（2017）湘0111民初5132号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-14
案件名称
张帅与佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张帅,佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司,佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙佳兆业8号分公司,佳兆业物业管理（深圳）有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初5132号原告：张帅，男，1987年2月26日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：吉劲东，男，1971年6月20日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：吉威勇，女，1962年10月22日出生，汉族，住长沙市雨花区。被告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市雨花区跳马镇佳兆业水岸新都2号栋二楼。负责人：廖传强。委托诉讼代理人：李金，女，1986年1月7日出生，汉族，住湖南省涟源市。第三人：佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙佳兆业8号分公司，住所地湖南省长沙市雨花区跳马镇石燕湖村旧塘组佳兆业8号81栋沿街房屋。负责人：廖传强。委托诉讼代理人：郭威，男，1987年11月9日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。第三人：佳兆业物业管理（深圳）有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道办象角塘宝吉行政办公楼107室。法定代表人：廖传强。委托诉讼代理人：李金，女，1986年1月7日出生，汉族，住湖南省涟源市。原告张帅（以下简称原告）诉被告佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司（以下简称佳兆业长沙分公司）、第三人佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙佳兆业8号分公司（以下简称佳兆业长沙8号分公司）、第三人佳兆业物业管理（深圳）有限公司（以下简称佳兆业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告和第三人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告关于合同《前期物业服务协议》第一条第五款前期物业服务公司约定违约，停止违约行为并承担已交物业费用9409元的责任；2、依法判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系与被告佳兆业长沙分公司签订前期物业服务合同，但被告在原告不知情的情况下将小区物业服务整体转让给第三人佳兆业长沙8号分公司，构成违约，为此要求被告纠正违约行为，承担违约责任。被告佳兆业长沙分公司辩称：1、被告佳兆业长沙分公司受第三人佳兆业公司指派与佳兆业水岸新都四期（天墅）业主签订前期物业服务合同并依照双方签订的《前期物业服务协议》依约履行了义务，并未违反《前期物业服务协议》第一条第五款合同规定；2、第三人佳兆业长沙8号分公司是佳兆业公司专门为水岸新都四期（天墅）物业服务成立的分公司，原告从2016年11月5日起签订《前期物业服务协议》之日起即接受了佳兆业公司提供的物业服务，有履行其支付物业管理费用的义务。因此原告要求佳兆业长沙分公司承担物业费用这一主张没有法律和合同依据。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人佳兆业长沙8号分公司述称：佳兆业长沙8号分公司是佳兆业公司专门为水岸新都四期（天墅）物业服务成立的分公司，主要是为便于财务核算，业务上仍由被告佳兆业长沙分公司管理指导，佳兆业长沙8号分公司不属于《前期物业服务协议》第一条第五款所指的第三方，赞同被告的答辩意见。第三人佳兆业公司述称：被告佳兆业长沙分公司系受我司指派与水岸新都四期业主签订《前期物业服务协议》，赞同被告佳兆业长沙分公司答辩意见和第三人佳兆业长沙8号分公司陈述意见。经审理查明：1、第三人佳兆业公司系具备一级资质的物业管理企业；被告佳兆业长沙分公司系第三人佳兆业公司属下分公司，成立于2009年6月23日；第三人佳兆业长沙8号分公司系第三人佳兆业公司属下分公司，成立于2015年11月26日。2、2013年9月，被告佳兆业长沙分公司与湖南佳兆业房地产开发有限公司签订《水岸新都四期前期物业服务合同》，约定自2013年9月1日起由被告佳兆业长沙分公司为水岸新都四期范围内的物业提供前期物业服务。3、2016年11月5日，原告张帅与湖南佳兆业房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买位于水岸新都第四期第95栋102号房屋。同日，原告张帅与被告佳兆业长沙分公司签订《前期物业服务协议》,其中第一条第一款第5项规定“甲方（即被告佳兆业长沙分公司）可委托专业公司或专业机构承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”。4、湖南佳兆业房地产开发有限公司在长沙市雨花区跳马镇开发的水岸新都四期楼盘均约定由被告佳兆业长沙分公司提供前期物业服务，第三人佳兆业公司为此分别成立了佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙水岸分公司、佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙君汇上品分公司、佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙佳兆业8号分公司对应负责水岸新都第一和第二期、第三期、第四期前期物业服务的管理，被告佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司对前述三个分公司进行统筹调度和管理。5、负责水岸新都第四期前期物业管理的管理层人员陈颖莹、郭威等系由被告佳兆业长沙分公司与之签订劳动合同。6、2017年6月9日，原告缴纳了水岸新都四期第95栋102号房屋的物业服务费9409元，由第三人佳兆业长沙8号分公司出具了发票。7、在收到物业服务费发票后原告认为为其提供物业服务的实际是第三人佳兆业长沙8号分公司，是与被告佳兆业长沙分公司完全不同的另外的主体，被告佳兆业长沙分公司违反了《前期物业服务协议》第一条第一款第5项的规定，已构成违约，双方协商不成遂诉至法院。以上事实，有《营业执照》、《资质证书》、《水岸新都四期前期物业服务合同》、《长沙市商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《劳动合同》、开庭笔录及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，公司可以设立分公司，但分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。分公司可以在公司的授权范围内以自己的名义对外签订合同，分公司在公司授权范围内的经营活动从法律性质上属于委托代理关系，并通过工商登记名称明确披露被代理人。故被告佳兆业长沙分公司与湖南佳兆业房地产开发有限公司签订《水岸新都四期前期物业服务合同》、与原告张帅签订的《前期物业服务协议》，其民事责任均应由第三人佳兆业公司承担，原告对此应当知晓。事后，第三人佳兆业公司专门成立第三人佳兆业长沙8号分公司负责水岸新都第四期物业的前期物业管理，是基于为充分全面履行前述合同及协议的一种考虑，且前述合同及协议约定的物业服务内容实际仍由被告佳兆业长沙分公司进行统筹管理，未改变最终民事责任归属，该情形不属于《前期物业服务协议》第一条第一款第5项规定的“将本物业的整体管理责任转让给第三方“的情形，原告主张被告违约不能成立；况且原告实际享受了物业服务，没有提交证据证明被告和第三人提供的物业服务存在具体瑕疵，原告要求被告承担已交物业费用9409元没有法律和事实依据。但被告佳兆业长沙分公司以自己的名义与原告签订《前期物业服务协议》，在提供物业服务和收取物业服务费用时又以第三人佳兆业长沙8号分公司的名义进行，应当向服务对象进行必要的说明，以免合同相对方产生不必要的担心和误解，被告佳兆业长沙分公司对本案纠纷的产生负有责任，应负担本案诉讼费用。为此，依据《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告张帅的诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 聂志强二〇一七年十月十一日书记员 文 英 来源：百度“”