（2017）辽01民终8026号

裁判日期: 2017-10-11

公开日期: 2017-11-15

案件名称

沈阳友方物业管理有限公司和赵伟业、阳光一百置业（辽宁）有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈阳友方物业管理有限公司,赵伟业,阳光一百置业（辽宁）有限公司

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2017）辽01民终8026号上诉人（原审被告）：沈阳友方物业管理有限公司，住所地：沈阳市皇姑区。法定代表人：卢文国，系该公司经理。委托诉讼代理人：吴天文，系辽宁常兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵伟业，住沈阳市东陵区。被上诉人（原审第三人）：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所地：沈阳市于洪区。法定代表人：萧德迎，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄珊，系该公司员工。上诉人沈阳友方物业管理有限公司（以下简称“友方物业公司”）因与被上诉人赵伟业、阳光一百置业（辽宁）有限公司（以下简称“阳光一百公司”）买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院(2017)辽0114民初2377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人友方物业公司的委托诉讼代理人吴天文、被上诉人赵伟业、被上诉人阳光一百公司的委托诉讼代理人黄珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友方物业公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人赵伟业全部诉讼请求或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决适用法律错误。一审判令解除上诉人与赵伟业《阳光金街商场商铺使用权转让合同》、《阳光金街商城统一经营租赁协议》于法无据。赵伟业对上述两份合同没有解除权。阳光一百公司与上诉人的另案判决能证明商品房买卖协议已在履行中，阳光一百公司要求解除合同的请求被驳回，赵伟业与上诉人签订合同的主体适格，合同真实、合法、有效。赵伟业已经收到两年租金，既已享受合同权利，就应承担合同义务，截至2018年9月29日前，其无权要求解除合同，也无权要求交付商铺。赵伟业无权解除合同，上诉人也没有义务返还商铺价款。即使上诉人承担返还责任，也应判令阳光一百公司承担连带返还责任。上诉人未能按照合同约定交付商铺的原因是阳光一百公司违约，拒收购房款和交付房屋与上诉人无关。二、上诉人与阳光一百公司签订协议后，就开始对外宣传和销售，销售地点是阳光一百公司房屋销售处的附近，阳光一百公司对该情况是明知和同意的。虽上诉人与阳光一百公司之间存在商品房销售合同关系，赵伟业很难区分清楚，阳光一百公司应当就本案承担连带返还责任。赵伟业辩称，我方要求与上诉人解除合同，上诉人未依约交付商铺已经违约。我方全款购买阳光一百公司芒果城商铺，40年产权，上诉人应于2016年9月30号交付，但未交付。另外，我方也没有收取租金。阳光一百公司辩称，一、阳光一百公司作为无需承担责任的无独立请求权的第三人，不是适格的被上诉人。二、上诉人要求阳光一百公司承担连带责任，无事实及法律依据。从合同相对性角度看，赵伟业与上诉人之间的协议相对人分别是友方物业公司和赵伟业，对第三人没有法律约束力。该合同与我公司无关。上诉人称由于我公司违约，导致其无法向赵伟业交付房屋的情况不存在，且与本案无关。赵伟业与上诉人签订的合同无效，理由如下：首先，上诉人将负一层商铺拆分成小块出售使用权不符合法律规定，无法取得权属证书。上诉人拆分销售行为有悖物权法“一物一权”的基本原则，故应禁止。上诉人将商铺拆分小块出售，将消防通道等公共区域私自划入其销售范围，占用消防通道、非法处置负一层公共部位的行为严重侵害了公共利益，违反了国家强制性规定，违反合同法52条关于合同无效情形之第三、四款。其拆分出售商铺的行为不但违反了合同目的，更违背了公共利益、诚实信用和公序良俗原则，该合同无效。上诉人未取得纠纷所涉商铺的所有权，与赵伟业签订的合同系无权处分，未经权利人阳光一百公司追认，所签合同无效。商铺应按套销售，不得分割拆零销售，且不得售后包租。上诉人将商铺拆分成100个左右的小商铺进行分割转让，不符合原建设部有关规定，且违反合同法、物权法等规定，同时也违反了补充协议第二条第1款约定。