（2017）苏09民终2966号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-06
案件名称
盐城市体育实业发展有限公司与盐城大众传媒广告公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
盐城大众传媒广告公司,盐城市体育实业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终2966号上诉人（原审被告、反诉原告）：盐城大众传媒广告公司，住所地盐城市新都路602号。法定代表人：周劲，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢瑞中，江苏因果律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：盐城市体育实业发展有限公司，住所地盐城市解放南路100号。法定代表人：王海东，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔红娟，江苏国磊律师事务所律师。上诉人盐城大众传媒广告公司（以下简称大众传媒公司）因与被上诉人盐城市体育实业发展有限公司（以下简称市体发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2016)苏0902民初6445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大众传媒公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费用均由市体发公司承担。事实和理由：1.一审法院认定“2002年盐城市体育局将案涉房屋明确归盐城市体育实业发展有限公司所有”系认定错误，市体发公司在一审中未提供证据证明其对案涉房屋享有出租的权利，故案涉租赁合同无效；2.大众传媒公司在签订租赁合同时对500平方米的房屋系违章建筑并不知情，其在签订补充协议时亦未放弃要求市体发公司交付500平方米的房屋，且训练馆广场及使用主楼一层、西南平房等临时用房直到2015年5月28日才通过消防验收，导致大众传媒公司无法实际使用上述房屋，故市体发公司未按租赁合同的约定交付能够使用的出租房屋系违约在先，大众传媒公司依法行使不交付租金的不安抗辩权具有事实和法律依据；3.因房屋至2015年5月28日才通过消防验收，大众传媒公司多次发函要求从通过验收之日起计算租金，且大众传媒公司已交纳了2014年上半年和2015年上半年的租金，故一审法院认定大众传媒公司自2015年1月1日起交付租金有违公允；4.大众传媒公司在与市体发公司签订租赁合同时交纳了20万元的押金，该押金依法应当抵销租金；5.市体发公司在训练馆进行消防管道加压测试前没有通知大众传媒，因加压过程中的漏水事件导致大众传媒公司储存的有机大米泡在水中从而损失16万元，故市体发公司交付的租赁房屋存在安全隐患，依法应当承担相应的违约责任，大众传媒公司在一审中请求市体发公司承担相应的损失有事实和法律法律依据。市体发公司辩称，1.在（2012）盐民终字第1362号判决书中已经确定2002年盐城市体育局将案涉建筑物明确归市体发公司所有；2.500平方米用房在双方达成补充协议前就已经拆除，通过双方的往来函件沟通，大众传媒公司没有提出异议；3.对于租金的缴纳期限的问题，在双方的补充协议中明确约定了自2015年1月1日起算；4.关于20万元的押金问题，根据补充协议的约定，大众传媒公司如有违约，则市体发公司无须退还已经支付的保证金和租金，而大众传媒公司在履约过程中迟延给付租金已构成违约；5.不管大众传媒公司所主张的大米损失的事实是否存在，根据大众传媒公司的陈述该事实也是发生在补充协议签订前，而其在签订补充协议时并未提及，故大米损失不存在。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。市体发公司向一审法院提出诉讼请求：1.大众传媒公司立即向市体发公司支付2016年1月1日至2016年7月31日止的房屋租金863333元及滞纳金（自2015年12月15日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率计算滞纳金）；2.大众传媒公司向市体发公司支付拖欠的电费14680元；3.本案的诉讼费用由大众传媒公司承担。大众传媒公司向一审法院提出反诉请求：1.判令市体发公司继续履行房屋租赁合同，交付约定的500平方米用房；2.市体发公司返还大众传媒公司已交付的2015年租金148万元；3.