（2017）川0106民初6614号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-12-26
案件名称
段汝君与黎坚、杨建文房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
段汝君,黎坚,杨建文
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初6614号原告:段汝君，女，1955年8月9日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：徐小帆，四川兴蓉律师事务所律师。被告：黎坚，男，1963年9月14日出生，汉族，住成都市金牛区。第三人：杨建文，男，1954年9月22日出生，汉族，住成都市锦江区。原告段汝君与被告黎坚、第三人杨建文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段汝君及其委托诉讼代理人徐小帆、被告黎坚、第三人杨建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段汝君向本院提出诉讼请求：1.黎坚腾空并将房屋交付给段汝君；2.黎坚协助办理房屋过户手续；3.确认段汝君已交的定金5万元转化为购房款；4.黎坚支付违约金5万元；5.黎坚承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月5日，段汝君通过成都市金合房屋信息服务部与黎坚签订《房屋买卖合同》，约定段汝君通过经纪方购买黎坚位于金牛区星辉中路*号*栋*单元*楼5号房屋，总价款105万元，并约定在2017年3月5日至2017年6月30日到成都市房产办证大厅协助办理房屋过户手续。段汝君随即支付了定金5万元。此后，黎坚未按合同履行协助办理过户手续及房屋交付义务。黎坚辩称，1.合同载明买方是杨建文和段汝君两人，段汝君未取得杨建文授权情况下，不能代表杨建文，故主体不适格；2.合同签订后，因成都市出台限购政策致段汝君无法购买，为此，段汝君要求将购买人变更为杨杰，在黎坚不同意情况下，中介方、买方及杨杰共同发布了以杨杰为购买人的房源信息，此后，在各方同意解除合同情况下，撤回房源发布后，段汝君反悔并表示已具备购房资格。综上，要求驳回段汝君的诉讼请求。经审理查明，2017年3月5日，杨建文、段汝君（购买方）与黎坚（出卖方）及第三方成都市金合房屋信息服务部（中介方）签订了《房屋买卖合同》，约定的主要内容：1.黎坚将位于成都市金牛区星辉中路*号*栋*单元*楼5号房屋（以下简称“购买房屋”）以总价105万元出售给杨建文、段汝君；2.段汝君、杨建文第一次支付购房定金5万元，第二次在市房地产交易中心将此产权交买卖过户科受理出据受理单后支付50万元，第三次余款待办完过户手续后，段汝君、杨建文拿到新产权证时支付50万元；3.双方按约定时间2017年3月5日至2017年6月30日到成都市房产办证大厅办理过户换证手续或办理公证手续。合同签订当日，段汝君支付了购房定金5万元。此后，成都市相关部门发布限购政策，段汝君不具备购房资格。为此，段汝君向黎坚提出变更购买人为其女儿杨杰，但协商无果。2017年4月24日，成都市金合房屋信息服务部（以下简称“服务部”）将购买房屋的信息在房管部门备案平台进行发布：购房人为杨杰，出卖人为黎坚。2017年6月9日，在服务部的工作人员周勇协调下，杨杰与黎坚撤销了前述出售房源信息的登记内容。上述事实，有《房屋买卖合同》、《收据》、证人周勇出庭证言及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，杨建文、段汝君与黎坚签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。首先，根据本院查明事实，杨建文、段汝君在签订《房屋买卖合同》后，因限购政策原因，致使杨建文、段汝君不具备购房条件，系合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的情况，合同履行不能的客观事实已经成就。同时，根据证人周勇的证言内容，能够确定在合同履行不能的情况下，服务部及杨建文、段汝君在未征得黎坚的同意下，单方将购买人变更为段汝君女儿杨杰作为购买房屋销售信息对外进行了发布，虽然各方当事人此后共同撤销了已发布的购买房屋销售信息，但根据此前发生合同履行不能的事实及后来变更购房人作出的房屋销售信息发布，能够确定段汝君、杨建文以其行为表明不愿意继续履行合同的意思表示。其次，段汝君、杨建文提出在撤销房屋销售信息发布后已将户籍转入成都市，已符合购房条件，应继续履行合同。对此，本院认为，为维护正常的市场交易秩序，合同签订后所发生的客观履行不能事件具有时效性，即一旦出现，应产生相应的法律后果，不宜将合同能否继续履行认定为无法确定状态，并以此后再次发生的变更事宜作为恢复合同履行的执行条件。综合以上意见，双方当事人在签订《房屋买卖合同》后，因政策原因致购房人不具备购房资质，系合同成立后发生了无法预见的重大变化，已产生无法实现合同目的法律效力，同时，购房人此后变更合同主体，已根本违反合同约定，合同解除的法定条件业已成就。黎坚据此要求解除合同、拒绝履行合同的意见，本院予以采纳。段汝君主张继续履行合同所提出的相关诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回段汝君的诉讼请求。案件受理费2300元（减半收取1150元）、保全费5000元，由段汝君负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员 徐 建二〇一七年十月十一日书记员 蒋雨航 关注公众号“”