（2017）鲁02民终7134号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-30
案件名称
苏健安、青岛晶岳红山物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏健安,青岛晶岳红山物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终7134号上诉人（原审被告）：苏健安。被上诉人（原审原告）：青岛晶岳红山物业管理有限公司。法定代表人：田宝民，经理。委托诉讼代理人：李兴金。上诉人苏健安因与被上诉人青岛晶岳红山物业管理有限公司（以下简称红山物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2017）鲁0282民初5512号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人苏健安，被上诉人红山物业公司的委托诉讼代理人周李兴金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人苏健安上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判苏健安不支付红山物业公司2013年至2016年的物业服务费2465元及案件受理费25元，只承担卫生清运费及合理管理费；2、诉讼费由红山物业公司承担。事实与理由：1、一审法院不以事实及小区现状为依据作出判决是错误的；2、阳光竹林小区业主委员会身份是否合法存在疑问；3、红山物业公司提供的物业服务不到位，存在很多死角；4、物业收费标准与青岛市的有关规定不符；5、苏健安只愿意承担垃圾清运费及合理的管理费。被上诉人红山物业公司答辩称，原审判决正确，应予维持。红山物业公司向一审法院起诉请求：1、判令苏健安支付2013年、2014年、2015年、2016年的物业费2465元及违约金4046元；2、诉讼费用由苏健安承担。一审法院认定事实：2013年1月1日，红山物业公司与即墨市阳光竹林业主委员会签订物业委托合同，约定：由红山物业公司对即墨市阳光竹林小区进行物业管理服务；物业费的收费标准为0.6元/平方米/月，业主按年缴纳物业管理费，业主应在合同期内每年1月1日至20日之前履行缴纳义务，逾期按日千分之三的标准缴纳违约金；合同期限自2013年1月1日起至2016年12月30日、业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时止。苏健安系即墨市阳光竹林小区3号楼1单元102户住户，住宅面积为85.5平方米。红山物业公司自2013年1月1日进驻即墨市阳光竹林小区进行物业管理服务，苏健安为拖欠2013-2016年物业费2465元未缴纳。现红山物业公司的物业服务存在瑕疵，服务不到位。一审法院认为，红山物业公司与即墨市阳光竹林业主委员会签订的物业委托合同合法有效，该合同对小区内的业主具有约束力，红山物业公司依约为包括苏健安在内的该小区业主提供物业服务，苏健安应交纳物业服务费。苏健安未按约定缴纳物业费，构成违约，本应支付违约金，但由于红山物业公司提供的物业服务存在管理及服务不到位的情形，因此，红山物业公司要求苏健安支付违约金，一审法院不予支持。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条（五）项之规定，判决：一、苏健安于判决生效后十日内支付青岛晶岳红山物业管理有限公司2013年-2016年的物业服务费2465元；二、驳回青岛晶岳红山物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由苏健安负担。二审查明的事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，涉案小区名称为即墨市阳光竹林小区，苏健安系即墨市阳光竹林小区业主并在此居住。对于上述事实，双方并无异议，本院予以确认。本案审理中，红山物业公司提交了其与即墨市阳光竹林业主委员会签订的物业委托合同，证明其为即墨市阳光竹林小区提供物业服务。苏健安虽对红山物业公司提交的上述证据有异议，但并未提交有效证据予以反驳。本院经审查认为，红山物业公司提交的上述证据能够证明其为即墨市阳光竹林小区提供物业服务，对此苏健安并未否认，只是认为红山物业公司提供的物业服务有瑕疵。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，苏健安应受红山物业公司与即墨市阳光竹林业主委员会签订的物业委托合同约束。在红山物业公司已提供物业服务的情形下，及时依约交纳物业费系苏健安的法定义务。苏健安虽主张涉案小区物业服务有瑕疵，但其并未否认红山物业公司提供物业服务的事实，一审法院基于红山物业公司提供的物业服务存在管理及服务不到位的情形，对红山物业公司要求苏健安支付违约金的主张不予支持，仅判决苏健安支付红山物业公司2013年至2016年的物业服务费2465元，并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人苏健安上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏健安负担。本判决为终审判决。审判长 谢雄心审判员 孙秀强审判员 徐镜圆二〇一七年十月十一日书记员 韩明玉书记员 吴苗苗 来自