（2017）川0302民初656号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2018-03-01
案件名称
原告自贡市通达房地产开发有限公司与被告杨红房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
自贡市自流井区人民法院
所属地区
自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
自贡市通达房地产开发有限公司,杨红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省自贡市自流井区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0302民初656号原告（反诉被告）：自贡市通达房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市汇东新区。法定代表人：候龄，董事长。委托诉讼代理人：胡寿华，四川希正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琴，四川希正律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨红，女，1966年6月24日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。原告自贡市通达房地产开发有限公司（以下简称“通达公司”）与被告杨红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告杨红提起反诉，本院受理该反诉后，于2017年5月10日、2017年10月10日就本诉、反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）通达公司的委托诉讼代理人胡寿华、刘琴，被告（反诉原告）杨红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）通达公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即返还租用店面；二、判令被告支付拖欠租金54,696.00元以及租赁合同到期后即2016年12月13日至被告搬离为止的店面使用费（比照租金8937元/月、清洁费179元/月）。事实及理由：2015年12月15日，原、被告续签租赁合同，由被告继续租用原告所有的观景南城17栋1层店面，合同履行过程中，被告以房屋漏水为由拒不支付2016年9月至12月的租金27,348.00元，根据租赁合同第八条7、12条的约定，漏水问题应由被告自行解决，原告方就此多次与被告沟通交流，但被告拒不交付租金，侵害了原告的合法权益。另被告在2015年6月至9月尚欠租金27,348.00元。被告合同到期后未续签租赁合同，强制占用原告的门面房。综上，原告起诉来院。被告（反诉原告）杨红辩称，1.2015年6月13日至9月12日租金的付款条件尚未成就。出租店面长期漏水，被告写了情况说明，待漏水问题解决后再支付该款并由原告相关人员签字确认。在解决好漏水问题这一付款条件尚未成就的情况下，原告要求被告付款的请求不能成立。2.原告计算租金及使用费的标准不合理，合同约定的租金针对的是适租店面，现店面处于漏水状态，使用价值已大打折扣，按原定标准支付租金不合理。3.被告有优先承租权，原告要求搬出的请求不合理。被告（反诉原告）杨红向本院提出诉讼请求：判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失200,000.00元及店面经营损失费自2015年6月漏水开始至搬离为止，每月按5000.00元计算。事实与理由：反诉原、被告签订租赁合同，由反诉原告租用反诉被告出租的观景南城17栋1层店面。但出租房屋长期漏水，反诉原告多次反映，但一直未获解决。反诉被告作为出租方有义务使出租店面处于适租状态。由反诉被告制作的，并于其出租业务中反复使用的租赁合同为格式合同。该合同第八条的5、7、12条等涉及房屋漏水由反诉原告自行解决的内容，是排除己方出租物适租的责任，限制承租人要求修理、主张赔偿权利的条款，上述条款应属无效。反诉原告就房屋漏水问题已多次向反诉被告提出，但至今未解决，致使反诉原告经营受到影响，也损坏了店内的装修及其他财产。反诉被告应予赔偿，故提出反诉。原告（反诉被告）通达公司辩称，杨红从2011年开始租赁通达公司的房屋，2013年漏水是因为2楼的“亮足”，2015年已经修复了。《租赁合同》对漏水的处理有约定，应按合同约定履行。杨红要求赔偿损失不合理，请求驳回杨红的反诉请求。对当事人提交的下列证据，本院予以采信：《租赁合同》、情况说明、房屋费用催款通知。经审理查明，杨红从2011年开始租赁通达公司位于自贡市汇川路明珠小区17栋一层营业用房作商业经营用途。2015年12月15日，通达公司和杨红签订《租赁合同》，约定通达公司继续将该营业用房租赁给杨红。租期为2015年12月13日至2016年12月12日，租金为8,937.00元/月，清洁费179.00元/月，杨红按季度支付上述费用。合同第八条第5小条约定，通达公司交付的房屋不漏水，若漏水和租赁屋楼上、楼下、相邻物业漏水由杨红负责解决，并承担全部费用。若杨红不及时处置，需承担由此带来的全部损失。合同第八条第7小条约定，承租期间杨红应做好防水、防漏设施工作，若漏水由杨红自行解决。合同第八条第12小条约定，租赁期间，所有天灾人祸（包括漏水）造成的经济损失、财产损失等均由杨红自行负责，通达公司不承担任何责任和费用。杨红向通达公司缴纳了押金10,000.00元，支付了2015年12月13日至2016年9月12日的租金。租赁期限到期后双方未续签合同，杨红继续使用房屋至今。另查明，2015年9月29日，杨红出具《情况说明》，载明因楼上“亮足”消防管渗漏，使租赁门面多处损坏，暂不缴纳2015年6月13日至9月12日的租金，待“亮足”把杨红所租门面进行恢复后付清前述租金。通达公司同意了《情况说明》的内容，杨红尚未缴纳前述三个月租金及清洁费。本院认为：关于本诉，通达公司和杨红签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，依法成立并合法有效。通达公司要求杨红返还租用店面、支付拖欠租金的诉讼请求合法，本院予以支持。《租赁合同》到期后，杨红继续使用租用房屋，应向通达公司支付相应的使用费。原、被告双方未对使用费进行约定，通达公司主张比照原《租赁合同》约定的租金和清洁费计算店面使用费，即9116.00元/月，对此主张本院予以采纳。对通达公司该部分诉讼请求，本院予以支持。杨红在支付上述费用时，应品迭其交纳的押金10,000.00元。通达公司要求杨红支付2015年6月13日至9月12日的租金，但通达公司并未举示证据证明“亮足”已对杨红的店面进行恢复。故对通达公司该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”通达公司和杨红签订的《租赁合同》，约定租赁房屋漏水问题由杨红负责解决，并承担全部费用。若杨红不及时处置，需承担由此带来的全部损失。故对杨红要求通达公司赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持，杨红提出的损失鉴定申请无需进行。杨红主张的店面经营损失费无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨红于本判决生效之日起十五日内将其租用的自贡市汇川路明珠小区17栋一层营业用房返还给原告自贡市通达房地产开发有限公司；二、被告杨红于本判决生效之日起十日内支付原告自贡市通达房地产开发有限公司2016年9月13日至2016年12月12日的租金和清洁费27,348.00元，并支付自2016年12月13日起至搬离之日止的店面使用费（9116.00元/月），被告杨红在支付上述费用时应品迭其缴纳的押金10,000.00元；三、驳回反诉原告杨红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1168.00元，反诉案件受理费1050.00元，合计2218.00元，由被告杨红承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 长 曹 源人民陪审员 夏绩惠人民陪审员 罗仲仪二〇一七年十月十一日书 记 员 李梓萱 来源：