（2017）闽0103行初66号

裁判日期: 2017-10-11

公开日期: 2017-12-15

案件名称

陈超与福州市晋安区住房保障和房产管理局城乡建设行政管理:其他(城建)一审行政判决书

法院

福州市台江区人民法院

所属地区

福州市

案件类型

行政案件

审理程序

一审

当事人

陈超,福州市晋安区住房保障和房产管理局,福建顺欣物业有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国行政诉讼法》：第四十七条第一款，第七十二条

全文

福建省福州市台江区人民法院行政判决书（2017）闽0103行初66号原告陈超，男，汉族，1950年1月2日出生，住福建省福州市晋安区。委托代理人张步振，福建融成律师事务所律师。被告福州市晋安区住房保障和房产管理局，住所地福州市晋安区长乐北路156号，统一社会信用代码11350111MB0404902D。法定代表人陈善英，职务局长。委托代理人姚智意，福建竞盛律师事务所律师。第三人福建顺欣物业有限公司，住所地福州市鼓楼区华林路211号轻安大厦12层B，统一社会信用代码31350102717380346Q。法定代表人陈华滨，职务董事长。委托代理人张军、李群，系该公司工作人员。原告陈超因要求确认被告福州市晋安区住房保障和房产管理局（以下简称晋安房管局）不履行查处物业服务企业违法行为的法定职责行为违法，于2017年4月11日向本院提起行政诉讼。本院立案后，向被告晋安房管局及第三人福建顺欣物业有限公司（以下简称顺欣物业公司）送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年7月12日公开开庭审理了本案。原告委托代理人张步振律师、被告晋安房管局委托代理人姚智意律师、第三人委托代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈超诉称，原告是晋安区新店森林公园公司内古城山庄房屋的买受人和产权人。现古城山庄由第三人顺欣物业公司占据并管理。鉴于第三人在管理古城山庄期间存在擅自改变物业管理用房用途，长期对违法建设不予制止和报告，未经同意擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，以及其他违法行为，损害了包括原告在内的广大业主的正当合法权益，原告与另一业主王春城于2017年2月4日向被告提交了《关于请求依法查处顺欣物业公司擅自改变物业管理用房用途、不履行制止和报告义务等违法行为的申请书》，并将第三人违法行为的部分证据材料一并提交被告，请求被告履行《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》和《福州市物业管理若干规定》等相关法规规定的查处物业服务企业违法行为的法定职责，但被告却未在法定期限内予以立案查处，更未对原告的申请做任何回复。原告认为，被告未履行“查处物业服务企业违法行为”的法定职责，也未依法对原告的申请事项作出回复，违反了《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》和《福州市物业管理若干规定》等相关法规规定。综上请求：1.依法确认被告不履行法定职责的行政不作为行为违法，并判令被告履行法定职责，依法对第三人擅自改变物业管理用房用途、不履行制止和报告义务等违法行为予以查处；2.本案诉讼费由被告承担。原告陈超就其主张向本院提交了以下证据：1.《房屋所有权证》，证明原告是晋安区新店森林公司内古城山庄房屋的买受人和产权人，依法有权申请被告履行法定职责；2.《关于请求依法查处福建顺欣物业有限公司擅自改变物业管理用房用途、不履行制止和报告义务等违法行为的申请书》及送达凭证，证明原告向被告提出履行查处物业服务企业违法行为的法定职责，但被告未在法定期限内履行职责和予以答复。被告晋安房管局辩称，一、本案纠纷是原告与第三人物业服务合同纠纷引起的。