（2017）黔01民终4526号

裁判日期: 2017-10-11

公开日期: 2018-03-16

案件名称

姜年华、孙玉成房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省贵阳市中级人民法院

所属地区

贵州省贵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

姜年华,孙玉成,姜年光,龚道兰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书（2017）黔01民终4526号上诉人（原审被告、反诉原告）：姜年华，女，汉族，1950年6月11日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人姜年开，男，1953年4月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审被告、反诉原告）：孙玉成，男，1944年9月4日出生，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜年光，男，汉族，1948年5月20日出生，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龚道兰，女，汉族，1951年7月12日出生，住贵州省贵阳市云岩区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人杨恩国，贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。上诉人姜年华、孙玉成与被上诉人姜年光、龚道兰房屋买卖纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2017年6月26日作出（2017）黔0103民初49号民事判决。上诉人姜年华、孙玉成不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。姜年华、孙玉成上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，并支持上诉人的一审反诉请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判决认定事实不清，适用法律错误。本案双方当事人于1997年4月29日签订的房屋转让协议书明确约定，转让的是房屋的永久居住权，而非所有权。上诉人收取的35000元也并非房屋的转让款，而是被上诉人支付的赔偿金，两者是完全不同的性质，一审法院对此认定错误。被上诉人违背双方签订的协议，私自出租本案房屋收取租金，严重损害了上诉人的权益，故请求法院依法改判。姜年光、龚道兰答辩称，双方当事人1997年签订的房屋转让协议书就是转让房屋所有权。2014年因为房屋手续不全，双方还共同到产权部门办理手续，被上诉人缴纳了土地收益金等相关费用，本案房屋应当属于答辩人。因此，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。姜年光、龚道兰向一审法院提起诉讼请求：1、二被告配合办理该位于本市云岩区煤矿村186号5栋3单元1层1号房屋过户至原告名下；2、诉讼费用由被告承担。姜年华、孙玉成向一审法院提起反诉请求：解除双方签订的《房屋转让协议书》，由原告归还被告产权证、土地使用证、上市交易证。一审法院查明，原告姜年光与被告姜年华系兄妹关系，两原告系夫妻关系，两被告亦系夫妻关系。1997年4月29日原告夫妻二人与被告夫妻两人签订《房产转让协议书》，协议约定：被告将自己所有的位于本市云岩区煤矿村186号5栋3单元1层1号房屋转让给原告，《房产转让协议书》协议约定为“甲方现有煤矿村五栋3单元1楼1号住房三室一厅，此房甲方已经过本市房地产管理局委托中东房管所已购为私房，购房款已全部付清。甲方拥有购房合同书，并拥有转让权。现甲、乙双方房屋转让一事，经协商达成以下协议：1、乙方居住甲方转让房屋，拥有永久居住权其他人无权刁难。2、甲方不用收回房屋，乙方不用退还房屋，3、乙方赔偿甲方一切经济损失叁万伍仟元正，4、赔偿费已全部付清。”，协议签订后，原告方按约支付35000元给被告姜年华，被告亦将房屋交付原告使用。1999年6月11日原告方以被告姜年华的名义缴纳了剩余7942.78元的购房款，并办理了房屋所有权证（登记所有权人为姜年华）。