市体发公司赔偿大众传媒公司损失50万元；4.本诉与反诉的诉讼费用由市体发公司承担。一审法院认定事实：2002年盐城市体育局将案涉房屋明确归市体发公司所有。2014年2月26日，市体发公司（甲方）与大众传媒公司（乙方）签订一份《奥星大众健身馆广场租赁合同》，约定（摘要）：1.甲方将位于盐城市解放南路108号的盐城奥星大众健身馆广场租赁给乙方使用，甲方还同意提供健身馆主楼一层（约2200平方米）、主楼西南侧4间（约500平方米）给乙方使用，不另收租金。1.租用期为3年，每年为一个租赁周期，乙方从2014年5月1日起进驻场所，该日期也为第一个租赁周期的起始日。2.每年租金为148万元整，先交后租，乙方在每个租赁周期开始前30日内本周期租赁费用的50%（74万元）支付甲方，在每个租赁周期的第7个月开始30日内将本周期剩余50%租赁费用（74万元）支付给甲方。3.在本合同签订起10个工作日内，乙方向甲方支付20万元押金，如合同期内没有发生过场所损坏或活动期间产生事故情况的，甲方在合同期满后10个工作日内将押金全额无息退还乙方。4.甲方在场所中留给乙方使用的所有水源、电源以及设备设施所产生的水费、电费等日常费用全部由乙方承担，按月结算。如果乙方不承担按时支付相应费用的义务，甲方有权关闭电源、水源或者撤走设施设备。5.由于甲方违反本合同之约定，或单方面解除本合同，甲方应向乙方支付违约金40万元，给乙方造成的经济损失由甲方承担，且乙方有权终止合同。5.乙方如不能按本合同条款按时向甲方支付费用的，需按银行同期利率支付滞纳金，如乙方单方解除本合同的，应向甲方支付违约金40万元，且赔偿甲方由此造成的经济损失，并且甲方有权终止本合同。合同签订后，大众传媒公司向市体发公司缴纳了押金20万元以及租金74万元，市体发公司也向大众传媒公司交付了场地，但由于消防设施的验收审批问题导致大众传媒公司开办的项目未顺利营业。2015年上半年原合同约定的主楼西南侧4间（约500平方米）的临时建筑被拆除。2015年9月8日，市体发公司（甲方）与大众传媒公司（乙方）又签订一份《奥星训练馆汽车生活馆补充协议》，约定（摘要）：1.甲乙双方约定租期从2015年1月1日起计算，大众传媒公司已缴纳的租金转为更改后的第一年上半年租金，下半年租金（2015年7月1日至2015年12月31日，74万元）在2015年9月20日前全部支付给甲方。2.乙方承诺汽车生活馆项目在2015年9月10日前开业。3.甲乙双方约定租金半年缴纳一次，当年上半年的租金在上一年度的12月15日之前缴纳。当年下半年的租金在当年6月15日之前缴纳完成。4.若乙方无法按本补充协议履行第一至第三条任何一条义务，则自动放弃原协议及本补充协议中的所有权益，并于2015年9月20日前无条件自行撤离奥星训练馆，甲方不需要承担任何责任，甲方也无需退还已支付的租赁保证金和租金。补充协议签订后，经市体发公司的多次催要，大众传媒公司于2015年12月底缴纳了2015年下半年的租金，2016年的租金至今未缴纳。2016年3月3日市体发公司向大众传媒公司送达一份关于汽车生活馆相关问题的函，向大众传媒公司催要了2016年上半年的租金，但大众传媒公司收到函后未予回复，也未交租金，市体发公司于2016年3月22日再次向大众传媒公司邮寄了催缴租金函一份，载明：“盐城大众传媒广告公司，我司曾就汽车生活馆项目进行多次要求立即支付逾期租金，我司于2016年3月3日致函贵司要求确定支付2016年房租和新装变压器等事项，但至今仍未收到明确答复。为切实履行汽车生活馆项目的合作，现我司特此函告；请贵司于2016年3月28日下午18点之前将2016年1至3月份汽车生活馆租金（共计叁拾柒万元整）支付给我司，逾期未付我司将采取停电、停水等措施，望贵司支持为感”。大众传媒公司收到该函后并未支付租金，也未答复。2016年4月15日市体发公司对案涉房屋及场地采取了停水、停电措施，双方并未办理任何的交接手续。2016年7月26日，市体发公司又向大众传媒公司邮寄关于要求立即支付汽车生活馆租金的函一份，要求大众传媒公司于2016年7月31日前将2016年1至6月份汽车生活馆租金（共计柒拾肆万元整）支付给市体发公司，逾期市体发公司将于2016年8月1日自行收回房屋并更换门锁，解除与大众传媒公司的合作协议。该函送达后大众传媒公司未答复，也未支付租金。市体发公司于2016年8月5日又向大众传媒公司送达关于2016年8月1日正式解除合作协议并一次性支付租金函。大众传媒公司收到该函后未答复也未支付租金，市体发公司遂于2016年11月10日诉至一审法院。一审法院另查明，大众传媒公司提出的损失为2014年9月份的大米损失16万元以及2016年5月未举办车辆展销活动的损失34万元，共计50万元。