（2017）沪0115民初612号

裁判日期: 2017-10-11

公开日期: 2018-05-31

案件名称

上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委��会与上海陆洋经济联合发展有限公司其他所有权纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会,上海陆洋经济联合发展有限公司,上海理家物业管理有限公司

案由

所有权纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十三条

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2017）沪0115民初612号原告：上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会，住所地上海市浦东新区。负责人：孙海宽，主任。委托诉讼代理人：吕萌，男。委托诉讼代理人：蔡蕴华，上海市汇业律师事务所律师。被告：上海陆洋经济联合发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：马友良，董事长。委托诉讼代理人：钟磊，上海市浦栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：费宏博，上海市浦栋律师事务所律师。第三人：上海理家物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇。法定代表人：孙志强，总经理。委托诉讼代理人：汤毅，男。原告上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会(以下简称美丽苑业主委员会)诉被告上海陆洋经济联合发展有限公司(以下简称陆洋公司)所有权纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告美丽苑业主委员会的委托诉讼代理人蔡蕴华，被告陆洋公司的委托诉讼代理人钟磊、费宏博到庭参加诉讼。后被告陆洋公司申请追加上海理家物业管理有限公司(以下简称理家物业)为本案��第三人，本院依法予以准许，于2017年4月18日再次公开开庭进行了审理，原告美丽苑业主委员会的委托诉讼代理人蔡蕴华，被告陆洋公司的委托诉讼代理人钟磊、费宏博及第三人理家物业的委托诉讼代理人汤毅到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序审理，于2017年9月27日公开开庭进行了审理，原告美丽苑业主委员会的委托诉讼代理人蔡蕴华、吕萌，被告陆洋公司的委托诉讼代理人钟磊、费宏博及第三人理家物业的委托诉讼代理人汤毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美丽苑业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告即刻向原告交付本市浦东新区羽山路XXX号101、301和312室的物业管理用房和办公室；2、判令被告交付原告自占用羽山路XXX号101室至交付原告的占用期间相关占用面积部分的商业租赁收入，暂计为人民币1,099,679.68元(自2008年3月1日起，暂计��2016年11月30日，暂按11元/平方米/天计算)；3、判令被告支付自占用羽山路XXX号301和312室至移交原告止期间的租赁费，暂计为334,457.22元(合计面积133.89平方米，暂按2元/平方米/年的标准支付，暂计自2013年6月30日至实际归还之日止)；4、判令被告承担律师费10,000元；5、判令被告承担诉讼费。事实与理由：根据《上海市住宅物业管理区域核定单》、《上海市房地产登记簿-房屋状况及产权人信息》以及被告于2013年6月出具的《陆家嘴美丽苑物业管理用房移交确认单》，被告应当将配置的物业管理用房：羽山路XXX号，一层101室，面积55.28平方米；三层301、302、303、304、305、312、314室，共计420.45平方米，合计总面积475.73平方米。以及业委会办公室：羽山路XXX号，三层310室，面积42.39平方米，移交至原告。然而，被告至今仍未依承诺将羽山路XXX号101、301、312室交付给原告，亦未给��原告任何解决方案。时至今日，被告擅自分割了373号101室的55.28平方米，仅将其中的24平方米左右交付给原告。剩余部分出租给了某某银行羽山路支行，并且所获得的租赁收益也归被告所有；301室一直由被告非法占有、使用；312室由被告擅自交给某某街道某某某某居委会使用至今，严重侵害了原告的合法权益。