（2016）皖0102民初7738-5号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-11-30
案件名称
合肥开尔纳米能源科技股份有限公司与周文明房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
合肥开尔纳米能源科技股份有限公司,周文明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 裁 定 书（2016）皖0102民初7738-5号原告（反诉被告）：合肥开尔纳米能源科技股份有限公司，住安徽省合肥市新站区工业园内，统一社会信用代码913401006881224438（1-1）。法定代表人：张芬红，该公司董事长。委托代理人：贾超，安徽天禾律师事务所律师。委托代理人：梁树华，安徽天禾律师事务所律师。被告（反诉原告）：周文明，男，1964年8月14日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，委托代理人：傅强，安徽虹途律师事务所，律师。委托代理人：贾思甜，安徽虹途律师事务所，实习律师。原告（反诉被告）合肥开尔纳米能源科技股份有限公司（以下简称“开尔纳米公司”）与被告周文明（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月21日受理后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告开尔纳米公司向本院提出诉讼请求判令：1、确认《场地建设及建筑物合作协议》及《场地建设合作协议之补充协议》中原、被告关于合肥市新站区天水路2428号新厂区西侧地块的拟建房屋租赁合同关系无效；2、确认《场地建设及建筑物合作协议》中原、被告关于成品仓库（房地权证合产字第××号）、固体原料库（房地权证合产字第××号）、倒班宿舍（房地权证合产字第××号）的租赁合同关系于2016年6月30日解除；3、判令被告将第二项诉讼请求中的租赁房屋立即腾空并交付给原告；4、判令被告向原告支付截止2016年6月30日的租金2274164元、占有使用费752500元（占有使用费自2016年7月1日暂计算至2016年9月30日，此后按约租金250833.24元的标准顺延计算至被告实际腾空并交付房屋之日止），以上合计3026664元；5、判令被告承担逾期支付租金的违约金545800元（违约金以2274164元为基数按年利率24%自2015年10月1日暂计算至2016年9月30日，此后以此标准计算至款清息止）；6、判令被告向原告支付截至2016年10月18日的水费96779元、电费11988000元（2016年10月19日以后的水费3.2元/吨、电费1.375元/度的标准按照被告实际使用量计算至被告将房屋腾空并交付原告之日止），以上合计1284779元；7、判令被告赔偿其擅自改变土地用途给原告造成的损失26700元；8、本案全部诉讼费均由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年元月16日、2014年10月23日分别签订《场地建设及建筑物合作协议》（以下简称“协议”）和《场地建设合作协议之补充协议》（以下简称“补充协议”），约定：1、原告新厂区西侧地块上的拟建建筑物（以下简称“新建物业”）在建成后出租给被告使用；2、原告新厂区西侧地块上已建成的成品仓库、固体原料库、倒班宿舍（以下简称“已建物业”），面积为20902.77㎡，由原告整体出租给被告，租赁期限为新建物业施工许可证日期后推六个月之日起的10年；前三年每年租金为301万元（单价为12元/平方米/月）；3、水、电费由被告按时足额支付给原告；4、被告拖欠租金满一个月，原告有权终止租赁合同；5、被告利用所承租的场地进行非法活动，应赔偿原告的损失。同时，上述协议及补充协议还就双方其他权利义务进行了约定。上述新建物业至今未取得规划许可证和施工许可证，更未建设，该租赁关系自始无效。协议签订后，因被告急需使用已建物业，原告随即将房屋交付给被告。然而，被告虽向原告支付了前三年的部分租金500万元，但到期后经原告函告催要，被告却拒不支付剩余应付租金并长期拖欠水电费不付。更为严重的是，被告还擅自将房屋转租给第三方从事商业经营，非法改变土地用途，导致合肥市国土资源局对原告作出责令交还土地及罚款26700元的严重后果。因被告上述一系列严重的违约行为，导致原告的合同目的已无法实现，原告遂于2016年6月27日书面通知被告解除双方租赁关系并要求被告支付拖欠费用，但被告置若罔闻，故开尔纳米公司起诉来院，要求判如所请。被告周文明辩称：一、开尔纳米公司与周文明之间订立的《场地建设及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》合法有效，双方均应严格履行合同义务。开尔纳米公司以未取得建设工程施工许可证、建设工程规划许可证为由，主张双方关于新建物业的约定无效没有任何法律依据。周文明与开尔纳米公司分别于2014年1月16日、2014年10月23日订立协议及补充协议，对开尔纳米公司所在新厂区（新站区天水路2428号西侧地块）内空地部分拟建设项目（简称“新建物业”）和已建部分建筑(简称“已建物业”)进行约定，其中关于新建物业的主要约定内容为：周文明包干建设新建物业，新建物业的“产权归甲方（指开尔纳米公司）所有”，“作为补偿建设成本和支出”，开尔纳米公司“将新建物业交给乙方（指周文明）免费使用十年”，“使用期限从新建物业的施工许可证颁发日期开始十年零六个月”，“新建物业的前期报建工作，由开尔纳米公司主办”，周文明“负责协助甲方通过新建物业区域的整体竣工验收”。