（2017）赣01民终1511号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-10-27
案件名称
裘秀兰、熊延生房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省南昌市中级人民法院
所属地区
江西省南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
裘秀兰,熊延生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终1511号上诉人（原审原告、反诉被告）：裘秀兰，女，1975年1月25日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：姜群，系北京市中银（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王成，系北京市中银（南昌）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：熊延生，男，1956年6月17日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：张磊，系江西国风律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶凯强，系江西国风律师事务所律师。上诉人裘秀兰因与被上诉人熊延生房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初2538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人裘秀兰及其委托代理人姜群、王成、被上诉人熊延生的委托诉讼代理人张磊、饶凯强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裘秀兰的上诉请求为：1、请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、请求改判被上诉人支付上诉人违约金14万元；3、请求改判继续履行双方签订的《商铺租赁合同》；4、请求改判被上诉人在未解除合同的情况下擅自锁门、停电给上诉人造成的经济损失40000元；5、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决以事实认定有错误。双方签订的《商铺租赁合同》明确约定商铺出租给上诉人作为休闲餐吧使用，商铺构造需符合休闲餐吧使用途径的设计要求，被上诉人于合同签订当日交付的商铺根本没有通过消防设计审核，被上诉人交付的商铺无法达合同目的，一审判决认定被上诉人交付的房屋无瑕疵、消防设计审批风险由上诉人承担完全不符合实际；上诉人申请的消防设计于2015年8月22日才通过审批，装修期应从2015年8月22日开始计算至2015年10月22日，故一审认定上诉人应承担自2015年7月11日至2015年10月22日的租金错误；被上诉人在没有书面通知上诉人解除合同且没有告知上诉人的情况下于2015年4月5日擅自将租赁给上诉人的商铺上锁、关电，造成上诉人无法正常经营、食材变质等重大经济损失，已严重违约，被上诉人应当承担因此产生的违约责任并赔偿上诉人因此而造成的损失，原审法院认定被上诉人有权解除合同、上诉人承担违约责任没有事实依据，应当依法予以撤销。2、一审判决适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益。本案被上诉人交付的商铺由于自身结构原因使上诉人申报的餐饮业消防审批迟迟无法通过，导致上诉人合同目的无法实现，由于被上诉人的先行违约行为给上诉人造成了巨大经济损失，被上诉人应承担违约责任并赔偿由此给上诉人造成的经济损失，综上，一审判决认定事实有错误，对案件适用法律有错误，一审法院判决上诉人承担租金及违约金等费用于法无据，显然有失公平、公正。熊延生辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。被上诉人出租给上诉人的房屋在2013年5月就已经合法取得了房屋所有权证，本案双方在2015年5月签订的房屋租赁合同，合同明确约定，上诉人经营餐吧报批手续自行负责，合同约定2015年5月至7月是免租期，2015年7月至2016年5月期间有10个月，租金35万元，上诉人只支付了14万元，上诉人一直在拖欠租金，鉴于上诉人的拖欠及合同约定，被上诉人依法函告上诉人合同解除，上诉人应当依法将房屋返还，但是至今上诉人仍未返还，给被上诉人造成了租金损失，上诉人应当承担违约责任，综上，请求二审法院驳回上诉。裘秀兰向一审法院起诉请求：1、判令熊延生支付其违约金14万元；2、判令熊延生继续履行双方签订的《商铺租赁合同》；3、判令熊延生承担在未解除合同的情况下擅自锁门给其造成的经济损失4万元；4、本案诉讼费用由熊延生承担。