（2017）苏01民终6265号

裁判日期: 2017-10-11

公开日期: 2017-12-01

案件名称

安建林与南京德捷投资咨询有限公司、孙万荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

当事人

南京德捷投资咨询有限公司,安建林,孙万荣

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书(2017)苏01民终6265号上诉人（原审被告）：南京德捷投资咨询有限公司，住所地南京市鼓楼区中山路99号1604室。法定代表人：杨洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩龙，江苏蓝海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张魁，江苏蓝海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安建林，男，1968年9月9日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：陈桂芳(安建林之妻)，女，1978年8月19日生，汉族，住江苏省高淳县。委托诉讼代理人：高洁，江苏君赞律师事务所律师。原审被告：孙万荣，男，1954年12月18日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：孙华（系孙万荣之子），男，汉族，1980年6月7日生，住址同上。委托诉��代理人：刘志芹（系孙万荣儿媳），女，汉族，1981年9月21日生，住南京市雨花台区。上诉人南京德捷投资咨询有限公司（以下简称德捷公司）与被上诉人安建林、孙万荣房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2017)苏0114民初915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人德捷公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人安建林对于上诉人的全部请求。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：1、一审法院认为上诉人未经被上诉人安建林同意，擅自变更合同价款意图通过虚假合同逃避税费以赚取委托标的利差，与客观事实不符。2、本次不动产交易未完成的根本原因是由于南京市人民政府出台了新的购房政策，导致被上诉人安建林购房首付款比例提高，而被上诉人安建林无法筹集到足够资金，因此交易无法进行。3、被上诉人安建林与孙万荣在房产交易中心办理网签手续过程中，上诉人只是起协助作用，能否完成网签取决于房产买卖双方当事人，故一审法院认定2016年10月25日未能完成网签的责任在于上诉人，显然有失公允。4、上诉人并未违背诚信原则，也不存在拒不履行合同义务的情形，故一审法院判决上诉人承担违约金20万元没有法律依据。被上诉人安建林辩称：一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，上诉人的四项上诉理由均不能成立。1、上诉人未经被上诉人安建林的同意擅自变更合同价款，意图通过阴阳合同逃避税费以赚取委托标的利差，在我方一审提交的电话录音中已经很清楚地证明了该事实。上诉人的经纪人董玉坤在电话中明确表示，发票的钱是9万，还剩1万��钱，其中3000是搬家费，7000是要给银行一点，自己再落个两三千块钱。这明显违反了三方签订的中介合同约定。2、造成本次不动产交易未能完成的根本原因系上诉人的多项违约行为，而并非政府新出台的购房政策。安建林与孙万荣签订合同的时间为2016年9月19日，且通过向贷款银行闫经理的询问，房屋贷款是在2016年10月2日就录入银行系统了，若双方在2016年10月25日当天在房产局顺利办理过户手续，该交易根本不会受到限购政策的影响。然而上诉人先是擅自变更合同价款，又将合同中的贷款数额打错，丢下被上诉人一走了之，之后又表示不再为被上诉人办理贷款等等这些行为，导致安建林、孙万荣之间沟通不畅，一直拖延至合同无法履行。3、安建林、孙万荣办理网签手续的过程中，上诉人虽然是起协助作用，但是上诉人亦是三方所签订的中介合同中的其中一方，受到��介合同的约束，其行为理应符合合同的约定。中介合同中对于委托事项以及对上诉人一方的义务都作了详细约定，上诉人应当亲自完成买卖双方委托代办的事项。合同约定的违约责任中，也列举了属于违约行为的各种情形，上诉人在整个协助交易的过程中，存在了隐瞒提高利差、损害双方利益、将合同贷款额打错、拒绝为买方办理贷款等行为，故买卖双方无法完成网签的责任应当归于上诉人。4、根据本案三方签订的房屋买卖中介合同约定，上诉人的各种行为构成违约，理应承担相应的违约责任。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人孙万荣辩称，根据孙万荣了解的情况，是安建林要求将300万元的合同撤销。通常来说，按300万元的低价格过户交易，应当是孙万荣存在顾虑的，安建林要求撤销合同，那么是不是当时安建��就不想买房屋了，后来我方要求安建林凑齐首付款，但安建林从来没有与我方联系过，但等到我方将涉案房屋另售他人后，安建林又于2017年1月告知我方，房屋还可以过户，其系恶意造成我方违约。