故诉至本院要求判如所请。审理中，原告撤回要求被告交付312室的诉讼请求，并要求被告支付自2013年6月30日至2016年12月31日止的占有使用费。被告陆洋公司辩称，不同意原告诉讼请求。第一、原告的诉讼主体资格不适格，无权提起本案诉讼。原告也并未提供业主的表决过程及相关公告已经按期发布的证明材料，原告并不能证明已获得业主委员会的授权。而且原告在本案中提交的业主委员会决议的证明存在诸多虚假编造之处。第二、在原告成立前，被告于2008年与第三人签订了物业用房协定书，约定被告以自己名下的301、302作为物业管理用房，物业公司不再要求被告移交101部分物业用房面积，在原告成立后，原告当时已经知晓被告与第三人之间的房屋使用权置换协议，并以实际行动追认了被告与物业公司的置换行为：1、原告提交的移交确认单可以证明，在原告成立后，原告即已接收101室部分面积及301、302室，而且使用至今；2、原告按照101室的全部面积，即55.28平方米向某某银行收取物业管理费，由此可见对于101室部分面积由某某银行使用是完全知晓并同意的；3、原告对物业用房协议书完全不知情，不符合本案事实，也不符合常理。被告不会无缘无故将自己拥有的301、302室合计92.20平方米办公用房交给原告作为物业用房使用。如原告所述系被告自愿交付，则交付使用到什么时候？如为永久交付，为何不办理过户手续？被告解释符合事实，也符合情理。关于301室，已经交付给原告使用。312室也在2013年移交给原告，该房屋被原告小区居民委员会使用，与被告没有关系。第三人理家物业辩称，自美丽苑小区竣工后，其公司即作为前期物业管理单位进驻该小区，管理处设在373号101室。2008年经与被告协商后，双方签订了用房协议书，用101室部分面积置换了301室、302室，后又与原告签订了物业管理委托合同，原告将301室等房屋继续交由第三人使用，故301室自2008年以来一直由第三人使用。关于312室，自2007年左右开始由居委会一直在使用，当时被告并未将312室交付给第三人使用，第三人也没有交给过原告。本院经审理认定事实如下：被告(作为甲方)与第三人(作为乙方)签订《物业用房协议书》，约定乙方原物业管理及接待中心用房只有373号底楼一间(面积：20平方米)，不能达到物业管理的需求，甲方增加羽山路XXX号301室(面积：30.58平方米)、302室(面积：60.62平方米)二处用房无偿提供给乙方作为物业管理及接待中心用房，乙方无异议，并今后不再向甲方要求“陆家嘴美丽苑”物业管理及接待中心之用房。期限：期限自2008年1月1月1日起至2018年12月31日止。权利和义务：甲方拥有羽山路XXX号301室、302室二处房屋产权，乙方拥有使用权。因该物业自然损坏，由甲方负责修理。其他在上述物业中发生的任何费用及相关事宜都遵循谁使用谁负责的原则。2012年8月24日，原告向上海市浦东新区某某街道办事处备案。2013年6月，被告向原告出具陆家嘴美丽苑物业管理用房移交确认单，内容：由被告建设的陆家嘴美丽苑小区住宅(含某某路商铺)，根据相关规定与建设工程规划，现将配置的物业管理用房：羽山路XXX号，一层面积55.28平方米。三层301、302��303、304、305、312、314室，三层面积420.45平方米。合计面积475.73平方米，及业委会310室办公用房，面积42.39平方米，移交至上海市浦东新区陆家嘴美丽苑业主委员会。附：羽山路XXX号三层平面图一张。2008年6月17日，第三人与某某银行股份有限公司(上海分行)签订了商业用房物业服务合同，某某银行将羽山路XXX号总面积823.74平方米物业委托第三人进行物业管理，每月每平方米租金6元，某某银行曾向第三人支付六个月物业管理费29,654.64元。2014年9月19日，原告就一层物业用房租赁给某某银行及303室物业用房作为小区商业会所管理办公室使用等问题发函给被告。被告于2014年10月12日回函给原告，表示愿意继续与原告协商解决。2016年4月12日，被告发函给上海市浦东新区陆家嘴美丽苑居委会，内容：根据相关规定和建设工程规划，我司已按规定将羽山路XXX号306室、307室、308室、309室和311室规划居委会用房全部移交给居委会，合计建筑面积为433.55平方米。根据相关规定和建设工程规划，居委会占用的312室规划为物业管理用房。根据陆家嘴美丽苑业主委员会委托汇业律师事务所蔡蕴华律师致我司的律师函，请居委会接函后2周内清空312室，并将该室移交给陆家嘴美丽苑业主委员会。