（2017）京0112民初29891号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2018-03-23
案件名称
北京市天旭物业管理中心与沈凡物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市天旭物业管理中心,沈凡
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初29891号原告：北京市天旭物业管理中心，住所地北京市通州区故城东路。组织机构代码：10238XXXX。法定代表人：耿宏耀，总经理。委托诉讼代理人：胡学民，男，北京市天旭物业管理中心职员，住该中心宿舍。被告：沈凡，女，1978年7月12日出生，住北京市通州区。原告北京市天旭物业管理中心（以下简称天旭物业中心）与被告沈凡物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告天旭物业中心的委托诉讼代理人胡学民，被告沈凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天旭物业中心诉称：要求沈凡支付2013年X月X日至2015年X月X日的物业费4654.73元，2015年X月X日至2017年X月X日的物业费2780.29元，合计7435.02元，并自2013年X月X日起支付违约金至判决生效之日止（以未交纳的物业费总额为依据，按照日千分之一的标准计算）；沈凡承担本案诉讼费。事实与理由：2012年X月X日，沈凡入住本物业管理中心管理的京贸家园，针对该房屋的物业管理问题与我中心签署了《物业委托服务合同》，合同中明确约定，我中心负责物业管理服务，沈凡按期交纳物业费用，标准为2.22元/月/建筑平米，物业管理费每年收取一次，过期加收滞纳金。我中心曾多次向沈凡催缴，并做了大量工作，沈凡均拒不交纳。沈凡辩称：未交物业费情况属实，但天旭物业中心在管理及经营资质存在诸多问题，是导致我不交物业费的原因，主要体现在：一、天旭物业中心诉讼主体不合法，主要体现在：1、该中心并未在我所居住的京贸家园项目所在地登记注册，也不是北京市住建委公布的承接保障性住房项目名录中的物业服务企业，其所具备的二级物业资质也不能承接我小区近四十万平方米的住宅项目，且我小区业主委员会与业主大会也不同意聘任该中心为我小区提供物业服务；二、双方签署的物业服务合同不合法，主要体现在：1、基于天旭物业中心无承接我小区物业项目的资格、资质及该中心利用与该小区开发商裙带关系在业主入住收房时的优势，我与该中心在2012年X月X日签署了《物业委托服务合同》应属无效；2、天旭物业中心出示的2015年X月X日签订《物业委托服务合同》不是我本人签署，该合同为虚假合同；3、我与天旭物业中心不构成法律上的权利义务关系，其诉讼也已超出法律规定的诉讼时效；三、天旭物业中心管理服务存在问题，违反相关法律法规，主要体现在：1、2014年X月私自将中水价格涨至3.5元/立方米，既违背北京市发改委文件的精神，也未经半数业主的同意，且限制每次购买中水的数量，也不出具正式发票；2、天旭物业中心自行拟订的格式合同权利义务不对等，减轻了天旭物业中心的合同义务；3、小区多数单元入口顶棚外墙体严重开裂，严重影响业主进出的安全性；4、小区大量树木遮挡业主窗户，严重影响居室的通风采光；5、楼道门框边缘严重脱落、摇摇欲坠，小区门禁及楼道门锁常年损坏不能使用，电梯按钮面板脱落有漏电危险，车辆随意停放，发放小广告的人员随意出入；5、未经业主委员会同意私自占用公共用地收取停车费、未经业主委员会同意设立广告牌收取费用，且将停车费、广告费据为己有；6、公布的物业服务收支情况报告严重造假；四、由于天旭物业中心在管理上、服务上存在以上诸多问题，导致在小区居住的我从生活质量上、居住品质上均有不同程度的下降，最终导致我不得不对房屋安装防护栏，后无奈另行外出租房居住，造成了很大的经济损失，且天旭物业中心与供热公司利用把持钥匙的优势，强迫我额外多交纳三年的供暖费用，为此，我保留依法要求赔偿的权利。综上，天旭物业中心不具备承接京贸家园小区物业服务的资格、资质，且该物业中心毫无服务意识，长期以小区主人自居，从而导致小区近1/4的业主不交物业费，故请求依法驳回天旭物业中心的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：沈凡系北京市通州区芙蓉路京贸家园的业主，该房屋建筑面积为74.44平方米。