（2017）新2327民初776号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-12-04
案件名称
马彦军、牛生花与李美德房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
吉木萨尔县人民法院
所属地区
吉木萨尔县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马彦军,牛生花,李美德
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院民 事 判 决 书（2017）新2327民初776号原告：马彦军，男，回族，1967年8月7日出生，住吉木萨尔县。原告：牛生花，女，回族，1966年4月19日出生，住吉木萨尔县。被告：李美德，男，汉族，1950年2月4日出生，住吉木萨尔县。委托诉讼代理人：孙存占，炜照律师事务所律师。原告马彦军诉被告牛生花、李美德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用简易程序，由审判员王建国独任审判，于同年5月4日公开开庭审理了本案。原告马彦军、牛生花，被告李美德及其委托诉讼代理人孙存占均到庭参加了诉讼。2017年8月15日，本案因申请鉴定，转为普通程序，于2017年8月22日、10月9日两次依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告马彦军、牛生花，被告李美德及其委托诉讼代理人孙存占均到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告的诉讼请求：1、被告返还购房款21000元；2、被告赔偿原告各项损失539845.8元（其中包括管理费30000元）；3、承担鉴定费用11000元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：二原告系夫妻关系。2010年5月10日二原告与被告签订了一份《售房协议》，被告将其所有的位于大有镇韭菜园子小龙口村民小组的三间房屋及院落一处以21000元价格转让给二原告，转让时也征得了被告所在村委会的同意。购房第二年原告对房屋进行了加固，新建了院落围墙，2016年原告又对房屋进行了翻修，并在院内新建了10间砖木结构的房屋，准备经营农家乐。另外，原告还硬化了院落、修桥、打井、种树等投入了大量资金。后因该房屋要征收拆迁，被告向吉木萨尔县人民法院提起诉讼，要求确认双方签订的《售房协议》无效。经法院审理认为，原、被告不是同一村集体经济组织成员，故双方房屋买卖协议无效。因被告得知诉争房屋要拆迁，不讲诚信，提出反悔，故造成的一切经济损失应由被告承担。被告辩称：农村宅基地不得随意买卖，因原、被告不是同一村集体经济组织成员，故双方达成的《售房协议》无效。原告在购买房屋的院内建房未经任何部门批准，是非法的，故不予赔偿，被告愿意对原转让房屋翻修部分赔偿原告损失5000元。原告要求被告返还已付房款21000元，被告同意。对原告新建房屋的价值不能按照市场价评估，故对鉴定报告不予认可。原告就其诉讼请求，向法庭提供以下证据：1．（2017）新2327民初100号民事判决书一份，证明：2017年4月10日吉木萨尔县法院作出民事判决书，判决原、被告签订的《售房协议》无效，马彦军、牛生花返还李美德土木结构房屋三间及承包地三亩。造成买卖合同无效是被告的原因，因此被告应当赔偿由此造成的所有损失。被告质证认为：对该证据的真实性认可。2．评估鉴定报告一份，证明：经鉴定，原告翻修、新建房屋及附属设施价值440255.8元。原告种植的果树、白杨树只对单价进行了评估鉴定，还需法院对数量进行确认。被告质证认为：该鉴定报告中没有价格鉴定师的执业证复印件，故对该评估报告不认可。原告在耕地上建房没有经过批准，因此新建房屋不能按照市场价格评估。3．鉴定费发票一份，证明：原告支付鉴定费用11000元。被告质证认为：对其真实性无异议，但对其关联性不予认可。4．收条两张，证明：原告购买房屋后委托他人代为管理，2010年至2013年原告支出管理费10000元，2013年至2017年原告支出管理费20000元，共计30000元。被告质证认为：对该证据不认可。5．