（2017）辽0103民初11196号

裁判日期: 2017-10-11

公开日期: 2017-11-23

案件名称

王丹与辽宁中屹置业投资发展有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市沈河区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王丹,辽宁中屹置业投资发展有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

辽宁省沈阳市沈河区人民法院民事判决书（2017）辽0103民初11196号原告：王丹，东软集团股份有限公司工程师。被告：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地沈阳市沈河区风雨坛街70号。法定代表人：曾泽轩，该公司经理。委托代理人：蔡沈芸，辽宁汇安康宇律师事务所律师。原告王丹与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法组成由审判员黄耀宇担任审判长并主审，人民陪审员黄鹤、张玉华参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告王丹、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司委托代理人蔡沈芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丹向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2009年8月1日签订的商品房买卖合同、补充协议、国际展贸中心委托经营协议书。2、被告返还购房款人民币321879元。3、被告给付原告收益款即商铺租金188499元。4、诉讼费由被告承担。5、如被告未按法院判决指定期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。事实与理由：2009年8月1日原、被告《商品房买卖合同》、补充协议及《国际展贸中心委托经营协议书》。约定：原告购买被告沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢2层252-1号商铺，使用年限为2008年至2047年，总金额为人民币321879元。同时约定：如因××的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意××退房，××在××提出退房要��之日起90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房款的0.05%赔偿××经济损失。在国际展贸中心委托经营协议书中约定：将原告从被告处购买的房屋委托给被告经营管理，原告将所购商铺返租给被告，由被告向原告支付租金，即协议书中所称折旧费。委托经营期限7年，委托经营期间折旧费支付以乙方购买商铺总价款为基数，即总房款人民币440931元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日起一次性从房款中扣除，后四年按9%的年率计算，每季度人民币9921元。合同签订后，原告按合同约定交付了人民币321879元购房款。原告要求其办理权属变更登记至原告名下，被告表明不能办理。2012年10月1日起，被告应向原告支付第四年第一季度应收取的款项，已累计收到9次，但后续被告已经不再支付租金给原告，讨要多次无果。在与被告多次协商未果的情况下��原告向被告发出了解除双方签订的商品房买卖合同、补充协议、国际展贸中心委托经营协议书的通知，被告对此未做答复。现原告起诉来院。被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称，中屹公司不同意解除与王丹签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。且在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除的情况下，王丹根本无权收取中屹公司已经支付的租金，因此即便解除中屹公司与王丹签订的《商品房买卖合同》，返还的购房款数额也应当以王丹实际支付的购房款321879元为基数，并在扣减中屹公司已经支付的租金（折旧费）后计算。中屹公司不能为王丹办理房屋产权证是因为沈阳市沈河区没有明确的产权分割政策。因此，不能给王丹办理产权证的责任不在中屹公司，而是政府原因造成的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定。王丹虽有权以中屹公司不能办理产权证为由主张解除合同，但中屹公司依法不应当承担赔偿责任，即不应向支付租金。同时，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《商品房买卖合同》解除后，双方应当恢复原状，即中屹公司将王丹实际支付的购房款321879元返还给王丹,王丹应当将商铺恢复原状，并返还给中屹公司。中屹公司自始为诉争商铺的所有权人，王丹根本无权收取中屹公司已经支付的租金。鉴于中屹公司已经向王丹支付了九个季度的租��89289元，故返还购房款的数额应当以王丹实际缴纳的购房款为基数，并扣除中屹公司已经支付的租金。请求法院依法驳回王丹的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月1日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢2层252-2号商铺（即诉争商铺），房屋总价款为人民币321879元。合同第二条商品房销售依据为“本项目为旧楼改扩建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。”合同第六条付款方式及期限约定，2009年8月9日前支付总房款人民币321879元。合同第八条交付期限约定，××的交房期限为2009年12月31日前；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起15日内告知××的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定，××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××退房，××在××提出退房要求之日起90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的0.05%赔偿××的损失。该合同补充协议第三条约定，××与××签订《合同》时已告知××该房屋的具��情况，××同意××在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与××签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。同日，原告作为乙方，被告作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议书》，约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。委托期限为7年，起租时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。合同第三条双方权利和义务约定，乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条委托经营期间折旧费支付约定，折旧率以乙方商铺购买总价为基数，即总房款人民币440931元，前3年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款��扣除，后4年按9%的年率计算，每个季度为人民币9921元。折旧费从第三个店庆日起计算，按季度支付，每个季度初月的15日为折旧费支付日。合同第十二条约定，以2009年10月1日开始算租金。2009年8月1日，原告向被告交纳了购房款人民币321879元，被告为原告出具收款收据。2002年11月29日，原告出具“承诺书”，载明：鉴于本人购买的商铺所在大厦“国际展览中心”系旧楼改扩建项目……本人承诺在甲方一年内按时足额支付商铺折旧费的情况下，一年内不对商铺产权问题进行追究，一年后可再进行友好协商。2012年12月31日至2015年2月4日，被告分9次每次支付原告9921元，共计89289元，之��未付。原告为商铺产权证及租金问题与被告沟通未果，于2017年7月14日起诉来院。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《“国际展贸中心”委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于原、被告签订的《商品房买卖合同》性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于××，××支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告��接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的性质问题。该协议虽名为委托经营协议，但原告不承担经营所产生的任何债权、债务，只收取固定的折旧费，因此，该协议实为商铺租赁协议，被告给付原告的折旧费实为商铺租金。关于《商品房买卖合同》、补充协议及《“国际展贸中心”委托经营协议》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，��新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原、被告的房屋买卖不同，被告履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务，在2012年11月29日原、被告对产权证问题约定为一年后协商，而至本案审理之日被告仍无法协助原告办理产权过户手续，故根据双方合同约定，原告有权请求解除《商品房买卖合同》及补充协议。合同解除后，被告应当将收取的购房款返还原告，购房款数额应当依据双方合同及收款收据数额计算，即人民币321879元。双方签订的《“国际展贸中心”委托经营协议》，委托经营期七年，双方已明确约定租金时间从2009年10月1日起算，至今已过七年约定期间，故原告诉请解除合同，本院予以支持。该合同解除后，被告作为承租方亦应向原告支付自起租日即2009年10月1日至合同解除共计7年（扣除已支付九个季度）的商铺租金188499元。关于被告辩称的不能办理产权证系因政府不可抗力原因造成的问题，对此，被告未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，本院不予采信。关于被告提出原告将商铺恢复原状并返还给中屹公司的抗辩主张，因诉争商铺自始由被告实际占有及控制，不存在恢复原状及返还的问题，该抗辩本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告王丹与被告��宁中屹置业投资发展有限公司于2009年8月1日签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《“国际展贸中心”委托经营协议》；二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内一次性返还原告王丹购房款人民币321879元；三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告王丹188499元（2009年10月1日至2012年9月30日，2015年1月1日至2016年9月30日）；四、驳回原告王丹的其他诉讼请求。如果被告辽宁中屹置业投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百��十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币8903元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审　判　长　　黄耀宇人民陪审员　　黄　鹤人民陪审员　　张玉华二〇一七年十月十一日书　记　员　　王爱辉本判决所依照的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第��款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条:当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条:有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条:合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复��状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。