4月14日，该居委会回复：我们某某国际居委会是某某街道授权为陆家嘴美丽苑小区业主服务的场所，所有一切办公用品、固定资产及办公场所等都是某某街道主管部门提供的，没有任何与上海陆洋经济发展有限公司发生关系，如要羽山路373弄312室房屋，请贵单位与某某街道办事处联系。5月17日，被告又发函给上海市浦东新区某某街道办事处，要求移交312室。2016年12月1日，上海市浦东新区某某街道某某某某居民委员会出具证明，内容：上海市浦东��区陆家嘴美丽苑小区商品房于2006年8月竣工，以后业主陆续入住。上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区物业由上海理家物业管理有限公司组建陆家嘴美丽苑物业管理处进驻小区实施物业管理。陆家嘴美丽苑物管理处办公地址：1、陆家嘴美丽苑小区24号(会所)；2、后转至陆家嘴美丽苑小区373号101室(约24平方米)。该物业用房，陆家嘴美丽苑管理处使用至今，陆家嘴美丽苑物业管理处没有使用过其他物业用房。同日又出具一份证明，上述第2点变更为集中交房后，管理处转至陆家嘴美丽苑小区373号101室(约24平方米)办公，并使用至今。房屋状况汇总表及建筑面积计算成果表中，12幢373号房屋：101物业管理用房，特种用途，55.28平方米；102商场，商业，768.46平方米；303-305，312-314物业管理用房，357.44平方米，310业委会用房，306-309、311居委会用房；301-302办公楼，92.20平方��。房屋分套建筑面积计算成果表：101物业管理用房，特种用途，独用面积49.02平方米，建筑面积55.28平方米；102商业；301(30.58平方米)、302办公(61.62平方米)；303(60.73平方米)、304(53.74平方米)、305(58.41平方米)物业管理用房，特种用途；306-309、311居委会用房；310业委会用房(42.39平方米)；312(103.31平方米)、313(39.96平方米)、314(41.29平方米)物业管理用房。2005年3月16日，被告与第三人签订《前期物业管理服务合同》，约定将陆家嘴美丽苑小区委托第三人实行物业管理，委托管理期限自小区竣工验收交付前两个月起至小区业主委员会成立止。2013年5月16日，原告与第三人签订了《物业委托管理合同》，原告委托第三人对陆家嘴美丽苑商品房小区进行物业管理服务，约定期限为2013年6月1日起至2015年5月31日止，原告向第三人提供位于羽山路XXX号一层、三层(101、301-304、313-314室)共七间，建筑面积343.20平方米的房屋作为物业管理办公用房，报酬采取酬金制。2015年5月30日，双方又签订了《物业委托管理合同》，约定期限为2015年6月1日起至2017年5月31日止，原告向第三人提供位于羽山路XXX号一层(101室)共1间，地下建筑1间合计约40平方米面积的房屋作为物业管理办公用房，报酬采取酬金制。2016年7月4日，原告起诉至本院，要求被告支付商铺物业管理服务费等。2016年10月9日，本院作出判决，认定原告是被告系争房屋所在小区的业主委员会，此次起诉也已履行了相关法定程序，根据物权法的相关法律规定及系争小区的管理规约约定，业委会有权对拒付物业费的行为提起诉讼，原告提供的决议和公告上的计算面积与物业合同的总面积虽略有误差，系因统计计算方式不一，对表决的结果没有实质影响，故本院对原告的诉讼主体资格予以确认��判决被告支付原告商铺物业管理费。后双方均未上诉。以上事实，由业主委员会决议及公告、上海市住宅物业管理区域核定单、上海市房地产登记簿、物业委托管理合同及附件、上海市房地产登记簿、物业用房协议书、沟通函、房屋租赁合同、房屋状况汇总表、房屋分套建筑面积计算成果表、物业委托管理合同、前期物业委托管理合同、物业管理费发票及付款凭证以及双方当事人的庭审陈述等证据证实。本院认为，一、关于诉讼主体资格。原告系法律规定的其他组织，业主委员会依据共同或业主委员会决议，在授权范围内，以业委会名义提起诉讼，具备诉讼主体资格。被告的意见已经由生效的法律文书予以说明，本院不再赘述。二、关于被告交付义务。上海市房屋土地资源管理局2003年8月20日颁布《上海市实施物业管理条例的若干意见》，其中规定，对于物业管理用房，建设单位应在物业管理区域内配置物业管理用房和业主委员会用房，在前期物业管理期间，提供给物业管理企业使用；业主委员会成立后，无偿提供给业主委员会。产权归全体业主所有。本案争议，原告要求按照被告出具的物业管理用房移交确认单上载明的房屋交付物业管理用房，被告认为已经完成交付义务。按照被告提供的档案信息：101室、312室属于物业管理用房、301室属于办公楼。第一、被告是否有权不交付101室部分房屋。