上诉人与商铺受让人签订协议载明使用权年限为40年，违反了合同法关于租赁期限不得超过二十年的规定。其次，阳光一百公司不知情更不会同意其拆分销售商铺行为。区分不清上诉人与阳光一百公司的情况不存在。赵伟业与上诉人签订的合同内容包括签章均与阳光一百公司无关。综上，上诉人的诉请无事实及法律依据，请求二审驳回上诉人的诉讼请求。赵伟业向一审法院起诉请求：判决解除原告与被告签订合同并返还原告商铺转让款。一审法院认定事实：2015年11月6日，原告与被告友方物业公司签订了《阳光金街商城商铺使用权转让合同》，出让方为被告友方物业公司，原告为受让人。合同约定原告购买位于沈阳市于洪区于洪新城汪河路41-1号N区18号商铺使用权，建筑面积约为11.3平方米，使用年限为商场正式开业之日起40年，价款172900元，于2015年11月6日一次性支付。商城预计于2016年9月30日前开业，每延期一天被告友方物业公司按原告实际房款的万分之五支付违约金。原告于合同签订当日向被告友方物业公司支付全额房款。另查明，2015年7月31日被告友方物业公司与第三人阳光一百公司签订了补充协议，阳光一百公司将位于阳光100芒果城地下负一层整体出售给被告友方物业公司，面积3260平方米（以房产部门实际测绘面积为准），每平方米7650元，付款方式为协议签订当日支付第一期房款3000000元，并签订部分房源的购房合同，阳光一百公司同意被告友方物业公司进行全面的宣传推广工作；2015年8月25日前支付第二笔房款3000000元，2015年10月31日前支付13000000元，尾款5935000元于2015年12月25日前付清。房屋交付时间为2016年3月30日前。如被告友方物业公司未按约定付款，阳光一百公司有权解除合同。如阳光一百公司未按协议约定交付房屋，被告友方物业公司有权按已付房款的银行同期活期利率向阳光一百公司追究违约责任。协议签订当日，被告友方物业公司向阳光一百公司支付房款3000000元。后阳光一百公司通知被告友方物业公司解除合同，并诉至法院。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《阳光金街商城商铺使用权转让合同》、《补充协议》、收款凭证、解除合同通知书等证据载卷佐证，经庭审质证及一审法院审查，予以确认。一审法院认为，民事主体应遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。原、被告签订的商铺使用权转让合同，不违反法律法规的效力性规定，合法有效。被告友方物业公司未按合同约定期限交付商铺，系违约行为，原告请求解除合同并返还价款，予以支持。原告实际向被告友方物业公司支付价款172900元，合同解除后原告有权请求被告友方物业公司返还该款并承担违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三款、第四款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、解除原告赵伟业与被告沈阳友方物业管理有限公司之间的《阳光金街商城商铺使用权转让合同》；二、被告沈阳友方物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内一次性返还原告商铺使用权转让价款172900元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3758元，由被告沈阳友方物业管理有限公司负担，并直接给付原告。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人友方物业公司与被上诉人赵伟业于2015年11月6日签订的商铺使用权转让合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被上诉人赵伟业依约支付了案涉商铺使用权转让价款，但上诉人未按合同约定期限交付商铺，至今仍未能交付，被上诉人赵伟业要求解除合同并返还转让价款，于法有据。故一审法院判令解除合同，上诉人返还被上诉人赵伟业转让价款172900元，并无不当。因案涉商铺使用权转让合同主体为上诉人与被上诉人赵伟业，上诉人主张被上诉人阳光一百公司对转让价款承担连带返还责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，友方物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3758元，由上诉人沈阳友方物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　曹　杰审判员　鞠安成审判员　关宇宁二〇一七年十月十一日书记员　钟雨含搜索“”