（2017）吉01民终4285号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-28
案件名称
曹继与吉林省团山房地产开发建设有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹继,吉林省团山房地产开发建设有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终4285号上诉人（原审原告）：曹继，男，1970年10月13日出生，汉族，现住长春市上台花园小区***栋*单元***室。委托诉讼代理人：张新峰，吉林铭英律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾真真，吉林铭英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林省团山房地产开发建设有限公司，住所地长江路经济开发区人民大街280号科技城2层A-20段。法定代表人：李全武，总经理。委托诉讼代理人：蔡秀文，吉林紫荆花律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹爱军，吉林紫荆花律师事务所律师。上诉人曹继因与被上诉人吉林省团山房地产开发建设有限公司（以下简称团山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2016）吉0103民初2231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹继的委托诉讼代理人张新峰、贾真真，被上诉人团山公司的委托诉讼代理人蔡秀文、邹爱军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。曹继上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持其一审诉讼请求，案件受理费由团山公司负担。事实和理由：对于逾期办理产权证书的处理方式，双方签署的合同第十五条第3项选择为协商解决，而协商解决并非违约责任的承担方式，应属没有约定，故应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算”的规定，按日万分之一计算违约金。团山公司辩称：双方合同第十五条已对团山公司承担赔偿损失和给付违约金做了排除性约定，属于特别约定，而非约定不明，本案不具备适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的前提。曹继向一审法院起诉请求：1.判令团山公司按日支付曹继已付房款万分之一点五的赔偿，逾期1297天，共计63711.82元。庭审中曹继增加诉请要求团山公司自2016年7月12日至实际办理产权之日止按日支付曹继已付房款万分之一点五的违约赔偿金。2.诉讼费用由团山公司负担。一审法院认定事实：2011年12月5日曹继、团山公司签订《商品房买卖合同》，约定由团山公司将其开发建设的坐落于上台新村花园小区C12栋2单元606号房、建筑面积69.99平方米住宅房屋出售曹继，价款为人民币327483元，同时，该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3.双方协商解决”合同签订后，曹继按约定履行交付购房款的义务，团山公司按约定履行了交付房屋的义务，但至今未将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。审理中，长春市宽城区人民政府于2017年1月11日致函一审法院，载明“‘上台新村花园小区’系2008年我区棚户区改造项目，2008年9月23日由我区发布‘长春市宽城区人民政府征地拆迁公告’，区政府决定由长春市宽城区城市建设开发有限责任公司委托吉林省永兴房屋拆迁有限公司实施拆迁，拆迁期限从2008年9月25日至2008年10月25日，搬迁日期截止到2008年10月22日，该项目由吉林省团山房地产开发建设有限公司开发建设。当年拆迁区域内被拆迁人长春医疗器械二厂由于高额索要，没有在征收公告的拆迁期限内签订《非住宅房屋拆迁补偿协议书》，后经区政府专题会议纪要第十六期研究决定补偿额度，此厂才于2010年9月19日签订《非住宅房屋拆迁补偿协议书》，迟延二年签订补偿协议，导致影响上台花园小区A14、C1二栋工程进度延迟竣工（2013年竣工，其余51栋已于2010年全部竣工），整体工程延迟到2014年10月竣工验收。”经调查，长春市质监站表示：质监站不要求整体备案申报，只要施工许可证规定的单体工程具备备案条件，就可单独办理。前期要件是单体办理还是整体办理不清楚；团山房地产是2014年10、11月左右来申请备案的,因材料不齐未予办理，质保金只是一方面，待所有备案材料齐全后再发备案证。质保金团山房地产也没交。现在过两年了，多数质保项目已过期，我们只能收取五年的（防水项目）的质保。现在这五年的（防水项目质保金）也办完了，正在走其他的程序；质监站要求的质保金与建设方和施工方约定的质保金不是一回事儿。该质保金是政府为保护老百姓的利益，避免因房屋质量问题不及时维修采取的措施，为了建设方积极履行维修义务。建设方和施工方的质保金是他们因合同所交的质保金。他们收取的标准和质保期是他们双方按合同履行的。质监站要求的质保金是按国家标准，依据是《吉林省建设工程质量保证金管理暂行办法》【吉建质（2010）4号】。一审法院认为，曹继、团山公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同有效。综合宽城区政府函、本院对长春市质监站的调查及团山公司举证情况，不足以支持团山公司主张的曹继未及时取得房屋产权证因宽城区政府拆迁迟延、占用其应交的质保金、质监站要求工程整体验收、不受理单体工程备案申请等政府原因的抗辩理由，应认定团山公司违约并应当向曹继承担违约责任。合同法第一百零七条规定，违约责任有继续履行、采取补救措施、赔偿损失等方式。但双方合同第十五条第1、2项分别在出卖人按已付房价款向买受人赔偿损失或支付违约金的比例处标注了“×”，即对团山公司承担赔偿损失或给付违约金的责任方式作了排除性约定，（第3项约定双方协商解决），而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定是以当事人没有特殊约定为适用前提的，因此，曹继该项诉讼请求没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经一审法院2017年第七次审判委员会研究决议，判决如下：驳回曹继诉讼请求。案件受理费1390元，由曹继承担。本院二审查明事实与一审查明事实相同。本院认为：曹继与团山公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。对于因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任承担方式，该合同第十五条第1、2项明确载明了“买受人退房（解除合同）并赔偿损失”及“买受人不退房而支付违约金”两种方式，但双方却在此两项上均划×予以排除，并选择了第3项处理方式，即“双方协商解决”。上记事实表明，曹继与团山公司已经协商一致排除了解除合同和支付违约金这两种违约责任处理方式，而选择了第三种处理方式，虽然对于“双方协商解决”时团山公司应如何承担违约责任双方约定不明，但对于双方不解除合同和不适用违约金的约定却是明确具体的，不存在“没有约定违约金数额或计算方法”的情形，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，故曹继主张团山公司按照已付购房款日万分之一点五标准向其支付逾期办证违约金本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1390元，由上诉人曹继负担。本判决为终审判决。审 判 长 绳继萍代理审判员 张新华代理审判员 贺银婷二〇一七年十月十一日书 记 员 陈 钢 关注微信公众号“”