（2017）粤2072民初8910号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-03
案件名称
深圳深中地产代理有限公司与中山市天城置业发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳深中地产代理有限公司,中山市天城置业发展有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第三百九十六条，第四百零五条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初8910号原告：深圳深中地产代理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区，统一社会信用代码9144XXXXXX6263。法定代表人：何瑞叶，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：罗敏，男，该公司法务经理。被告：中山市天城置业发展有限公司,住所地广东省中山市，统一社会信用代码9144XXXXXX805T。法定代表人：张建宪，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁锡垣，广东泽荣律师事务所实习律师。原告深圳深中地产代理有限公司（以下简称深中公司）与被告中山市天城置业发展有限公司（以下简称天城公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深中公司的委托诉讼代理人罗敏，被告天城公司的委托诉讼代理人冯耀兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深中公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告住宅销售代理提点佣金款1503336.3元、住宅销售溢价分成款908584.7元、车位销售佣金40000元、被告私自销售住宅提点佣金331568.2元，合计2783489.2元；2.判令被告承担原告于2017年3月28日开具的688791元发票金额自2017年4月2日开始按每天千分之零点三的滞纳金，直至付款日止；3.判令被告自本判决生效之日开始承担应付款每日千分之一的滞纳金直至付款日止；4.本案诉讼费、律师费等费用由被告承担。诉讼中，原告深中公司明确第二项诉求是判令被告以688791元（属于住宅销售代理提点佣金1503336.3元中已出具发票的部分）为基数从2017年4月2日起至付款日止按每天0.3‰计算滞纳金，第三项诉求是判令被告以2094698.2元（属于被告全部应付款中未出具发票的部分）为基数从判决生效之日起至付款日止按每天1‰计算滞纳金，并变更第四项诉讼为诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年3月9日签署了【中山市锦江尚苑项目】住宅销售代理合同，约定由原告独家代理销售被告投资开发的位于中山市××号的锦江尚苑住宅小区商品房126套（以下简称锦江尚苑项目），合同期限为2016年3月10日至2017年3月9日；原告按销售额跳点提成及溢价平均分配收取销售代理服务佣金等。合同签订后，原告按照约定进场并开始履行合同义务。同年12月16日，锦江尚苑项目取得中山市住房和城乡规划建设局核发的《商品房预售许可证》，原告启动全面销售工作。截止到2017年3月9日，通过原告代理合计有87套住宅签订了认购书，部分业主进行了网签。2017年2月17日，因锦江尚苑项目剩余少量住宅单套面积大，价格高销售难度大，被告与原告协商又签署了【中山市锦江尚苑项目】住宅销售代理合同（续约合同），约定仍由原告继续独家代理销售锦江尚苑项目剩余39套住宅至2019年3月9日止。同年3月19日，被告又与原告签署了锦江尚苑销售代理补充协议，约定由原告独家代理销售锦江尚苑项目一期车位40个，并按每个车位1000元的标准向被告收取销售佣金。截止到3月22日，原告代理销售住宅总套数为90套，截止到7月23日成功网签备案登记90套。原告于3月28日对锦江尚苑项目销售数据进行了部分结算，并经被告通知开具发票。原告出具发票给被告后，被告至今未按照发票金额支付销售代理服务佣金。在原告按照合同履行销售义务时，被告陆续以部分住宅单位向银行办理了抵押贷款，总套数为36套，暂不出售，待抵押登记解除后再由原告销售；可是，被告却在未与原告协商的情况下，违反合同约定，私自向他人出售锦江尚苑项目住宅商品房。截止到7月28日，在中山市国土资源局进行了网签和备案登记的非经原告代理销售的有14套住宅。为此，原告向被告方提出异议，被告不予理会。7月3日，因被告严重违约行为，且拒不支付已经结算的代理提点佣金688791元，导致资金紧张，无力再垫付员工工资及相关费用，故原告向被告提出退场通知，并再次要求被告结算佣金，被告至今拒不结算所有费用。7月4日，原告撤回在被告处的销售人员，并在其后多次找被告协商结算佣金等费用，被告采取推诿、避而不见等方式不与原告沟通。