大有镇韭菜园子村小龙口村民小组出具的证明两份，证明：被告在出售房屋之前向其村委会打了报告申请重建房屋，在转让房屋时一并将该批准证明转交给了原告。原告在修建农家乐时，征得了韭菜园子村委会、大有镇土管所、大有镇人民政府的同意，并有该三方指定了新建房屋的四至界限。被告质证认为：原告没有提供证据证明在修建房屋时征得了大有镇政府批准。6.售房协议一份，证明：2010年5月10日被告将三间砖包皮房屋作价21000元出售给原告，并将房后三亩集体土地无偿给原告使用至二轮土地承包期满。被告质证认为：无异议。本院认证认为，对上述证据1、2、3、5、6的真实性予以确认；对证据4因原告提供的证据不能够证明其支付管理费30000元，故本院不予确认。被告就其辩解理由，向法庭提供以下证据：1.证人马某1当庭作证，证明：原李美德宅基地前面有一块自留地，现已建了房屋，当时被告将房屋卖给原告的时候没有院墙，原告购买房屋后，院墙是被告帮忙建的。原告质证认为：原告购买房屋的时候院内就没有自留地，而且新建房屋的宅基地是村委会给指定的。被告质证认为：证人讲的属实。2.证人张某当庭作证，证明：张某2009年至2014年任小龙口村民小组副书记，原李美德宅基地前面有近一亩地的自留地，李美德给牛生华出售房屋的时候没有院墙，原告购买房屋后，院墙是被告帮忙建的。原告质证认为：原告在自家院内新建房屋时，经大有镇政府、村委会、土管所批准，且指定了宅基地的面积为0.9亩。被告质证认为：对证人证言无异议。3.证人李某当庭作证，证明：李某系李美德兄弟，原李美德院内有一块自留地是其父亲的，分家的时候分给了证人李某，被告出售房屋时，证人并不清楚，李美德无权处分。原告质证认为：对证人证言不认可。原告购买房屋时院内没有自留地。被告质证认为：对证人证言无异议。本院认证认为，上述证据1、2、3因原告不认可，被告又无提供其他证据相互印证，故本院对其真实性不予确认。本院依职权调取以下证据：1.由新疆百家价格评估事务所出具的说明一份、李晔价格鉴定师证复印件一份，证明：价格评估鉴定人李晔、段朝晖具有鉴定资质，因段朝晖价格鉴定师证在审验期间无法提供。原告质证认为：无异议。被告质证认为：提供的鉴定师证的执业单位是乌鲁木齐市发改委价格认证中心，与登记单位不一致。对段朝晖的鉴定师证若审验部门能够提正在审验的证明，由法院直接认定。2、勘验笔录一份，证明：经过实地勘察，原告种植的果树共126棵，白杨树54棵，根据鉴定评估部门对果树和白杨树的评估单价，原告种植的果树和白杨树价值合计69590元。原告质证认为：无异议。被告质证认为：对原告种植的果树和白杨树的数量没有异议，但原告擅自改变了土地用途，故不予赔偿树木的损失。本院认证认为：对以上证据的真实性、关联性、合法性均予以确认。根据以上举证、质证、认证及双方当事人的陈述，本院确认以下事实：二原告系夫妻关系。2010年5月10日二原告与被告签订了一份《售房协议》，被告将其所有的位于大有镇韭菜园子小龙口村民小组的三间砖包皮房屋及院落一处作价21000元转让给二原告，被告并将房后的3亩承包地交原告无偿使用至二轮土地承包期满。该售房协议征得了大有镇韭菜园子村村民委员会同意并由村委会加盖公章，该村委会时任村干部顾彦武、马兴才、证人马某2签名确认。同时被告将大有镇韭菜园子村民委员会出具的一份危房改建证明一并交与原告，该证明中载明：”兹有我村村民李美德因住房年久老化成危房，现申请重建，经村委会研究决定，准予在原宅基地重建翻修，占地面积长30米，宽20米，约0.9亩，四至为东至河坝，南至李美道地界，西至公路，北至小路。”协议签订后，被告给原告交付了房屋，原告按约支付了转让款21000元。2016年4月原告对购买的土木结构房屋进行了翻修，并经村委会同意后在其院内修建了砖混结构房屋七间及其他设施，又在房后及东侧种植了果树、白杨树。2016年3月10日大有镇韭菜园子村村民委员会出具证明一份，载明：”马彦军、牛生花于2010年5月购买李美德宅基地及房屋三间，由于当时资金困难未能改建，直到2016年3月本人在本宅基地修建农家乐并通过大有镇政府、村委会、大有镇土管所等领导在现场指定地点修建农家乐。”2017年1月10日被告李美德向本院提起诉讼，要求：1.确认双方签订的《售房协议》无效；2.马彦军、牛生花返还李美德房屋三间及承包地三亩。