（2017）宁01民终1863号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-12
案件名称
银川鸿曦房地产开发有限公司与白明商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区银川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
银川鸿曦房地产开发有限公司,白明,中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终1863号上诉人（原审被告）：银川鸿曦房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区正源北街和信创展中心11楼1-5号营业房。法定代表人：刘加纯，系该公司董事长。委托诉讼代理人：顾红岩，宁夏综义律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹俭伟，宁夏综义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白明，男，1982年1月15日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。原审第三人：中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行，住所地：宁夏回族自治区银川市南薰西街98号。法定代表人：郑海峰，系该行行长。委托诉讼代理人：徐钶，男，1984年10月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区，系该行客户经理。委托诉讼代理人：马伟，1987年11月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区，系该公司客户经理。上诉人银川鸿曦房地产开发有限公司因与被上诉人白明及原审第三人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2017）宁0121民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人银川鸿曦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人顾红岩、被上诉人白明及原审第三人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行的委托诉讼代理人徐钶、马伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人银川鸿曦房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销永宁县人民法院（2017）宁0121民初350号民事判决书或予以改判；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人白明于2011年7月26日与上诉人银川鸿曦房地产开发有限公司（以下简称鸿曦房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定被上诉人白明购买上诉人鸿曦房地产公司开发的位于永宁县望远万商国际汽车城综合楼公寓C1座14单元15B号，建筑面积为51.5平米，总价176962.00元。付款方式为按揭贷款支付，交房期限为2013年6月30日前。约定逾期超过30日交房，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，上诉人至今未向被上诉人交付房屋，被上诉人遂起诉至一审法院，请求上诉人支付损害赔偿，一审法院不顾合同约定的违约金条款，判令上诉人支付被上诉人首付款利息损失，违背当事人意思自治，属适用法律不当。被上诉人白明辩称，为了尽快了结本案，我也无力承担房款，才做的退让，如果按照合同约定，利息要远远高于一审判决的利息，上诉人明显系有意拖延。原审第三人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行述称，上诉人的上诉与我银行无关，不发表意见。原审原告白明向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告鸿曦公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告鸿曦公司退还原告购房款176962.00元，支付利息74324.00元、违约金8848.00元，合计260134.00元；3.解除原告与第三人之间的贷款合同，由被告向第三人支付贷款及利息或由被告向原告支付所欠银行贷款及利息后，由原告再向第三人付清；4.判令由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月26日，原告（买受方）与被告（出卖方）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于永宁县望远万商国际汽车城综合楼公寓C1座14单元15B号，建筑面积为51.5平米，总价176962.00元。付款方式：银行按揭。交房日期：2013年6月30日前，逾期超过30日后买受人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同签订后按期向被告支付首付款96962.00元。2012年3月6日，原告作为贷款人与第三人（借款人）、被告（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定贷款金额8万元，贷款期限120个月即：2012年3月19日至2022年3月19日，贷款月利率为7.6375‰。还款方式为等额本金。原告以上述所购买的房屋作为抵押财产提供抵押担保。被告为本合同下借款人的全部债务提供保证担保。贷款合同签订后，第三人将贷款资金打入被告账户，原告2012年3月19日起开始向第三人逐月归还贷款本息至今，而被告至今未向原告交付房屋。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行各自的义务。原告依约履行交付房款义务，被告违约至今向原告履行交房义务，原告要求解除合同，应予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，原告要求解除与第三人签订的《个人住房（商业用房）贷款合同》，亦应予支持。同时，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告返还首付房款96962.00元，支付利息及已还贷款利息的诉讼请求，予以支持，但对原告要求首付款的利息按照贷款利率计算，没有依据，不予支持，该首付款的利息损失，应以银行同期存款利率为准，自支付之日起至判决生效日止。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人,故被告应向第三人清偿自判决生效之日起剩余贷款。关于被告提出合同继续履行及违约金问题。合同解除权应在约定和法定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭，但合同属于履行不能的不受该解除权行使期限的限制。本案原告虽然未在法定期限内主张合同解除，但被告交房逾期至今，所建房屋还不具备交房条件，且在开庭前也没有明确的交房日期，被告应属履行不能情形，因此，原告享有解除权也不应受到行使期限的限制，故被告提出继续履行合同的意见，不予支持；关于原告主张的违约金和被告提出合同约定违约金过高请求减少的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案原告起诉时，既主张首付款利息损失又主张逾期违约金，其主张于法无据，且主张违约金又低于利息损失，故对原告主张违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条、第二十四条、第二十五条之规定：判决：一、解除原告白明与被告银川鸿曦房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告白明与第三人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行所签订的《个人住房（商业用房）贷款合同》；三、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告白明返还房款96962.00元及自2012年3月19日起至判决生效之日止原告白明已向第三人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行归还的贷款本金（以建设银行宁夏分行于判决生效当月出具的还款明细单为准）；四、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告白明赔偿以96962.00元为本金，自2011年7月26日起至判决生效之日，按中国人民银行同期定期存款利率5.50%计算的利息；五、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告白明赔偿自2012年3月19日起至判决生效之日止，原告已向第三人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行支付的贷款利息（以建设银行宁夏分行于判决生效当月出具的还款清单为准）；六、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于判决生效后七日内向第三人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行偿还原告白明自判决生效之日起就《个人住房（商业用房）贷款合同》剩余贷款。自银川鸿曦房地产开发有限公司清偿上述贷款后七日内，中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行办理涉案房屋上的抵押登记的涤除手续；七、驳回原告白明的其他诉讼请求。案件受理费5202.00元减半收取2601.00元，由原告承担195.00元，被告承担2406.00元。二审中，上诉人、被上诉人均未向法庭提交新证据。二审补充查明，根据被上诉人白明一审提交的商品房买卖合同第9条约定：”逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”原审法院认定上述事实中表述为”出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金”有误，应纠正为”买受人解除合同的，出卖人按累计应付款的5%向买受人支付违约金”。二审查明其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，上诉人银川鸿曦房地产开发有限公司与被上诉人白明签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行各自的义务，上诉人未按约定履行交房义务，根据双方合同约定，被上诉人要求解除房屋买卖合同，应予以支持。上诉人逾期交房超过30日，应当按买受人累计已付款的5%向其支付违约金或以银行同期存款利率为准承担自支付之日起至判决生效之日止的首付款利息损失。一审法院判决支持被上诉人利息损失符合双方的约定。故，上诉人银川鸿曦房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，其请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5202元，由上诉人银川鸿曦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧琴代理审判员 任朝霞代理审判员 张建国二〇一七年十月十一日书 记 员 马银辉 百度搜索“”