综上，原告与被告签订了合法有效的销售代理合同，理应受到合同法的约束和保护。原告按照合同约定，及时高效的履行了合同义务，但被告在履行合同约定中，不但不遵守合同的约定条款，还私自出售已经独家委托给原告代理销售的商品房，且不与原告结算该部分佣金，拖延、拒不支付代理服务佣金及相关费用。被告的行为不仅严重缺失诚信，还构成违约，应承担相应的违约责任。原告深中公司为支持其诉请，提供证据如下：1.营业执照；2.营业执照、企业机读档案登记；3.住宅销售代理合同；4.住宅销售代理合同（续约）；5.锦江尚苑销售代理补充协议；6.深中代理公司车位代理费结算明细表；7.被告法人签署确认的价格表；8.中山市商品房预售许可证中建房（预）字第XX号；9.深中公司代理“锦江尚苑项目”签署认购书逐月汇总表；10.深中公司“锦江尚苑项目”代理费用明细表；11.中山市国土资源局网站2017年7月28日公示的不动产备案楼盘表；12.天城置业私自销售商品房明细表；13.锦江尚苑认购书、定制协议；14.代理服务费发票及签收记录；15.撤场通知书。被告天城公司辩称，1.被告承认与原告签订过商品房销售代理合同，但是按照双方最后的结算结果，原告应收的各项代理报酬共计1549257.3元（包括88套房屋销售佣金1509257.3元及40个车位销售佣金40000元）。同时，原告在履行代理合同的过程中，通过刷卡机或现金等方式，收取了被告83户客户一共249万元，这笔款项与原告应收的代理报酬相抵，原告多收了被告940742.7元，因此，被告已经不欠原告的代理费用。因原告应返还多收取的款项给被告，被告已经在2017年9月6日在中山市第二人民法院提起诉讼，要求被告返还多收的款项，所以我方请求法庭驳回原告的诉讼请求；2.针对被告第一项诉求，里面包含四项内容都是无效的，因为一些本地的客户不是通过原告购买案涉商品房的，就需要对结算佣金进行调整，实际结算金额应为1549257.3元；3.针对第二、三项诉求，因为被告没有拖欠原告佣金，因此不存在滞纳金的问题。被告天城公司就其辩解，提供证据如下：1.深圳深中地产代理有限公司请款表及明细表；2.锦江尚苑深中代理收取团购优惠金金额明细表；3.客户童拥清购买XX房的认购书、定制协议、优惠申请书、身份证。本院经审理认定事实如下：天城公司与深中公司于2016年3月9日签订【中山市锦江尚苑项目】住宅销售代理合同（以下简称原合同），约定天城公司委托深中公司独家代理销售其开发的位于中山市××号的锦江尚苑商住小区商品房（以下简称锦江尚苑项目），期限为2016年3月10日至2017年3月9日；3幢可售套数126套，销售目标周期5个月，从取得预售证时间开始计算，月目标任务25套，深中公司按以下底价+跳点的模式收取销售代理服务佣金：月成交套数25套以下的，按当月全部成交金额（底价）的1.3%+溢价的50%；26-30套，按当月全部成交金额（底价）的1.5%+溢价的50%；31-35套，按当月全部成交金额（底价）的1.8%+溢价的50%；36套以上，按当月全部成交金额（底价）的2%+溢价的50%；成交是指客户签订认购书并交定足额定金；结算方式是以购买者签署商品房买卖合同并交付首期款的单位为结算标准；每月1至30号为结佣周期，深中公司于次月5号前将上月结算单提供给天城公司，天城公司在收到发票后5天内将佣金划至深中公司账户；天城公司未能按期向深中公司支付佣金，则深中公司有权自逾期之日起，每天向天城公司收到当期未付款总额0.3‰的滞纳金等。合同签订后，深中公司按照约定派销售代表进场并开始履行合同义务。同年12月16日，锦江尚苑项目取得中山市住房和城乡规划建设局核发的商品房预售许可证。2017年2月17日，双方签署了锦江尚苑项目的住宅销售代理续约合同，约定仍由深中公司继续独家代理销售锦江尚苑项目的商品房，期限从2017年3月10日起至2019年3月9日止；按以下方式计收销售代理服务佣金：3幢按成交额的2%；3幢以外采用跳点模式，即25套以下按当月全部成交金额（底价）的1.5%，26-34套按当月全部成交金额（底价）的1.8%，36套以上按当月全部成交金额（底价）的2%；天城公司未能按期向深中公司支付佣金，则深中公司有权自逾期之日起，每天向天城公司收取当期未付款总额1‰的滞纳金等，其他内容与原合同雷同。同年3月19日，双方签署了锦江尚苑销售代理补充协议，约定由深中公司代理销售锦江尚苑项目一期车位，按每个车位1000元的标准收取销售佣金，期限自2017年3月20日起至同年5月31日止。3月29日，天城公司收到深中公司开具的金额为688791元的服务费发票。7月4日，深中公司向天城公司发出撤场通知书，决定即日开始撤回销售代表。7月20日，深中公司向天城公司发出请款表，申请事由锦江尚苑住宅代理佣金，结算总金额1509257.3元，收款明细表显示包含在2017年7月20日前签订买卖合同的88套3幢的商品房（其中50套在原合同期内签订买卖合同，涉及代理费用864966.8元）。另深中公司为天城公司销售了40个车位，佣金合计40000元。