（2017）陕0104民初5691号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-22
案件名称
原告（反诉被告）陕西景益物业服务有限公司诉被告（反诉原告）周胜物业服务纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市莲湖区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陕西景益物业服务有限公司,周胜
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条
全文
西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0104民初5691号原告（反诉被告）：陕西景益物业服务有限公司。法定代表人：黄伟雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：王贵金，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张涛，男。被告（反诉原告）:周胜，男。委托诉讼代理人：贡好，陕西信远法律建设法律技术咨询服务有限责任公司法律工作者。原告（反诉被告）陕西景益物业服务有限公司（以下简称景益物业公司）诉被告（反诉原告）周胜物业服务纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告景益物业公司的委托代理人王贵金、张涛，被告周胜的委托诉讼代理人贡好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付拖欠的2015年10月1日至2017年6月30日物业费23100.9元；2、被告立即向原告支付物业费滞纳金11492.24元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系事实物业服务合同关系，因被告拒绝缴纳物业费用，原告曾诉至法院，经法院一、二审判决由被告支付原告拖欠2015年2月9日至2015年9月30日物业等费用。之后被告仍未向原告缴纳之后产生的物业等费用，为此，诉至法院，要求判如所请。被告辩称，双方物业服务纠纷曾经法院一、二审处理属实，但二审改判了原一审判决，上次诉讼阶段，原告拒绝向被告售卖水电，2015年10月15日仅卖给被告10度电，此后一直拒绝物业服务及代售水电服务，导致被告无法正常使用房屋，空置房屋至今。2016年12月5日，原告送达被告物业费缴纳通知一份，载明暂停为被告提供物业服务。被告愿意承担公共区域物业服务的部分物业费包括：公共能耗费、垃圾费，房屋空置被告未使用电梯，原告中断供电，被告无法使用中央空调，被告不予承担，原告主张滞纳金无据。因原告拒卖水电行为，被告无法使用房屋，造成损失，对此提出反诉，请求判令：1、反诉被告立即向原告赔偿损失530707.5元；2、反诉被告停止拒卖水电违法行为，向反诉原告正常售卖水电；3、本案诉讼费由反诉被告承担。对反诉原告的反诉景益物业公司辩称，反诉事实理由不属实，不同意反诉原告的反诉请求。经审理查明，2011年7月20日，周胜与陕西天资置业有限公司签订商品房买卖合同一份，周胜购得西安市莲湖区北大街332号综合楼四层416号房屋一套，建筑面积85.25㎡,2015年2月9日办理入住手续，前业主情况登记表，入住物品交接单。周胜从物业服务部工作人员处领取门户钥匙5把，大门门禁卡一个，登记注册陕西文华艺术发展有限公司开始经营活动，周胜一直未缴纳物业费，景益物业公司曾将周胜诉至本院，要求支付2015年2月9日至2015年9月30日期间物业费等，经本院（2016）陕0104民初595号民事判决书及西安市中级人民法院（2016）陕01民初终3612号一、二审民事判决书判决，周胜支付景益物业公司2015年2月9日至2015年9月30日期间物业费等。之后周胜仍未缴纳之后产生的物业费等，景益物业公司再次诉至法院，要求周胜支付2015年10月1日至2017年6月30日物业费等，其中物业费物业管理服务费7161元（4元／月.㎡×85.25㎡×21个月），垃圾费126元（6元／户／月×21个月），公共能耗费2148.3元（1.2元／月.㎡×85.25㎡×21个月），电梯费537.1元（0.3元／月.㎡×85.25㎡×21个月），空调费13128.5元〔14元／月.㎡×85.25㎡×11个月（2015年11月15日-2016年3月15日，2016年6月15日-2016年9月15日，2016年11月15日-2017年3月15日）〕。