2012年X月X日，沈凡与天旭物业中心签订《物业委托服务合同》，约定由天旭物业中心全权负责沈凡位于该小区房屋的各项物业管理服务，服务期限自《入住通知书》通知的入住时间之日起至业主委员会选聘新的物业公司正式进驻之日止，收费标准为2.22元/月/平米，物业管理费每年收取一次，第一次收取时间为沈凡收到的《入住通知书》中所约定的入住日期，以后每年于该日的对应日前一个月开始收取，沈凡未按期交纳本合同所规定的各项费用，天旭物业中心有权向其加收滞纳金，凡逾期7日以上的，每逾期一日加收应付金额的0.1%的滞纳金。此外，合同还约定了其他内容。庭审中，天旭物业中心向本院提供2015年X月X日，以沈凡名义与天旭物业中心签订的《物业委托服务合同》一份，该合同约定，将原定的物业费收费标准由2.22元/月/平米调整为1.88元/月/平米，并约定合同从双方签字之日起生效。此外，合同还约定了其他内容。沈凡对该《物业委托服务合同》以不是其签署为由不予认可。另查，2012年X月X日《物业委托服务合同》签订后，天旭物业中心根据合同约定提供了物业服务，沈凡未交纳2013年X月X日至2015年X月X日的物业费4654.73元，2015年X月X日至2017年X月X日的物业费2777.88元，合计7432.61元。经核实，现尚未有京贸家园小区业主委员会选聘的新的物业公司实际进驻该小区。本院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖法非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，沈凡与天旭物业中心于2012年X月X日签订的《物业委托服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。沈凡关于合同无效的辩解意见，因天旭物业中心是否在京贸家园注册、是否属于在公布的保障性住房项目物业服务企业名录之中，以及服务资质问题并不违反法律法规的强制性规定，且沈凡也未向本院提供其他导致合同无效的相关证据，故本院对沈凡关于合同无效的辩解意见不予采信；沈凡就天旭物业中心在管理、服务上存在的如物业违规收费、收支情况造假等问题，可向有关行政主管部门寻求解决或由业主委员会主张权利；其就物业服务合同格式条款，合同内容权利义务不对等的辩解意见，因与本案不是同一法律关系，本案不予审理。现无证据证明天旭物业中心明显怠于行使权利，其权利的主张处于持续状态，故本院对沈凡关于起诉超过诉讼时效的抗辩不予采信。沈凡作为京贸家园的业主，事实上接受了天旭物业中心提供的物业服务，双方是否签订物业委托服务合同，不必然产生免除其交纳物业管理费义务的法律后果，故本院对沈凡关于2015年X月X日的《物业委托服务合同》不是其本人签署因此拒绝交纳物业费的辩解意见不予采信，该期间的物业费收费标准，由本院参照该小区现行最低物业收费标准确定。现天旭物业中心已按照合同的约定和物业管理法规的规定履行了服务义务，沈凡作为业主应当按时向天旭物业中心交纳物业管理费，以便天旭物业中心对小区进行管理，故天旭物业中心要求沈凡交纳2013年X月X日至2017年X月X日期间物业费的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。沈凡就该小区物业管理混乱、物业服务存在各种各样问题的辩解意见，不足以构成对抗交纳物业费的理由。考虑到沈凡并非恶意拖欠，对于天旭物业中心主张违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、沈凡给付北京市天旭物业管理中心2013年X月X日至2015年X月X日期间的物业费4654.73元，2015年X月X日至2017年X月X日的物业费2777.88元，合计7432.61，于本判决生效后7日内执行清；二、驳回北京市天旭物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由沈凡负担，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 唐兴华二〇一七年十月十一日书记员 安 歌 来源：百度搜索“”