深中公司以天城公司未支付上述代理费用为由，诉至本院，提出以上诉请。关于上述请款表，原告深中公司在庭审中陈述称，88套是在请款时网签成功在国土局备案了的数字，还有2套是在请款后再网签的，即在原告提交的证据10中最后一栏序号为1、2的两名客户，房号为XX、XX；该份请款表及清单仅仅是代理佣金的一部分，溢价分成款及其他相关的费用是在原告发现被告私自卖房才提出来的，原告原来并不知道被告私自卖房。本院认为，原告深中公司与被告天城公司形成合法有效的委托销售代理合同关系。原告为被告销售商品房及车位，被告理应按合同约定支付代理佣金。被告逾期未付款，构成违约，应承担违约责任。原告主张被告应付代理佣金2451921元，被告辩称实为1549257.3元，提供原告的请款表为证。本案争议焦点在于对案涉请款表所请款项的认定。原告主张其请款表中所涉款项只是88套房产的部分代理佣金，未包括溢价分成款，也未包括在其请款后网签的两套商品房的代理佣金，被告则认为是原告销售商品房实际结算的全部代理佣金。首先，根据原合同的约定，代理佣金的计算方式是以底价的一定比例加上溢价的50%，续约合同中约定仅以底价的一定比例，都没有单独约定“溢价分成款”；结算标准是购买者签署商品房买卖合同并交付首期款，非网签时间,且根据原告提供的深中公司“锦江尚苑项目”代理费用明细表，其请款表中已包含在请款时未网签的6套商品房，与其庭审中陈述的“88套是在请款时网签成功在国土局备案了的数字”相矛盾，有违诚实信用原则，其陈述的证明效力不足以当然采信；其次，案涉房产项目在2016年12月16日才取得预售证，根据请款表，有超过36套商品房在2016年9月24至2017年1月15日期间签订认购书，并在2017年1月起陆续签订买卖合同，而双方约定每月1-30日为结佣周期，但并没有约定哪个月的佣金结算适用哪个月确定的佣金计算方式。原告在2017年3月29日向被告交付的金额为688791元的代理费发票，涉及请款表中前40套商品房（包括2017年1月签订买卖合同的部分商品房和2月签的全部商品房），统一适用计提比率2%，在续约合同期限内签订买卖合同的3幢的商品房，原告请款时的计提比率部分是2%，部分是1.3%；第三，从请款时间看，原告是在撤场后才请款的，佣金结算条件也已成就；第四，从请款表内容看，申请事由为锦江尚苑住宅代理佣金，结算得出总金额。可见，案涉请款表应是原、被告双方在协商对代理佣金的计算方式进行了调整并对原告所代售商品房进行了核算后，对全部住宅销售代理佣金的结算，而不是部分，且原告也承认是在后来发现被告私自卖房才提出请款表以外的其他费用，进一步印证了当初双方对佣金结算是有协商约定的，况且被告收到发票未付款在先，原告撤场、请款在后，此时原告仍以请款表的形式仅向被告主张部分代理佣金，显然于理不合，而原告也没有提供充分证据予以反驳，故对被告的上述抗辩，本院予以采纳。另，原告要求被告支付私自销售住宅提点佣金331568.2元，由于双方约定的是由原告独家代理，排除的是被告再委托其他代理商，并没有禁止被告自行销售，原告该诉求于法无据，故本院不予支持。被告于2017年3月29日收到金额为688791元的发票，但未依约于同年4月3日前支付相应代理佣金，故原告按约有权要求被告以688791元为基数按日0.3‰自2017年4月4日起至付清之日止计付滞纳金。对于其余应付的860466.3元，原告要求被告从判决生效之日起至付清之日止按续约合同约定的每日1‰计付滞纳金，该标准超出了年利率24%，对超出的部分本院不予支持，且该款项中的176175.8元（864966.8元－688791元）所涉商品房买卖合同签订在原合同期内，应按原合同约定的每日0.3‰计付滞纳金，剩下684290.5元按年利率24%计付。被告辩称原告已收取83户购房人共249万元团购优惠金，不应支付上述代理费用及滞纳金，原告不予确认，被告也没有提供充分的证据予以证实，故本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条规定，判决如下：一、被告中山市天城置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告深圳深中地产代理有限公司支付代理佣金1549257.3元及滞纳金（其中688791元按每日0.3‰自2017年4月4日起计至付清之日止，176175.8元按每日0.3‰自本判决确定履行限期届满之日起计至付清之日为止，684290.5元按年利率24%自本判决确定履行限期届满之日起计至付清之日为止）；二、驳回原告深圳深中地产代理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29068元，由原告深圳深中地产代理有限公司负担12889元，被告中山市天城置业发展有限公司负担16179元（该费用原告深圳深中地产代理有限公司已预交，本院不予退还，由被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 陈玉珍审判员 姚红波审判员 黎 妙二〇一七年十月十一日书记员 黄贤珠 搜索“”