根据《物业管理条例》第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。”业主在行使权利的同时，须履行该条例第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费用”的义务，据第三人提供的证据原告三年多未缴纳物业费，如若属实，原告与第三人就存在履行物业服务合同的纠纷，若每个业主在享受物业管理同时都不缴纳物业费，物业公司如果无法收取业主的物业管理费，无法满足正常开支，必然会损害全体业主的利益。根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”原告的行为不符合法律规定。二、无证据证实第三人擅自改变物业管理用房，有证据证实第三人对管理中发现问题有向相关行政管理部门报告。原告的诉状是业主个人的行为，无法代表其余业主，更无法代表业主委员会，物业管理用房用作物业管理使用，是福州市古城山庄业委员盖章认可物业管理用户可以作为生活物业用房。若古城山庄存在原告所说的若干乱象，业主、业主委员会、物业公司都会牵涉其间。第三人提供证据也加予以说明未存在此现象，古城山庄成立了业主委员会，若有原告所述的现象，业主委员会履行职责之一是“及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”业委会对此有无表示过？原告热心小区的公益事业，但未提供相关证据证明业主委会员及业主大会对物业服务公司履行情况，或监督物业服务公司相关证明材料。古城小区非一人之小区，管理公司面对众多业主，无法做到每一个人都满意，业主可依法通过选聘物业管理公司，通过服务合同监督物业管理公司履行合同义务，同时服务对象也要履行自己的义务，才能共同维护自己的家园。三、被告不存在行政不作为，也不存在违法。根据《福州市物业管理若干规定》第五条有关城乡规划、建设、市容、公安、民政、环保、物价、工商、园林、质监等有关行政部门应当按照各自职责，依法做好与物业管理有关的监督管理工作规定，物业管理监督工作需相关职能部门共同努力，原告所居住的小区情况复杂，非被告立案查处能解决所有问题。原告诉称第三人长期占据并管理，认为第三人无合同依据管理小区，如若情况属实，原告可向法院起诉第三人相关民事侵权责任，这不是行政法调整的范围。综上请求驳回原告诉讼请求。被告晋安房管局向本院提交了以下证据依据：证据1.榕政办【2007】60号文《福州市人民政府办公厅转发市房地产管理局关于福州市物业管理工作四级职责分工意见的通知》，证明福州市物业管理工作四级职责分工之事实。证据2.《关于古城山庄物业服务情况的说明》，证明1.2017年2月8日，福建顺欣物业有限公司向晋安区住房保障和房产管理局报告《关于古城山庄物业服务情况的说明》；2.福建顺欣物业有限公司指出原告陈超已经三年多未缴物业费；3.福建顺欣物业有限公司对陈超提出的意见中有关“关于擅自改变物业管理用房用途”、“关于长期对违法建设不予以制止和报告”、“关于擅自占用挖掘道路”等问题做了说明。证据3.紧急告全体业主书，证明2009年3月26日，福州市古城山庄业主委员会提及“俱乐部”二楼及附属房屋是古城山庄近20名保安、绿化保洁工作多年来唯一的生活物业用房。如果被强拆，物业员工将失去唯一的栖身之地，并导致全社区没有物业管理。证据4.关于古榕花园别墅12号边坡东侧主干道存在安全隐患的通知，证明2016年2月25日福建顺欣物业有限公司古城山庄物业处对古榕花园别墅12号违法行为进行制止和报告。证据5.关于古城山庄古松36号别墅的情况说明，证明2016年4月21日，林清说明了在物业公司的统一指挥下对滑坡进行了结构性加固等情况。证据6.《关于古城山庄道路塌方抢修方案》，证明2016年3月15日，福建顺欣物业有限公司对古城山庄道路塌方报告抢修方案。证据7.《违章整改通知书》，证明2016年4月23日。福建顺欣物业有限公司对古城山庄古松46号业主违章进行制止。证据8.《发票》，证明福建顺欣物业有限公司支付了2013年停车系统改造费用及2016年道闸系统升级改造费用。