一审法院认定事实：2015年5月11日，熊延生（甲方）与裘秀兰（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方同意将座落在红谷滩新区红谷滩万达广场A区2#商业楼-1011、1012室（1-2层）商铺出租给乙方仅作为休闲餐吧使用，房屋建筑面积为220.6平方米；乙方需交纳押金7万元（两个月的租金），于合同签订5日内付清，押金中途不退，甲方应在租赁期满或解除合同收回房屋之日将押金无息退回乙方，乙方在租赁期满或合同解除之日应无拖欠物管、水、电、空调等费用，否则甲方有权从押金中扣除；租赁期限为10年，自2015年7月11日起至2025年7月11日止，共计120个月；自合同签订日2015年5月11日起至2015年7月11日止，为乙方装修期，甲方免收乙方租金（免租期）；2015年7月11日至2017年7月10日租金为每月每平方米160元，之后租金每年递增8%，2015年7月11日至2017年7月10日每两个月的租金为70592元（220.6×160×2）,2017年7月11日至2018年7月10日每两个月的租金为76239.36元（70592×1.08）,2018年7月11日至2019年7月10日每两个月的租金为82338.50元（76239.36×1.08），之后每年的租金以此算法类推；每两个月付一次租金（乙方应先付租金后使用），第一次租金在2015年7月11日前支付，以后付款日期在每次付款周期前的5日前将租金汇至甲方指定账户；乙方如逾期交付租金或物管、水、电、空调等费用则按每日15‰向甲方承担违约金；在合同期内，乙方必须保持和爱护室内设施的完好，依法配备消防设施设备，租赁期间房屋出现渗水及局部维修由乙方负责承担，合同期满或解除合同，依本合同装修装饰部分乙方应完整无偿交付甲方；甲方如有单方面解除合同、由于甲方原因产生产权或使用权争议影响乙方的正常使用、甲方存在欺诈等违约行为，乙方有权要求甲方支付数额等同双倍押金的违约金，并赔偿乙方由此造成的一切损失；租赁期间的水费、电费、物业管理费等费用由乙方向有关部门交纳，如果由乙方原因造成的无故逾期达一个月或租赁期间的房租未交逾期达15天以上，甲方有权解除合同，收回出租房，租金不退并有权追究乙方违约责任（即乙方应向甲方支付相当于本合同未到期租金总额20%的违约金）；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，熊延生依约向裘秀兰交付了租赁房屋，裘秀兰向熊延生支付了押金7万元。后裘秀兰分别于2015年11月23日、11月30日、12月31日、2016年4月14日、4月15日向熊延生支付租金5万元、2万元、3万元、3万元、1万元。2016年5月17日，熊延生向裘秀兰邮寄《合同解除通知书》一份，主要内容为：“因你方从一开始就不按约支付租金，至今才陆续支付14万元，与应支付租金35万元相差甚远，鉴于你方严重违反合同约定，我方也多次告知你方解除合同，要求你方立即搬离，但你方一直置之不理，现再次正式书面通知你方，我方解除与你方签订的《商铺租赁合同》，请你方在收到本通知后3个工作日内搬离，并结清所有费用，逾期仍不搬离清场，我方将采取强制措施并要求你方承担违约责任及赔偿相关损失”。裘秀兰于次日签收上述通知书。截至2016年5月19日，裘秀兰共拖欠熊延生租金223548.80元（220.60㎡×160元/㎡/月×10月）+（220.60㎡×160元/㎡/月÷30天×9天）。裘秀兰、熊延生经协商未果，故裘秀兰于2016年4月28日诉至本院。熊延生于2016年6月6日向一审法院提起反诉。另查明：租赁期间，熊延生为裘秀兰代缴水电费共计3736.49元。上述事实有裘秀兰、熊延生的当庭陈述及裘秀兰提供的裘秀兰身份证复印件、熊延生常住人口信息一份、营业执照复印件一份、《商铺租赁合同》一份、房产证复印件一份、《建设工程消防设计审批表》复印件一份、南昌市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书复印件两份、装修申请表复印件一份、南昌红谷滩万达广场出入证复印件一份、收款收据复印件一份、发票三张、照片打印件二张、证人龚某的证人证言一份，熊延生提供的《商铺租赁合同》一份、房屋所有权证二份、发票六张、中国建设银行银行卡客户交易查询打印清单三张、《合同解除通知书》一份、中国邮政邮寄回单及EMS官网快递查询结果打印单一份等证据在案予以佐证。一审法院认为：裘秀兰与熊延生签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行自己的义务。本案的争议焦点为：涉案房屋消防审核是否属熊延生之义务。因涉案房屋已于2013年5月21日办理了产权证，双方《商铺租赁合同》约定：“……在合同期内，乙方对商铺进行装修应依法办理装修许可手续；乙方必须保持和爱护室内设施的完好，依法配备消防设施设备……”，庭审中裘秀兰亦自认《建设工程消防设计审批表》是由其于2015年5月提交给消防部门，消防部门于2015年8月22日批准通过，综上，熊延生交付的房屋并无瑕疵，房屋的消防审核于2015年8月22日才批准通过并非熊延生之过错。裘秀兰主张熊延生同意自消防审核通过日起再给予三个月的装修期，应自2015年11月起开始计算租金，但未提供证据证明，故其主张，证据不足，一审法院不予采纳。裘秀兰主张熊延生于2016年4月5日擅自对涉案房屋上锁关电，虽提供了照片打印件、证人龚某的证人证言等证据，但并不能证明其主张，故其主张，一审法院亦不予采纳。对裘秀兰要求熊延生支付违约金14万元及经济损失4万元之诉请，证据不足，一审法院不予支持。《商铺租赁合同》签订后，熊延生依约交付了房屋，裘秀兰未按约支付租金、水电费，属违约，熊延生据此解除合同，符合法律规定，因熊延生邮寄的《合同解除通知书》由裘秀兰于2016年5月18日签收，故一审法院确认双方签订的《商铺租赁合同》于2016年5月18日解除。对熊延生反诉要求裘秀兰返还商铺、支付所欠2015年7月11日至2016年5月19日的租金223534.80元并按1176.53元/天支付占用商铺期间的费用、支付熊延生代缴的水电费3736.49元之诉请，理由正当，一审法院予以支持。