安建林向一审法院起诉请求：1、解除安建林与孙万荣、德捷公司签订的《房地产买卖中介合同》；2、孙万荣双倍返还安建林定金人民币20万元；3、德捷公司承担违约金人民币20万元；4、孙万荣、德捷公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月19日，安建林与孙万荣、德捷公司签订了《房地产买卖中介合同》（以下简称涉案合同）一份，约定安建林（乙方，买受方）以人民币408万元的总价购买孙万荣（甲方，出售方）名下、位于南京市雨花台区××大道××柳丝××室的房屋（建筑面积为138.46平方米）一套；三方约定由德捷公司��丙方）作为中介方，指派董玉坤负责上述房产买卖的居间活动，为安建林代办①产权证②房屋交付③房款支付④贷款⑤抵押登记⑥土地使用证等相关事宜；约定德捷公司完成合同约定的安建林委托事项，由安建林向德捷公司支付佣金3000元；中介合同第九条违约责任项下约定：（一）三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、与他人串通，损害甲乙方利益的；3、故意隐瞒、提高委托标的利差；4、其他过失影响甲乙方交易的……（三）三方商定，上述违约行为方，选择下列第1条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方……1、约定违约金为贰拾万元。2016年9月19日，三方又签订了补充协议一份，约定：“上述成交价格为甲方净得价格；乙方于2016年9月19日支付定金人民币10万元整给甲方；乙方于2016年10月30日前支付首付款155万元给甲方，同时办理过户手续；乙方的购房余款人民币240万元以银行贷款形式支付给甲方；尾款人民币3万元在交房当日、甲方户口迁出支付给甲方”。合同签订后，安建林于2016年9月9日向孙万荣支付了定金人民币10万元。2016年10月25日至30日，安建林的招商银行个人活期结算账户显示，账户余额为170万余元。期间，安建林、孙万荣、德捷公司三方按约去房产交易中心办理过户手续，因德捷公司经纪人董玉坤以替安建林省税为由、未经安建林同意私自将合同总价降低为300万元、且贷款金额错打为132万元而未果。2016年10月30日，安建林未按合同约定向孙万荣支付首付款155万元。受限贷政策影响，安建林、孙万荣再次办理过户手续时安建林的首付比例调高为50%；在孙万荣要求安建林一周内提高首付继续履行买卖合同、否则涉案房产对外出售时，安建林明确表示一周内凑不出50%首付。安建林就上述情况与德捷公司经纪人董某,4沟通时，董某,4明确表示拒绝继续为安建林代办贷款等事宜。一审法院另查明，2016年10月9日，孙万荣之子孙华与南京金梦都房地产开发有限责任公司（以下简称金梦都公司）签订“南京市商品房预售合同”一份，约定以总价476万元购买位于南京市江宁区××街道××湖路××湖光山色街区××室房产××套，付款方式约定为2016年9月22日支付定金10万元，10月9日前支付238万元，预购人孙华迟延支付合同价款经金梦都公司催告后90日仍未支付到期价款，金梦都公司有权解除合同。2016年12月22日，为支付其子孙华购房款，孙万荣将涉案房屋以合同价格385万元卖给了案外人沈健。一审审理中，安建林及孙万荣均确认三方订立的房地��买卖中介合同已无法实际履行，同意解除该合同。以上事实，有房地产买卖中介合同、收条、转账记录、招商银行账户明细、通话录音、微信记录及安建林、孙万荣、德捷公司当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，安建林、孙万荣、德捷公司三方订立的房地产买卖中介合同是三方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效。安建林按约缴纳了购房定金10万元，德捷公司应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。本案德捷公司经纪人董某,4在履行涉案合同义务时，未经安建林同意，擅自变更合同价款意图通过虚假合同逃避税费以赚取委托标的利差；在安建林明确表示不同意后，德捷公司又因交易合同打印错误等原因造成安建林继续履行合同受贷款政策调整限制，以致涉案房产无法按约完成交易；德捷公司经纪人董某,4后明确表示拒绝继��履行中介义务的行为属于“明确拒绝履行义务且履行义务不符合合同约定”，依法应承担违约责任。安建林与孙万荣无法实现合同目的系由德捷公司违约造成，孙万荣与安建林双方在一审审理中一致确认涉案合同无法实际继续履行，同意解除，且德捷公司已实际拒绝继续履行，一审法院依法确认解除涉案合同。孙万荣在涉案房产买卖交易中，面对安建林受限贷政策影响及德捷公司的违约行为，要求安建林变更履行方式否则对外出售涉案房产以便及时支付其子孙华购买商品房合同价款，且涉案房产实际成交价低于涉案合同价款，并未盈利，一审法院依法认定孙万荣在未收到安建林首付款155万元、且安建林贷款未能及时办理成功的情形下将涉案房产对外出售以减小自身损失的行为不属违约行为，依法不应承担违约责任。因涉案合同解除��安建林诉请要求返还购房定金10万元于法有据，一审法院依法予以支持；安建林要求孙万荣双倍返还定金的请求并无事实及法律依据，一审法院依法不予支持；德捷公司明确拒绝继续履行合同义务且履行义务不符合合同约定，考虑到涉案房产价格上涨因素，安建林再次在同地段购买同类型房产将额外支出较多费用，因此对安建林要求德捷公司支付违约金20万元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。孙万荣因德捷公司违约行为造成的损失，亦可向德捷公司主张。德捷公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩及举证质证权利，依法应承担相应法律后果。