第三人顺欣物业公司述称，我司于2004年开始至今从未中断对古城山庄小区的物业管理服务。原告陈超在无任何正当理由的情况下，已经三年多未缴纳物业费。现就原告提出的意见做如下说明：1.关于擅自改变物业管理用房用途。《物业管理条例》第三十条明确规定，应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房即使让物业人员在实施物业服务范畴内可以自主安排使用的场所。至于将物业管理用房作为物业员工的居住之用，是出于古城山庄地理位置偏僻，让安防保洁人员驻扎现场随叫随到，便于实施物业服务，降低员工生活成本的考量，更何况已经得到古城山庄业委会的认可，不存在改变用途的情况。2.关于长期对违法建设不予制止和报告。对业主的违法建设，我司虽然没有执法权，却也没有不闻不问，并不疏于管理，发出整改通知是工作的基本要求，向相关执法部门报告也是理所当然的。个别所谓违建还存在着业主之间的误会。3.关于擅自占用挖掘道路等。由于古城山庄地处森林公园之间，地质灾害常年时有发生，仅山体滑坡道路坍塌在2016年3月、4月、5月就连续发生。小区绿化及道路势必受自然灾害影响和摧残。为保护小区安全恢复道路，无法拒绝大型机器设备在小区施工。至于网球场的委托经营，没有业委会的首肯，不可能延续这么多年。网球场的委托经营收入每年一万元，与小区管网改造、监控设施改造、路面修复等地投入相较杯水车薪。4.关于其他。（1）我司历来都在现住位置公布物业服务内容、收费项目、收费标准等；（2）原告将2012年小区面貌与2017年初进行了图片比较，不得不承认小区今年急需投入人力物力进行整改。但是2012年也是我司提供的物业管理服务，不是其他公司的成绩。这恰恰是由于2016年特别是下半年在原告陈超为首的个别业主的“作用”下，逼迫我司无法提供正常的服务。这恰恰说明业主不理智的阻挠物业公司运营，使小区物业管理情况急剧恶化，最终受到影响的是广大业主的正常起居生活。近来，我司不折不扣继续加大对古城山庄物业服务的投入，将公司骨干管理人才调往该项目，与广大业主积极沟通，进行水表改造、路面改造、施工降噪、绿化养护等环境治理，取得了不错的整改效果。因此，我司认为在经过与广大业主的有效沟通、相互理解并取得广大业主的积极支持配合，只要相关执法部门对业主违建进行坚决的执法，大家共同遵纪守法，古城山庄小区依然可以重回原先业主与物业唇齿相依的和谐状态。第三人顺欣物业公司向本院提交了以下证据，证据1.紧急告全体业主书。证据2.关于古榕花园别墅12号边坡东侧主干道存在安全隐患的通知。证据3.违章整改通知书。证据4.关于古城山庄古松36号别墅的情况说明。证据5.关于古城山庄道路塌方抢修方案。证据6.发票。证据7.福州市物业服务企业服务收费标识牌。经庭审质证，原告陈超对被告晋安房管局提供的证据1，合法性关联性证明对象都有异议。一是根据省政府文件相关文件的有效期是5年，且该文件未在省政府超出5年仍然有效的范围内。二是即便该文件仍然有效，仍然是违反了相关法律法规的规定。三是该文件是物业管理机构内部分工，并不是法定职责分工，该证据不能作为被告不履行相关法定职责的依据。与本案没有关联性，也不能证明被告有履行过被查处相关行为的职责。对证据2、3、4、5、6、7真实性无法确认，是第三人单方制作的。对证据8：关联性有异议，该证据票据记载的内容并没有任何关于古城山庄的信息。不能证明相关钱款是用在古城山庄。同时，对证据2-8关联性与证明对象有异议，原告诉请是针对被告不履行查处物业违法行为的法定职责，被告提供的证据与原告向被告提出的相关申请无直接关联。同时这些证据也不能证明第三人在小区管理过程中不存在违法行为。被告晋安房管局质辩认为，被告是根据原告的申请中提出的第三人有相关违法行为，被告进行调查后确认第三人并无相关违法事实。证据1是证明被告的分工问题；对证据2-7的事实是真实的；证据8中该停车系统确实是建设在古城山庄并使用的，希望法庭予以认定。第三人顺欣物业公司对被告晋安房管局提供的证据无异议。被告晋安房管局对原告陈超提供的证据1：对证明对象有异议，房屋所有权证仅证明房屋登记状况，产权有变动，产权人的权利随之变动。