（2017）豫02民终2487号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-17
案件名称
李铭功、郑州铁路局郑州建筑段租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省开封市中级人民法院
所属地区
河南省开封市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李铭功,郑州铁路局郑州建筑段
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫02民终2487号上诉人（原审被告）：李铭功，男，汉族，1957年10月27日生，户籍所在地郑州市金水区，现住开封市禹王台区。委托诉讼代理人：靳丽霞、陈山，开封市禹王台区恒源法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：郑州铁路局郑州建筑段。统一社会信用代码：91410100579229604T。住所地：郑州市二七区淮河东路*号。法定代表人：李建，段长。委托诉讼代理人：陈家胜，职工。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：贺露露，河南佑祥律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人李铭功因与被上诉人郑州铁路局郑州建筑段（以下简称铁路局郑州建筑段）租赁合同纠纷一案，不服开封市禹王台区人民法院（2017）豫0205民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李铭功上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人一审诉求。事实和理由：1、双方系租赁合同关系，被上诉人明知上诉人从事畜牧所用机械设备制造业，同意上诉人长期租赁房屋。双方于自愿的基础上每年都签订了租赁合同。已形成了租赁关系。一审把2012年12月28日的租赁协议作为定案依据而对之前的租赁只字不提，属断章取义；2、被上诉人不履行合同，上诉人在使用后院小屋期间，被上诉人将必经路口堵死。构成违约，并给上诉人造成巨大经济损失；3、上诉人为今后继续使用该房屋做积极努力，由于被上诉人将东大门堵死，口头免除了房租，上诉人不应再行支付房屋使用费，铁路局郑州建筑段辩称，双方租赁合同已到期，之后合同关系终止，上诉人无权继续占用土地及房屋。双方签订的租赁凳对租赁物内容已经做出详细约定，上诉人在使用房屋过程中，未向被上诉人就租赁物的质量提出过任何异议，并依合同约定支付了租金。到期后，上诉人应按合同约定认定租赁物内容。被上诉人多次要求上诉人返还租赁物，但上诉人一直实际占有并使用至今，其理应支付使用期间的合理费用。铁路局郑州建筑段向一审法院起诉请求：1.李铭功将所租赁房屋及场地恢复原貌后归还；2.赔偿经济损失15300元及利息。一审法院认定事实：2015年1月4日，郑州铁路局取得开封市汴房地产权证第××号房地产权证，成为涉案房屋所在地的土地权利人，该土地权属性质属国有土地，批准用途为林业。由其下属单位郑州建筑段使用。2012年12月28日，双方签订房屋（场地）租赁协议，合同主要内容：郑州建筑段将开封市机场北路铁路林场付98号房屋2间租赁给李铭功电焊加工使用，房租月租金每间170元，合计340元，年租金4080元，租期一年，租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。2013年8月，李铭功向铁路局郑州建筑段支付租金2040元，合同到期后，双方未续租，李铭功仍无偿占有使用。一审法院认为，双方于2012年12月28日签订租房（场地）租赁合同，但郑州建筑段未提供所租赁房屋的建设工程规划许可证，依据相关法律规定，应认定其与李铭功订立的房屋（场地）租赁合同为无效合同。但合同签订后，郑州建筑段按照合同约定将房屋交给李铭功使用，李已实际占有使用房屋，其在房屋使用期间，仅支付部分房屋占有使用费。合同到期后，双方未续签合同，李铭功一直占用房屋且未支付房屋占有使用费，铁路局郑州建筑段要求李铭功将所占用房屋归还，并参照合同约定的租金标准请求其支付2013年7月至2017年3月房屋占有使用费15300元的理由成立，予以支持。关于李铭功以铁路局郑州建筑段在2008年改变所租赁房屋的出入通道，影响其生产，郑州建筑希未赔偿，故其没有搬走的抗辩，经查，双方签订的房屋租赁合同日期为2012年12月28日，李铭功所租赁房屋的出入通道在合同签订前已经改变，其在签订合同时并未对出入通道提出异议，故被告上述拒绝腾房的抗辩不能成立，不予采信。李铭功以郑州建筑段曾与其沟通让其搬走，不再收取房租的抗辩，其未提供证据证明，且原告不予认可，故对被告的抗辩不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百三十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、原告郑州铁路局郑州建筑段与被告李铭功2012年12月28日签订的房屋(场地)租赁合同无效；二、本判决生效后十五日内，被告李铭功将位于开封市机场北路铁路林场付98号的房屋二间腾空后返还给原告郑州铁路局郑州建筑段；并向原告郑州铁路局郑州建筑段支付2013年7月至2017年3月的房屋占有使用费共计15300元；三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取92元，由被告李铭功负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人李铭功提交铁路林场平面示意图照片、大门照片、租房照片、新厂房照片、院内照片等照片若干，证明被上诉人加盖新的厂房并将出入的东门堵死；提交租赁协议两份、房租收款凭证、水电缴费清单，证明双方为租赁关系。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人均不予认可，认为2004年的合同与本案无关，被上诉人主张的是2012年合同项下的租赁物；水电缴纳凭证及房租收款凭证均与本案无关，对部分照片真实性认可，但不能证明本案事实，双方合同2013年到期，上诉人应即时搬离。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：无论双方是否存在长期租赁关系，双方签订的书面合同于2013年到期后，铁路局郑州建筑得以随时主张李铭功搬离返还租赁物，对上述证据均不予采信。本院认为，双方签订租赁合同因违反法律规定，一审认定为无效，双方自始未建立法律保护的租赁法律关系。租赁期限到期后，未再行续签租赁合同，被上诉人铁路局郑州建筑段得以随时主张李铭功返还所使用的土地及房屋，李铭功亦负有返还义务。对于李铭功主张被上诉人铁路局郑州建筑段将出口封死后，口头免除了其房租的意见，因其不能提供证据证明，且被上诉人予以否认，对该意见不予支持。综上所述，上诉人李铭功的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184元，由上诉人李铭功承担。本判决为终审判决。审判长 王 荟审判员 李新广审判员 张 洁二〇一七年十月十一日书记员 刘慧丽 来源：百度搜索“”