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条，��中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除安建林与孙万荣、南京德捷投资咨询有限公司签订的《房地产买卖中介合同》；二、孙万荣于判决发生法律效力之日起三十日内返还安建林购房定金10万元；三、南京德捷投资咨询有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内支付安建林违约金20万元；四、驳回安建林的其他诉讼请求。案件受理费7300元减半收取3650元，由德捷公司负担。上诉人对一审法院查明的事实“安建林就上述情况与德捷公司经纪人董玉坤沟通时，董玉坤明确表示拒绝继续为安建林代办贷款等事宜”有异议，事实上，并不是德捷公司经纪人董某,4私自修改合同，是董某,4根据被上诉人授权，以房产部门的评估价格作为双方过户时的交税价格，不存在私自降低合同总价的问题。调整合同的交易价格，是经过被上诉人同意的。因降低报税价格而省下来的税钱并不是归德捷公司或者其经纪人所有。故德捷公司及其经纪人没有任何理由私自调整合同报税价格。对一审法院查明的其他事实没有异议。安建林对一审法院查明的事实无异议。但对德捷公司的以上陈述有异议，安建林认为，其在一审时提供了通话录音，当时德捷公司经纪人董某,4与安建林的妻子陈桂芳在通话中称税费这块劝安建林能少交就少交，就省下来的税费，私自做了分配。被上诉人并未委托上诉人将合同价款变更为300万元已达到省税的目的。直到2016年10月25日下午与董某,4通话时才得知其将报税合同擅自更改为300万元，没有按照原来三方签订的中介合同约定交易价格操作，安建林妻子明确表示不同意。孙万荣对一审法院查明的事实无异议。但表示300万元的报税合同其根本没有看到。本院对一审��院查明的三方无异议的事实予以确认。二审审理中，上诉人提供安建林于2016年9月22日向董某,4出具的承诺书一份，载明“本人承诺在本人所购买的宁南大道19号柳丝苑07幢702室交房当日，除了房款肆佰零捌万元整，本人另行支付人民币叁仟元整给孙万荣”。上诉人以此证据证明，三方事先已约定，做低房价省下来的税费中的3000元给孙万荣。该3000元与录音中被上诉人提及的3000元相互印证。安建林对该证据的真实性无异议，但认为该承诺书的原文是董某,4书写的，当时董某,4称孙万荣居住在广州，广州人有个习惯，买房时需要一个红包，后安建林的妻子不同意，董某,4趁着安建林的妻子不注意，拉着安建林出具了这个承诺书。且省税的事与该承诺书无关联性。孙万荣称，其确实提出了需要搬家费，中介公司的经纪人董某,4也与安建林进行了商量，孙万荣的儿媳刘志芹听到了他们商量从税费中省下钱来，作为搬家费。上诉人在二审中申请证人董某,4出庭，董某,4称，三方签订中介合同后，安建林是口头同意通过省税，省下来的钱部分用于支付孙万荣的搬家费，后来安建林出尔反尔，不同意按300万元的价格申报过户。事实上安建林通过链家房产中介公司得知了该房源，后来其通过其他途径与房主孙万荣取得了联系，孙万荣就找到了我，想通过我来帮助完成过户。在签订房屋买卖中介合同后，过了几天的时间，安建林曾提出不想购买涉案房屋，要求退回定金，但我与房主进行了沟通，房主不同意。上诉人对证人证言的真实性予以认可。被上诉人安建林认为董某,4系上诉人的工作人员，故其对证人证言的真实性不予认可。另外，安建林未曾向中介公司提出过要求解除合同，签��合同后，安建林的妻子陈桂芳曾就是否履行合同有一点犹豫，但并不是不想购买。孙万荣称合同是9月份签订的，10月份发布新政，那时房价有点跌，董某,4告知我方称安建林可能不是很想买了，我方称既然合同签订了，就按合同来履行。以上事实，有承诺书、证人证言及本院询问笔录在案证实。本院认为，安建林与孙万荣、德捷公司于2016年9月19日签订的《房地产买卖中介合同》是三方真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性禁止性规范，合法有效，各方均应诚信履行合同义务。德捷公司经纪人董某,4在协助买卖双方办理过户交易过程中，在未得到安建林的书面同意的情况下，欲通过降低合同价款的形式进行避税，后在制作交易合同时出现打印错误，其行为对涉案合同无法履行造成影响。在之后的交易过程中，董玉坤还明确表示拒绝继续履行中介义务，其行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。虽然双方合同约定的违约金为20万元，但考虑到合同约定的佣金仅为3000元，德捷公司的合同报酬偏低，且实际上安建林与董某,4在签订中介合同时就避税的问题进行过磋商，而实际上限贷政策导致安建林无法支付50%的首付款也是导致合同不能继续履行的原因之一，故本院酌定德捷公司支付安建林违约金8万元。合同依法解除，孙万荣返还安建林购房定金10万元。综上，因本案出现新证据，本案予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初915号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初915号第三项为：南京德捷投资咨询有��公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付安建林违约金8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3650元，二审案件受理费7300元，合计10950元，由南京德捷投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　殷源源审判员　　张旭东审判员　　孙　伟二〇一七年十月十一日书记员　　郭旭冬搜索“”