对证据2：证据的真实性及证明对象均有异议，邮件的寄件人与证据内的申请人不一致，邮件所述的查处未有确定证据，未立案查处并不违法。被告认为原告的证据不足以支撑本案的诉求。原告陈超质辩认为，被告如果认为第三人物业公司不存在相应问题，也应当出具相应的报告给予原告，如若日后出现问题，原告方也好进行相应的维权等工作。第三人顺欣物业公司对原告陈超提供的证据1无异议，对证据2第三人认为原告陈超与第三人工作人员相处融洽，并未向第三人反映相关问题。原告陈超对第三人顺欣物业公司提交的证据1-6真实性无法确认，是第三人单方制作的。对证据7，关联性有异议，该证据票据记载的内容并没有任何关于古城山庄的信息。不能证明相关钱款是用在古城山庄。同时，对证据,1-7关联性与证明对象有异议，原告诉请是针对被告不履行查处物业违法行为的法定职责，被告提供的证据与原告向被告提出的相关申请无直接关联。同时这些证据也不能证明第三人在小区管理过程中不存在违法行为。被告认为第三人顺欣物业提交的证据，真实可信，无异议。本院对上述证据认定如下，对原告陈超提供的证据，符合相关法律规定，可以作为认定本案事实的依据。被告晋安房管局提交的证据1，本院予以采信，对被告提交的证据2-8，不能证明被告对原告陈超的申请给予答复或者作出相关行政行为，本院不予采信。第三人顺欣物业提交的证据，与本案无关，本院亦不予采信。经审理查明，原告陈超在晋安区新店森林公园内古城山庄拥有房产一套，系古城山庄业主。2017年1月24日，原告陈超与另一业主王春城向被告晋安房管局通过EMS快递方式提交了《关于请求依法查处福建顺欣物业有限公司擅自改变物业管理用房用途、不履行制止和报告义务等违法行为的申请书》。被告晋安房管局于2017年2月4日收到该申请书后，至今既未对原告陈超申请内容作出相应处理决定，也未对原告陈超的申请进行回复。原告陈超认为被告晋安房管局未履行相关法定职责，向本院提起行政诉讼。本院认为，根据《物业管理条例》第五条第二款规定“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。该条例亦规定了对相关物业违法行为的处罚限度。被告晋安房管局是该区域内的房地产行政主管部门，负有对辖区内物业管理活动进行监督管理的法定职责。本案中，被告晋安房管局在收到原告陈超等寄送的《关于请求依法查处顺欣物业公司擅自改变物业管理用房用途、不履行制止和报告义务等违法行为的申请书》后，在法定期限内，既未作出相应处理，亦未给予原告陈超回复。应认定被告晋安房管局未在法定期限内履行相关法定职责。原告陈超诉讼请求符合相关法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十七条、第七十二条的规定，判决如下：一、确认被告福州市晋安区住房保障和房产管理局不履行“查处物业服务企业违法行为”行为违法。二、责令被告福州市晋安区住房保障和房产管理局在本判决生效之日起六十日内作出行政行为。案件受理费五十元，由被告福州市晋安区住房保障和房产管理局负担。如不服判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审　判　员　　刘　宏人民陪审员　　叶维浩人民陪审员　　林育兰二〇一七年十月十一日书　记　员　　池京征附注：本判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第四十七条公民、法人或者其他组织申请行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关在接到申请之日起两个月内不履行的，公民、法人或者其他组织可以向人民法院提起诉讼。法律、法规对行政机关履行职责的期限另有规定的，从其规定。公民、法人或者其他组织在紧急情况下请求行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关不履行的，提起诉讼不受前款规定期限的限制。第七十二条人民法院经过审理，查明被告不履行法定职责的，判决被告在一定期限内履行。来自