（2017）鄂10民终989号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-10-12
案件名称
宋栀娴、荆州市名居物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆州市中级人民法院
所属地区
湖北省荆州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋栀娴,荆州市名居物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂10民终989号上诉人（原审被告）：宋栀娴，女，1996年8月22日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：宋卫东，男，1969年5月20日生，汉族，住荆州市荆州区，系上诉人宋栀娴的父亲。被上诉人（原审原告）:荆州市名居物业管理有限公司，住所地荆州市荆州区北环路（318国道北侧）。法定代表人：任继茂，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘海斌，湖北利楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，该公司法务。上诉人宋栀娴因与被上诉人荆州市名居物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院(2017)鄂1003民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人宋栀娴的委托代理人宋卫东，被上诉人荆州市名居物业管理有限公司的委托代理人ＸＸ、刘海斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋栀娴上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，引用证据不足。在前期物业服务合同中约定的是办理入住手续之日起交纳物业服务费，而一审引用参照房地产行业习惯来解释入伙之日等于入住之日进行判决，不严谨、不严肃。荆州市名居物业管理有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。荆州市名居物业管理有限公司向一审起诉请求：1、被告宋栀娴立即向原告荆州市名居物业管理有限公司支付自2013年1月11日至2015年12月31日所欠缴的物业费6147.34元，并支付逾期付款滞纳金；2、被告宋栀娴承担本案的诉讼费用。一审认定：2011年7月30日，被告宋栀娴与案外人荆州市广厦建设发展有限责任公司签订《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》第三条约定:该商品房建设面积共132.56平方米；第十一条约定:由于买受人原因，未能按期交付的,双方同意按以下方式处理：以出卖人在荆州晚报刊登的交房公告为准进行交接。由于买受人的原因未能按期交付的，买受人认同已按交房公告要求完成双方交接，相关交接手续买受人之后补办。物业管理费从交接截止日期次日起开始计算。2012年3月12日，原告荆州市名居物业管理有限公司与案外人荆州市广厦建设发展有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，取得了郢都景苑小区的前期物业管理资格，该《前期物业服务合同》第三章第六条的规定，业主应于办理入伙手续之日起交纳物业服务费用。经湖北省物价局监审，郢都景苑高层物业综合服务费的收费标准为每月1.3元/m2。2012年12月18日，案外人荆州市广厦建设发展有限责任公司如约在荆州晚报上刊登交房公告，公告载明郢都景苑小区已具备交付使用条件，开始办理交房手续，交房日期为2012年11月18日至2013年1月10日。原告荆州市名居物业管理有限公司按《前期物业服务合同》约定履行了在郢都景苑小区履行物业服务义务。自2013年1月11日起至2015年12月31日止，被告宋栀娴所欠物业服务费应为6148.21元。一审认为，被告宋栀娴与案外人荆州市广厦建设发展有限责任公司签订的《商品房买卖合同》及原告荆州市名居物业管理有限公司与案外人荆州市广厦建设发展有限责任公司签订的《前期物业服务合同》真实、合法、有效，《前期物业服务合同》所约定权利和义务对原告荆州市名居物业管理公司和被告宋栀娴均具有约束力。虽被告宋栀娴认为《前期物业服务合同》约定业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用，按约定其未入住，不应交纳物业管理费。但从物业服务的项目和范围来分析，物业服务是物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。服务的范围是全体业主所有的公用区域及设施设备，即使业主不在小区居住，相关费用也相应产生，那么业主就有义务按物业服务合同约定交纳物业服务费。从《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》合同约定及房地产行业习惯来分析，虽《前期物业服务合同》约定的“入伙手续之日”与《商品房买卖合同》约定的“交接截止期次日”存在文意差异，但《前期物业服务合同》是开发商在与购房者签订《商品房买卖合同》的基础上与物业服务公司签订的合同，在合同文意存在差异时，应综合合同约定及物业公司提供物业服务的时间来综合进行解释。另，参照房地产行业的习惯，“入伙手续之日”泛指“交房之日”，故“办理入伙手续之日”应为“办理交房手续之日”，故被告宋栀娴交纳物业服务费的时间起算点应为2013年1月11日。综上所述，原告按照《前期物业服务合同》约定履行了物业服务的义务，被告宋栀娴亦应按《前期物业服务合同》缴纳2013年1月11日至2015年12月31日的物业服务费用6148.21元。原告荆州市名居物业管理有限公司主张的滞纳金，因合同中未有约定，一审不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告宋栀娴在本判决生效之日起十日内给付原告荆州市名居物业管理有限公司物业管理服务费6148.21元；二、驳回原告荆州市名居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告宋栀娴负担。二审中双方当事人没有新证据向法庭提交，二审认可一审查明的本案事实。本院认为，荆州市物价局在《关于“郢都景苑”住宅小区物业管理服务收费项目及标准的批复》中，明确综合服务费每月每平方米1.3元，可在±20％的幅度内与业主协商制定具体标准。本案中，上诉人虽然办理了入伙手续，但没有在“郢都景苑”住宅小区实际居住，在此情况下，以其物业管理服务费按原标准下调20％交纳较为公平合理，即上诉人应当向被上诉人交纳物业管理服务费4918.57元。此外，入伙与入住并不矛盾，上诉人以自己放弃居住权为由而拒绝履行交纳物业管理服务费的义务没有事实和法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，但实体处理有所偏差，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更荆州市荆州区人民法院（2017）鄂1003民初653号民事判决第一项为：上诉人宋栀娴在本判决送达之日起十日内给付被上诉人荆州市名居物业管理有限公司物业管理服务费4918.57元；二、维持荆州市荆州区人民法院（2017）鄂1003民初653号民事判决第二项。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由上诉人宋栀娴负担。本判决为终审判决。审判长 陈时中审判员 韩秀士审判员 谢成勇二〇一七年十月十一日书记员 程 瀛 来源：百度搜索“”