吕鹏、梁君、青岛正世坤商贸有限公司、青岛赛纳国际贸易有限公司及本案青岛赛纳商业管理有限公司为其提供连带责任保证，该借贷纠纷经法院判决后，美林公司依据（2012）四民初字第399号民事判决书向一审法院申请执行,执行过程中因王金华提出执行异议，一审法院（2013）北执字第23号执行裁定书裁定王金华的执行异议成立。一审法院再查明，涉案房产所属的延吉路111号房产权属登记历经变更如下：延吉路111号房屋原产权人为青岛星火居室文化广场集团有限公司，2003年王卓峰经青岛市市南区人民法院执行拍卖程序购得延吉路111号、面积9430.04平方米，拍卖成交确认书注明为延吉路111号2-5层部分网点。王卓峰于2003年12月18日领取上述房屋青房地权市字第125870号所有权证。2003年12月26日，王卓峰将延吉路111号其中2588.45平方米变更房地产登记，领取青房地权市字第128026号所有权证。2004年3月10日，王卓峰将延吉路111号5层-1户237.69平方米变更登记，领取青房地权市字第140104号所有权证。2006年3月7日，赛纳公司与王卓峰签订房地产买卖契约，购买延吉路111号5层-1户房产，于2006年3月14日取得青房地权市字第278175号所有权证。2006年4月7日赛纳公司取得延吉路111号5层、建筑面积2588.45房产的房产证，所有权证号为青房地权市字第282560号。2006年6月，赛纳公司将其中本案涉案房屋登记在自己名下，2006年6月27日该公司就该处房屋取得青房地权市字第297364号所有权证，房屋用途为商业。一审法院认为，本案王金华购买涉案房屋的行为合法有效，王金华支付超过51%的房款，未能全额付款系因赛纳公司未全面履行合同义务导致，二者之间的《房地产买卖契约》已经生效法律文书确认有效，且涉案房屋一直由王金华实际控制至今。对购房人王金华而言，其作为购买方的占有权利依法应受到保护，美林公司对赛纳公司享有的是一般债权。美林公司依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人的，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，认为涉案房产可以拍卖，但该条款仅能作为查封依据，并不能作为拍卖依据。综上，美林公司要求许可对青岛市市南区延吉路111号503户房产执行的请求，一审法院依法不予照准。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项之规定，判决：驳回青岛美林精治资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，公告费600元，由青岛美林精治资产管理有限公司负担。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院认为，王金华与塞纳公司之间的《房地产买卖契约》已经生效法律文书确认有效，王金华实际控制涉案房屋至今，已经支付超过51%的房款，未能全额付款系因赛纳公司未全面履行合同义务导致。王金华作为购房人申请排除执行的依据为不动产物权期待权，美林公司对赛纳公司所享有的是一般债权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》现行有效，第十七条规定的案外人主张排除执行的权利依据为物权期待权，因此，一审法院以十七条为本案审查依据，认为王金华符合该条款规定的“支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的”条件，涉案房屋可以继续查封，但不能作为许可拍卖的依据，认定尚妥当，本院予以确认。综上，本院对于美林公司的上诉请求，不予支持。一审判决认定尚妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人青岛美林精治资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 骞审判员 杨保国审判员 马 喆二〇一七年十月十一日书记员 阚玉龙书记员 魏 威 关注公众号“”