对大米损失，大众传媒公司提供了照片一组及发送给市体发公司的函一份，载明：“贵司于2014年9月2日在奥星训练馆进行消防管道加压测试时，施工方在测试前没有任何人通知我公司。其在之后加压中出现漏水事件，由于老消防管道拆除时没有进行密封施工，导致老消防管道多处出水，使我司储存在大厅的有机大米泡在水中，导致无法使用，直接经济损失达16万元，特致函贵司，请予补偿为感”。对此，市体发公司对证据“三性”不予认可，认为在补充协议中未予提及，而损失发生在补充协议签订之前，市体发公司不予认可。另外，大众传媒公司提供的车展36万损失的证据为盐城市公安局亭湖分局文峰派出所、江苏悦达东方汽车销售服务有限公司、盐城和泰汽车销售服务有限公司、盐城宁泰汽车销售服务有限公司、盐城铭泰汽车销售服务有限公司的证明各一份，证明案涉场地及房屋因市体发公司2016年4月15日的停水停电致车辆展销活动未举办，造成损失，对此市体发公司不予认可。一审法院再查明，在一审庭审过程中大众传媒公司认可了市体发公司主张的电费14580元。一审法院认为：双方当事人之间的租赁关系合法、有效，受到国家法律的保护。一、关于反诉的500平方米用房的交付问题。双方于2014年2月26日签订的租赁合同表明市体发公司将主楼西南侧4间房间（约500平方米）给乙方使用，不另收租金，后由于是违章建筑于2015年上半年被拆除，对于拆除的事实市体发公司应是知晓的，在该500平方米用房被拆除无法再次使用的情况下，双方当事人于2015年9月8日又达成补充协议继续租赁了案涉房屋，故对大众传媒公司要求市体发公司交付500平米用房的诉求不予支持。二、关于协议的解除问题。双方签订的《奥星训练馆汽车生活馆补充协议》已明确约定了租金的支付时间，当年上半年的租金在上一年度的12月15日之前缴纳，而大众传媒公司在缴纳了2015年的租金后，并未在2015年12月15日之前缴纳2016年上半年的租金，市体发公司在2016年3月3日、2016年3月22日、2016年7月26日进行了三次发函催要，大众传媒公司均未缴纳，其中2016年3月22日的催缴函已明确说明如果大众传媒公司仍不缴纳租金，市体发公司将采取停电停水措施，因大众传媒公司仍未缴纳租金，2016年4月15日市体发公司对案涉房屋及场地采取了停水、停电措施，并于2016年7月26日及2016年8月5日向大众传媒公司送达了合同于2016年8月1日解除的通知，而大众传媒公司仍认为合同并未解除，市体发公司应继续履行合同。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。市体发公司多次催要而大众传媒公司拒绝缴纳租金，市体发公司向大众传媒公司送达解除通知符合法律规定，故一审法院依法确认双方的租赁合同于2016年8月1日解除。三、关于本诉租金及滞纳金的交付问题。根据合同约定，大众传媒公司应按时支付租金，逾期应按银行同期利率支付滞纳金，现因大众传媒公司未能及时支付租金致本纠纷的发生，大众传媒公司应承担相应的民事责任。现市体发公司要求大众传媒公司支付从2016年1月1日至2016年7月30日止所欠租金863333元以及支付从2015年12月15日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付滞纳金的诉请，依法予以支持。四、关于电费问题。对于市体发公司主张的电费14680元，大众传媒公司当庭予以认可，一审法院依法予以确认，大众传媒公司应支付市体发公司电费14680元。五、关于大众传媒公司主张的损害赔偿问题。大众传媒公司主张的大米损失赔偿发生于补充协议签订前，补充协议并未提及且大众传媒公司的证据不足，一审法院不予支持，大众传媒公司主张的车展损失系因市体发公司停水停电致车展未开展，而市体发公司的停水停电行为系对大众传媒公司拒缴租金所进行的相应抗辩，且在停水停电前也对大众传媒公司进行了告知，大众传媒公司被告知后及被停水停电后仍未支付租金，故对大众传媒公司主张的损害赔偿一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、大众传媒公司应于判决生效之日起十日内支付市体发公司租金863333元及滞纳金（滞纳金计算标准：自2015年12月15日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、大众传媒公司应于判决生效之日起十日内支付市体发公司水电费14680元；三、驳回大众传媒公司的诉讼请求。