（2017）辽0212民初799号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2018-09-17
案件名称
薛娇与大连远东房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市旅顺口区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
薛娇,大连远东房屋开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十五条
全文
大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0212民初799号原告：薛娇，女，1986年1月17日出生，汉族，大连市旅顺口区水师营中心小学教师。被告：大连远东房屋开发有限公司。法定代表人：张雨杭，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏大勇，辽宁瀛沈律师事务所律师。原告薛娇与被告大连远东房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛娇、被告大连远东房屋开发有限公司（以下简称远东公司）的委托诉讼代理人魏大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛娇向本院提出诉讼请求：1、根据买卖合同第十五条第三项之规定，依法判决出卖人向买受人支付已付房款日万分之一的违约金（719712元×1126天×万分之一）即81039.57元（2014年3月1日至2017年3月31日）及至办理产权证止的违约金；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买了一套商品房。合同签订后，原告按约定支付了购房款，共计719172元整，被告应当在房屋交付使用180日内，提供资料报产权登记，由于被告无法提供购房全额发票至使原告至今没有足够材料办理和取得房屋产权证。根据合同预定，如因出卖人的原因，买受人在规定期限内不能取得房地产权属证书，被告应根据合同第十五条第三项向原告支付已付房款的日万分之一支付违约金直至可以办理产权证之日止。但时至今日，由于被告的原因，原告一直无法办理房地产权属证书，影响就医和孩子就学，给原告造成精神痛苦和生活不便。故，原告诉至法院，恳请法院依法裁判。远东公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主张的请求已过诉讼时效，2015年3月30日之前不同意给付。2015年3月31日之后的违约金也不同意给付。延期办证没有直接损失，间接损失不在合同赔偿之内。本案原告也不能证明有任何损失。根据买卖合同的约定第十五条的约定办理产权证是在交付使用180天内，逾期还有一年的办证时间。按照此合同计算违约金的时间应为2015年3月1日开始计算。按合同约定的违约金日万分之一约定数额过高，请求法庭按实际损失予以向下调整。原告没有证据证明其实际损失，故不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，买受人（即原告）购买出卖人（即被告）位于旅顺口区新城大街159-3号4层1后的商品房，房屋总价款为719712元。其中付款方式为合同签订之日交付首付款389712元，余款330000元采用按揭贷款方式支付，……。该合同第八条约定，出卖人应当在2013年8月29日前交付房屋。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即出卖人继续办理，，若出卖人超期一年仍未办理完毕，一年期满买受人可以退房，如不退房，自期满之次日起，出卖人向买受人支付已付房款日万分之一的违约金，直至可以办理，现案涉房屋因被告原因仍未办理产权证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告已按约定交付了购房款，被告应按约定期间协助原告办理房屋所有权登记。被告未能如约履行，导致原告不能取得房屋所有权证书，已构成违约，应承担违约责任。关于诉讼时效的问题，违约责任诉讼时效的起算应从当事人知道或应当知道权利受到侵犯之日起,计算两年，本案中按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年8月29日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十五条约定，逾期办证的违约金起算时间为交房之日起的180日又一年,即违约金起算时间为自2013年8月29日起算180日又一年为2015年3月1日，自此原告就应当知道自己的权利受到侵犯。自2015年3月1日起至原告起诉时已有部分违约金已超过诉讼时效，但案涉房屋因被告原因至今仍未能办理房屋产权证，取得房屋产权证之前远东公司的违约行为一直处于持续状态，本案中原告于2017年3月31日向被告提出诉讼主张，因此本院就原告诉请的诉讼时效保护两年即730天（365天/年×2年）。庭审中，被告认为原告依据合同约定计算的违约金过高，请求应予调整。本院认为，确认违约金是否过高，应当以违约金是否过分高于原告的实际损失为准。对此，举证责任应在于被告，本案审理过程中被告并未举证证明依据合同约定计算的违约金确实过分高于原告的实际损失。因此违约金计算方式应依照合同约定，即以原告已付房屋价款总额719712为计算基数，以日万分之一为计算标准计算，直至被告完成协助原告办理房屋产权证的义务止，暂计至2017年3月31日，共计730天，违约金应为52539元（719712×万分之一/天×730天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、被告大连远东房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告薛娇逾期办理房屋产权证书违约金52539元（2015年4月1日至2017年3月31日），并以房屋价款总额719712元为计算基数，按日万分之一为计算标准向原告薛娇支付自2017年4月1日起至实际完成协助办理房屋产权证义务止的逾期办理房屋产权证书违约金；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1824元，由原告薛娇负担711元，由被告大连远东房屋开发有限公司负担1113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 李思若人民陪审员 戴文政人民陪审员 李树贞二〇一七年十月十一日书 记 员 孙凤琳附法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 来自：