周胜对上述费用收费标准除空调使用费有异议外，其余收费标准均无异议，但仅愿缴纳公共能耗费、垃圾费，对于物业费、电梯费、空调费认为景益物业公司拒卖电导致房屋空置，拒绝缴纳。并反诉要求景益物业公司赔偿房屋空置损失，周胜为此举证景益物业公司出具给周胜的2015年10月15日用户购电收据，证明景益物业公司最后一次仅售电10度，之后拒绝向周胜售电，以及2016年12月5日景益物业公司给周胜的《物业费缴纳通知》一份，记载由于周胜拖欠2016年1月1日至2016年12月31日相关物业费，该公司依照物业服务合同约定，暂停为周胜提供相关物业服务，证明景益物业公司自2015年10月15日起停止为周胜提供物业服务事实。诉讼中，景益物业公司否认拒卖电事实,认可2016年12月5日后对被告停止专有（室内设备检修、设备维修）物业服务的事实。上述事实，有本院（2016）陕0104民初595号民事判决书、西安市中级人民法院（2016）陕01民初终3612号民事判决书、陕西省高级人民法院（2017）陕民申985号民事裁定书、物业服务收费文件、照片及本院庭审笔录等在卷为证。本院认为，周胜从物业部门办理入住手续，领取钥匙，用该房注册公司进行经营活动，已客观接受景益物业公司提供的物业服务，产生物业费及相关费用。周胜虽未与景益物业公司签订物业服务合同，但其承认与景益物业公司形成事实上物业服务关系，只是认为景益物业公司2015年10月15日起停止对被告物业服务，拒绝向周胜售电，导致周胜无法正常使用房屋，房屋空置，对此，景益物业公司仅认可2016年12月5日后对被告停止专有（室内设备检修、设备维修）物业服务的事实，否认拒绝向周胜售电事实，周胜举证的用户购电收据、物业费缴纳通知均不能证明景益物业公司2015年10月15日起停止对周胜物业服务、拒绝向周胜售电的事实，对此本院不予采信，故景益物业公司主张按照物业管理服务费4元／月.㎡，垃圾费6元／户／月，公共能耗费1.2元／月.㎡，电梯费0.3元／月.㎡的标准向周胜收取2015年10月1日至2017年6月30日物业服务相关费用，未违反法律规定，周胜对以上各项收费标准均无异议，但2016年12月6日至2017年6月30日物业管理服务费从公平原则考虑，周胜按空置房屋标准即按照上述标准的70%向益物业公司缴纳为宜，本院依法予以支持。周胜称景益物业公司拒不让其乘坐电梯无据，不予采信。关于空调费，双方对该项服务项目及收费标准均未约定，且周胜对该项收费标准不予认可，因景益物业公司向业主收取空调费，属于重大事项，应充分征求业主意见，协商收费价格。但景益物业公司未提供证据证明该项收费及收费标准经过了业主大会或者业主委员会的同意或征求了全体业主意见，因此景益物业公司要求按照14元／月.㎡向周胜收取空调费，缺乏合理依据。但考虑景益物业公司向周胜提供了空调服务，周胜接受了了服务，周胜应支付一定费用，参照上次双方纠纷周胜自愿按照景益物业公司主张的50%支付空调费，计6564.25元，本院予以支持。因周胜逾期缴纳物业费，是对景益物业公司不合理收费标准进行抗辩，故对景益物业公司要求周胜支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。周胜反诉要求景益物业公司赔偿损失530707.5元、停止拒卖水电违法行为、向周胜正常售卖水电之请求无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）周胜支付原告（反诉被告）陕西景益物业服务有限公司2015年10月1日至2017年6月30日物业管理服务费6461.9元、垃圾费126元、公共能耗费2148.3元、电梯费537.1元以及2015年11月15日-2016年3月15日、2016年6月15日-2016年9月15日、2016年11月15日-2017年3月15日空调费合计6564.25元，以上共计15837.55元；二、驳回原告（反诉被告）陕西景益物业服务有限公司其余之诉讼请求；驳回被告（反诉原告）周胜之全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费665元，由原告负担361元，由被告周胜负担304元（原告已预交，被告在执行上述判决时一并支付原告）。反诉费571元，由被告周胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 郭蓉英代理审判员 苏亦南人民陪审员 姬 伟二〇一七年十月十一日书 记 员 王 翠 百度搜索“”