被告为此提供了与当时物业管理单位即第三人签订的《物业用房协议书》，被告向第三人提供301室及302室办公用房作为物业管理用房及接待中心用房，第三人不再要求移交101室部分物业管理用房面积，原告成立后对此也是以实际行动予以了追认。原告认为被告自己制作的移交确认单明确了应交付101室等房��，用房协议书系第三人与被告事后制作，原告对此不清楚。对于移交确认单，被告解释系工作人员疏忽未写明101室交付的为部分面积以及312、314应该为312-314。根据房屋状况汇总表及建筑面积计算成果表中，301-305，312、314面积共为409.68平方米，加上101室55.28平方米，共计为464.98平方米，明显与移交确认单合计总面积475.73平方米不符，而根据被告提出的101室应移交部分面积26.09平方米，加上313室面积39.96平方米，与总面积475.73平方米较相符，故被告主张移交确认单存在失误之处有合理性，不能仅凭移交确认单确认被告应交付原告哪些房屋。对于用房协议书，第三人提出协议书上公章在2013年已经注销，不可能事后制作，为此提供了印铸刻字准许证。本院经比对，两枚公章在部分字迹、颜色、清晰度确实存在不一致地方。且第三人自2008年始就开始使用301室、302室，原告成��后也开始使用302室，原告称被告无条件将办公用房301、302室交付给第三人、原告使用，不符合常理，难以令人信服。另原告与第三人目前仍存在物业管理合同关系，而被告与第三人的前期物业管理合同已经结束，照此第三人更有理由倾向于原告，而非被告。再结合向交通银行收取物业管理费时按照823.74平方米(101室55.28平方米，102室768.46平方米)收取，可见向某某银行收取了101室物业管理费，未收取过301、302室物业管理费等情况。综上，本院对被告的意见予以采纳。用房协议书对原告产生效力。101室已经置换给被告，被告有权对外出租并收取租金，原告现再要求被告交付101室及租金有违约定，有违诚信。第二、被告是否需向原告交付301室。庭审中，第三人陈述作为前期物业管理单位与被告签订用房协议书之后，自2008年就开始使用301室，在与原告签订物业管��委托合同之后，又约定将301室交由第三人使用，故第三人一直使用301室至今。原告陈述第三人在与其签订合同之前一直占有使用301室，但并未用于本小区物业管理。鉴于第三人在合同订立之前已经在使用301室，原告通过与第三人订立合同的形式将301室继续交付第三人使用，故不存在被告需再向原告交付301室的义务，也不存在占有使用费。如原告认为第三人使用上存在问题，应另行解决。第三、被告有无交付312室。312室属于物业管理用房性质双方均无异议，被告认为凭移交确认单即可以认定向原告履行了交房义务，但该移交确认单系被告自己单方制作，未经原告确认。根据双方及第三人均确认的事实，该房在原告成立之前就一直由居委会使用，居委会的回函中并未表示过该房屋从原告处受让了使用权。故本院认为被告仍有义务举证证明其已经完成了交付义务，否则，应承担举证不利的后果。故现原告要求被告支付占有使用费，本院予以支持。审理中，原告表示后经己方努力，收回了房屋，并于2017年1月1日起出租给居委会使用，考虑到居委会性质，年租金6,000元。本院认为被告虽没有交付该房屋，但也未从该房屋中获得额外的收益，故本院参照原告自行确定的租金标准，尚为合理。本院酌定自2013年6月30日起计算至2016年12月31日止占有使用费为20,000元。关于原告主张的律师费，缺乏法律依据，本院不予支持。依照,《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，判决如下：一、被告上海陆洋经济联合发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会房屋使用费20,000元；��、驳回原告上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,787元，由原告上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会负担13,237元，被告上海陆洋经济联合发展有限公司负担1,550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　金　剑人民陪审员　　周萍萍人民陪审员　　沈　英二〇一七年十月十一日书　记　员　　胡文敏附：相关法律条文一、《中华人民共��国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三��被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：百度搜索“”