本诉案件受理费12580元，反诉案件受理费11310元，由大众传媒公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，大众传媒公司在一审庭审过程中认可了市体发公司所主张的电费金额即14680元，而一审判决在事实认定部分确认金额为14580元不当，本院予以纠正。二审还查明，一审法院作出的（2012）亭民初字第1864号民事判决认定“2002年盐城市体育局将现为山清水秀大酒店的建筑物明确归盐城市体发公司所有”，本院作出的（2012）盐民终字第1362号民事判决书对该事实认定予以了维持。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，1.关于市体发公司是否有权出租的问题。由于承租人所取得的、出租人所移转的，仅仅是对租赁物的使用权和部分收益权，故出租人并不一定系租赁物的所有权人。只要有权将租赁物的使用权、部分收益权转让给承租人之人，均可作为出租人。经查，在本院作出的（2012）盐民终字第1362号生效民事判决书中的事实认定部分已经明确载明“2002年盐城市体育局现将山清水秀大酒店的建筑物明确归盐城市体发公司所有”，而该涉及到的“山清水秀大酒店的建筑物”就是案涉租赁物，故市体发公司依法享有案涉租赁物的占有、使用权，其可以就案涉租赁物对外出租，大众传媒公司以市体发公司未能提供其享有对案涉房屋出租权利为由主张案涉合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。2.关于大众传媒公司能否行使不安抗辩权的问题。所谓不安抗辩权是指双方合同成立后，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止履行合同的权利。本案中，大众传媒公司主张因市体发公司未能交付500平方米房屋，且消防验收手续迟延导致其承租目的不能实现，故其可行使不交纳租金的不安抗辩权。根据双方约定，市体发公司将健身馆广场租赁给大众传媒公司使用，主楼一层2200平方米以及500平方米主楼西南侧4间房间则供大众传媒公司无偿使用，故大众传媒公司应就健身馆广场的租赁支付租金，而500平方米房间是否交付并不影响大众传媒公司承担交纳租金的义务。且该500平方米房间在双方签订补充协议前已被拆除，大众传媒公司应当明知，其在补充协议签订时并未提出异议，仍就租赁期限及租金与市体发公司重新进行约定。根据我国合同法的规定，承租人无正当理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。因此，大众传媒公司以500平方米房间未交付为由主张行使不安抗辩权的上诉理由不能成立，本院不予支持。3.关于租金起算点的认定问题。大众传媒公司与市体发公司于2015年9月8日签订的补充协议就租期和租金的交纳进行了重新约定，系对原租赁合同中租期与租金支付方式的变更，对双方具有约束力。该补充协议中明确租期从2015年1月1日起计算，故一审法院判决租金起算点即2015年1月1日并无不当。大众传媒公司虽主张应自消防验收通过之日起算，但其未能提供双方就此达成合意的证据，且市体发公司对此并不认可，该主张亦与补充协议约定不符，故本院不予支持。4.关于大众传媒公司主张押金20万元应抵消部分租金的问题。从案涉租赁合同第八条押金条款的内容可知，市体发公司要求大众传媒公司交付20万元押金系出于防止大众传媒公司在租赁期间对租赁场所造成损害或发生事故引发损失。后双方在补充协议第四条违约条款中又约定了租赁保证金及租金不予退还的情形，从合同条款的文义和双方设定押金条款的功能分析，此违约条款中双方约定的租赁保证金即大众传媒公司已支付的押金。但因大众传媒公司一审时并未提出抵消主张，故本案不予理涉，大众传媒公司可另行起诉。5.关于大众传媒公司主张的有机大米损失16万元能否支持的问题。根据规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，大众传媒公司虽然主张由于市体发公司对训练馆进行消防管道加压测试时漏水导致其储存的有机大米损失16万元，但是大众传媒公司为此仅提供了数张大米堆放及管道状态照片和函件，而上述证据不足以证明其主张的大米存在损失、损失原因系市体发公司所造成以及具体损失数额的主张，故应由负有举证证明责任的大众传媒公司承担不利的后果。综上所述，大众传媒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12580元，由上诉人盐城大众传媒广告公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙曙光审判员 樊丽萍审判员 谢超亮二〇一七年十月十一日书记员 唐 舒 来自：