2017年4月10日本院作出（2017）新2327民初100号民事判决书，认为，原、被告不属于大有镇韭菜园子村村民委员会集体经济组织成员，牛生花、马彦军不具有受让该农村宅基地的主体资格，因双方违反法律的强制性规定，故认定双方签订的售房协议无效。判决：1.李美德与马彦军、牛生花签订的《售房协议》无效；2.马彦军、牛生花返还原告李美德土木结构房屋三间及承包地三亩。后马彦军、牛生花不服本判决提起上诉，在二审审理期间上诉人撤回了上诉。2017年4月5日原告马彦军、牛生花向本院提起诉讼，要求判令:1.被告李美德返还二原告已付房款21000元；2.被告赔偿原告翻新、修建房屋及附属设施、种植树木等各项损失539845.8元；3.被告承担鉴定费用11000元。在庭审中，原告申请对其翻新修建的房屋、附属设施及种植的树木等进行评估鉴定。2017年5月17日本院委托新疆百家价格评估事务所对原告投资翻修新建的房屋、附属设施及种植的树木等价值进行评估鉴定。2017年7月14日该评估事务所作出评估结果：1.马彦军、牛生花在吉木萨尔县大有镇小龙口村自建房及地上附着物市场价值为440255.8元；2.屋后种植的果树周长80mm之内每棵520元、周长80-100mm之内每棵600元；东西两侧的白杨树周长70mm每棵35元、周长70-200mm之内每棵50元、周长200mm每棵65元、周长600mm每棵80元。2017年8月23日本院通知双方当事人到现场对原告种植的果树、白杨树的棵树进行确认，双方对果树和白杨树的数量没有异议，按鉴定评估的单价计算价值为69590元。双方争议的焦点：1.被告是否应赔偿原告的损失；2.原告主张赔偿数额是否合理。本院认为：关于争议焦点1，依法成立的合同，受法律保护；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原、被告签订的《售房协议》已经本院作出的（2017）新2327民初100号民事判决书认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，因原、被告签订的《售房协议》无效，双方应当返还各自取得的财产，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故原告要求被告返还购房款21000元，符合法律规定，本院予以支持。被告作为宅基地使用权人和房屋所有权人，将不容许随意买卖的农村宅基地和房屋转让给原告，造成买卖房屋合同无效，在主观上存在过错，被告应当承担赔偿责任。原告购房时，已征得了相关部门的同意，主观上没有过错，故不承担赔偿责任。关于争议焦点2，因双方房屋买卖合同已签订七年之久，被告给原告交付房屋后，原告对该房屋进行了翻修、新建，种植了树木投入了大量资金，加之原告准备开办农家乐，属经营性用房，且被告因得知该房屋征收补偿故提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效，因此被告理应按市场价值赔偿原告损失。新疆百家价格评估事务所作出的评估价值鉴定，具有客观、公平、科学性，本院予以采纳。原告请求被告赔偿损失539845.8元中的509845.8元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的管理费30000元，仅提供了杨桂芬出具的二张收条予以证明，但该证人未出庭接受质证，也无其他证据印证，对此该请求因缺乏证据，本院不予支持。被告辩称，其转让的只是三间土木结构房屋，不包括其他房屋，原告新建的房屋未经批准，属非法修建，故不予赔偿。但根据该村委会出具的证明，原告新建房屋是经村委会、大有镇政府、大有镇土管所批准同意的，故被告的辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告李美德返还原告马彦军、牛生花购房款21000元；二、被告李美德赔偿原告马彦军、牛生花翻修、新建房屋、地上附属物及种植树木等损失合计509845.8元；三、被告李美德支付原告鉴定费用11000元；四、驳回原告马彦军、牛生花的其他诉讼请求。本案受理费11800元，邮寄送达费60元，合计11860元，由原告承担2642元，被告承担9218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 王建国审 判 员 何晓琴人民陪审员 杨卫东二〇一七年十月十一日书 记 员 王 茹 更多数据：