2014年6月，为了办理该房屋的《市场准入许可证》使用了被告姜年华的存量补贴14260元，并由原告补交了4394元的土地收益金，此后原告将该14260元支付给被告姜年华，后被告将《房屋所有权证》、《市场准入许可证》等相关购房凭证交由原告。现原告以二被告一直未配合办理过户为由，诉至法院，请求如前。反诉原告认为其系出售使用权给反诉被告，且反诉被告违反合同约定并未将房屋自行使用，而是出租给他人，故提出反诉如前。庭审中，原告申请证人姜某1、姜某2、刘某、龚某出庭作证，拟证明该协议签订时，原、被告双方协商的是转让房屋所有权，并不是转让房屋居住权。一审法院认为，原告与被告所签订的合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，本案的争议焦点主要是双方所签订的《房产转让协议书》究竟是转让房屋所有权还是转让房屋居住权？结合本案事实，双方签订的《房产转让协议书》虽然载明“乙方（原告）居住甲方（被告）转让房屋，拥有永久居住权其他人无权刁难”，但在该协议签订后，原告又以被告的名义交付了剩余购房款7942.78元，后取得该房产证，2014年6月24日为办理房屋《准入许可证》，原告使用被告姜年华14260元的存量补贴，同时原告补交剩余土地收益金4394元，如二被告仅是转让房屋居住权，则无正当理由收取原告以其名义所缴纳的剩余购房款及所补交的土地收益金，且在1997年签订协议时，原告以35000元仅购买本案争议房屋的永久居住权，与常理不符，故法院认定二被告所签订的协议书是转让房屋所有权，并非被告所称的仅转让房屋居住权。现本案争议房屋已取得《市场准入许可证》，符合过户条件，虽然双方签订的《房屋转让协议书》中对房屋过户问题未做约定，但因房屋过户义务属于房屋转让的附属义务，故二被告理应配合二原告办理相关过户手续。二原告的本诉请求于法有据，法院予以支持。对于反诉原告的反诉请求，由于双方签订的《房屋转让协议书》系房屋所有权的转让，原告有权对房屋享有收益、处分的权利，故对反诉原告认为反诉被告将房屋出租侵犯其权益的主张，不予采信，反诉原告要求解除合同、返还《房屋所有权证》等证书的诉请，缺乏事实依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、被告（反诉原告）姜年华、孙玉成于本判决生效之日起三十日内协助将位于本市煤矿村186号5幢3单元1层1号房屋办理过户至原告（反诉被告）姜年光、龚道兰名下。二、驳回被告（反诉原告）姜年华、孙玉成的反诉请求。本诉诉讼费60元，反诉诉讼费60元，由被告（反诉原告）姜年华、孙玉成承担。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本案事实有双方当事人陈述、《房屋转让协议书》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案中，虽然双方当事人对于1997年4月29日签订的《房产转让协议书》相关内容的理解及转让标的存在争议。上诉人主张依据该协议中有关“乙方居住甲方转让房屋，拥有永久居住权其他人无权刁难。”以及“乙方赔偿甲方一切经济损失叁万伍仟元正。”的约定内容，该协议转让的标的应为涉案房屋的使用权而非所有权，35000元款项性质应为赔偿款而非转让款。但是，从本案协议签订后的实际履行情况来看，被上诉人签订协议后，除支付了35000元的所谓“赔偿款”后，又以上诉人的名义支付了剩余购房款7942.78元，办理取得并持有房屋的产权证书。2014年6月24日被上诉人又以上诉人名义缴纳了土地收益金，办理取得并持有房屋的房地产交易市场准入许可证。按照一般生活常理及房地产交易的基本规则，如果本案协议转让的仅为房屋使用权，那么，被上诉人在支付了协议约定的所谓“赔偿一切经济损失”的35000元后，完全没有理由再支付剩余购房款及土地收益金，也没有理由实际办理并长期持有产权证书及准入许可证书等房屋的权利凭证。并且，上述购房款、土地收益金的缴纳以及房屋产权证书、房地产交易市场准入许可证的办理、取得，如果没有上诉人姜年华的认可、协助、配合显然也无法完成。因此，虽然本案《房产转让协议书》的约定内容存在表述及理解上的争议，但是，从双方实际履行的行为特征分析，上述情形显然更加符合房屋所有权转让的特征，而与使用权转让的常理不符。据此，上诉人的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人姜年华、孙玉成负担。本判决为终审判决。审判长　黄　新审判员　田　勇审判员　刘　劼二〇一七年十月十一日书记员　万炫兵百度搜索“”