对熊延生反诉要求裘秀兰支付违约金67060.44元之诉请，因熊延生已没收押金7万元，应视为裘秀兰已承担违约责任，故其诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：“一、原告（反诉被告）裘秀兰与被告（反诉原告）熊延生签订的《商铺租赁合同》于2016年5月18日解除；二、原告（反诉被告）裘秀兰于本判决生效后十日内将南昌市红谷滩新区红谷滩万达广场A区2#商业楼-1011、1012室（1-2层）房屋返还被告（反诉原告）熊延生；三、原告（反诉被告）裘秀兰于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）熊延生房屋租金223534.80元，水电费3736.49元，合计227271.29元；四、原告（反诉被告）裘秀兰于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）熊延生房屋占用期间的使用费（自2016年5月20日起，按1176.53元/天计算至交还房屋之日止）；五、驳回原告（反诉被告）裘秀兰的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）熊延生的其他诉讼请求。本案原告裘秀兰预交的案件受理费3900元，由原告裘秀兰承担；被告熊延生预交的反诉案件受理费25570元，财产保全费2020元，合计27590元，由原告裘秀兰承担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人裘秀兰提交一份洪公消审（2015）第0383号南昌市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书，证明该店铺的消防设计图都是在2015年8月16日审批过的，我方要在审批过才能进行装修，2015年8月16日之前不能计算为装修时间，熊延生质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，消防的申报包含依法办理消防手续，合同第七条约定是上诉人的责任，上诉人没有按时办理好消防手续与被上诉人无关，对此本院认为，上述证据证明涉案房屋的装修消防设计于2015年8月16日审核通过，但不能证明装修期是否应计算至2015年8月16日。上诉人裘秀兰当庭陈述认可3746.49元水电费未交纳，且明确表示不要求继续履行合同，本院查明的其他事实与一审一致。本院认为：上诉人裘秀兰与被上诉人熊延生签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。上诉人称涉案商铺2015年8月22日才通过消防验收，装修期应从2015年8月22日起计算至2015年10月22日，对此本院认为双方签订的《商铺租赁合同》明确约定上诉人对商铺进行装修应依法办理装修许可手续，必须保持和爱护室内设施的完好，依法配备消防设施设备，故涉案商铺装修消防审核应是上诉人之义务，另上诉人未提供证据证实被上诉人已口头同意装修期延至2015年10月22日，且被上诉人亦予以否认，故上诉人要求将装修期计算至2015年10月22日的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人未按合同约定按时缴纳商铺租金及水电费，已经构成违约，根据合同约定，被上诉人有权解除合同，收回房屋，被上诉人据此解除合同，符合法律规定，且上诉人已当庭陈述不要求继续履行合同，故一审判决以上诉人签收被上诉人邮寄的《合同解除通知书》的2016年5月18日作为合同解除时间并由上诉人返还商铺并无不当，应予维持；被上诉人要求上诉人支付租金，理由正当，应予支持，但一审判决合同于2016年5月18日解除，租金却计算至2016年5月19日不当，应予改判；上诉人要求被上诉人承担违约金14万元及赔偿锁门、关电给其造成的经济损失4万元，证据不足，本院不予支持。至于解除合同后的占用费问题，上诉人在被上诉人发出《合同解除通知书》前的2016年4月28日已诉至法院，且在诉讼后未使用涉案商铺，根据公平原则，本院酌定上诉人承担六个月的占用费即211776元。综上所述，上诉人裘秀兰的上诉请求部分成立，应予改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初2538号民事判决第一、二、五项；二、撤销南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初2538号民事判决第四、六项；三、变更南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初2538号民事判决第三项为“裘秀兰于本判决生效后十日内支付熊延生房屋租金222372.24元、水电费3736.49元，合计226108.73元”；四、裘秀兰于本案判决生效后十日内支付熊延生房屋占用费211776元；五、驳回熊延生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3900元、反诉费25570元，保全费2020元，合计31490元，由裘秀兰承担。二审案件受理费3900元，由裘秀兰承担2500元，由熊延生承担1400元。本判决为终审判决。审判长 汪西菲审判员 刘卫平审判员 陈大奎二〇一七年十月十一日书记员 王佳蕾 关注公众号“”