补充协议对免费使用建筑物的范围和期限进行了部分补充。周文明与开尔纳米公司订立的协议和补充协议，有关新建物业的约定包括了合作投资、免费使用等在内的复杂法律关系，但并不存在《中人民共和国合同法》第五十二条规定的“合同无效”的情形，依法应自协议成立时起生效。协议、补充协议中关于新建物业的约定，实质是周文明与开尔纳米公司进行合作投资的具体方式，即：开尔纳米公司提供有使用权的土地、周文明提供资金，双方共同合作建设新建物业。在新建物业具备法定施工条件后，由周文明选择有施工资质的企业进行施工，工程整体竣工验收后，在建物业的所有权归开尔纳米公司，周文明可以免费使用10年。虽然，由于开尔纳米公司自身原因至今没有取得新建物业的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，导致新建物业尚未开始建设，周文明也就无法使用新建物业，但双方之间并不是建设工程施工合同关系，也不是房屋租赁关系，关于周文明投资进行建设以及获得免费使用的约定，并不会因为新建项目尚未取得规划、施工许可证书而无效。开尔纳米公司应当继续履行协议约定义务，尽快办理新建物业的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并向周文明承担违约责任。二、由于开尔纳米公司与周文明之间关于已建物业租赁的约定支付租金条件至今尚未成就，开尔纳米公司无权以此为由要求解除合同，也无权要求周文明向其支付租金和违约金。关于已建物业，协议双方约定：1、开尔纳米公司将已建物业“以现状条件全部整体租赁给周文明使用，租赁期限以新建物业取得施工许可证日期开始十年零六个月，租期与新建物业使用期同步。”2、周文明在协议签订后三个工作日内向开尔纳米公司支付三年部分租金500万元”；“新建物业施工许可证办理完毕后三个工作日内，周文明向开尔纳米公司支付前三年租金总额剩余的403万元”；3、如开尔纳米公司单方面终止本协议，则开尔纳米公司向周文明双倍返还上述500万元租金款。此外，协议另对租金的支付标准、支付时间、租赁物的使用、维修等进行了约定。按照前述约定，周文明应在协议订立后三个工作日内向甲方支付三年部分租金500万元、新建物业施工（许可）证办理完毕后三个工作日内周文明再向开尔纳米公司支付前三年租金总额剩余的403万元。协议生效后，周文明按照约定向开尔纳米公司支付了500万元款项，履行了付款义务。但由于开尔纳米公司至今没有取得新建物业施工（许可）证，双方约定的支付租金的条件尚未成就，开尔纳米公司无权要求周文明支付租金，因此，周文明没有违约，开尔纳米公司亦无权解除协议，要求支付租金、违约金。三、开尔纳米公司受到合肥市国土资源局的处罚与周文明无关，开尔纳米公司要求周文明向其赔偿损失没有事实和法律依据。由开尔纳米公司提供的证据可知，合肥市国土资源局新站综合开发试验区分局做出“合国土资新监[2015]41号”《行政处罚决定书》的理由是：2014年6月开始，（开尔纳米公司）擅自将国有工业土地用于商业经营。本案中，开尔纳米公司没有任何证据证明处罚决定书所述“将国有工业土地用于商业经营”的事实状态存在时，其已经向周文明交付了房屋，并且部分已建物业至今依然是开尔纳米公司自行使用、经营；而且，在开尔纳米公司提交的《通知函》中，开尔纳米公司自认于补充协议订立后，也即2014年10月23日后，始将已建物业交付周文明使用。即使暂不考虑开尔纳米公司是否全部实际交付在建物业、具体何时交付的问题，由开尔纳米公司的自认可知，开尔纳米公司受到行政处罚的事由存在时（2014年6月），开尔纳米公司尚没有向周文明交付在建物业，也即开尔纳米公司受到行政处罚和周文明无关。并且据周文明所知，原告提交证据（照片）中出现的“时尚网络”至今仍由开尔纳米公司对外出租、经营，开尔纳米公司要求周文明赔偿其受到行政处罚的损失，没有任何事实和法律依据。四、开尔纳米公司无权单方面解除协议，周文明也从未收到开尔纳米公司解除合同的通知，开尔纳米公司应该严格遵守协议、补充协议的约定履行义务，其要求周文明返还房屋、支付已建物业占有使用费没有事实和法律依据。开尔纳米公司诉称，因为周文明迟延支付租金、非法改变土地用途致开尔纳米公司受到行政处罚等一系列违约行为导致开尔纳米公司合同目的无法实现，所以开尔纳米公司于2016年6月27日书面通知周文明解除双方租赁合同。周文明与开尔纳米公司之间关于已建物业的约定合法有效，协议履行期间，并不存在周文明违约致开尔纳米公司合同目的不能实现的事实，因此开尔纳米公司无权单方面解除协议和补充协议。此外，周文明并未收到开尔纳米公司解除合同的通知。在收到开尔纳米公司提交的证据后，周文明才知道开尔纳米公司炮制了一份2016年6月27日的《通知函》。另外，由于周文明对部分已建物业的占用是基于协议、补充协议的有权占有，因此在协议、补充协议履行期间，在租金支付条件未成就的情况下，开尔纳米公司无权要求周文明返还房屋、支付占有使用费。开尔纳米公司将已建物业交付周文明之后至双方约定的租赁期限开始（新建物业取得施工许可证后）期间，按照原被告的约定，应视为无偿使用期，且没有取得规划许可证、施工许可证完全是开尔纳米公司的责任。周文明自愿承担已建物业交付周文明后发生的水、电费用，但开尔纳米公司应该提供真实有效的证据、按照协议约定的结算办法与周文明进行结算。根据协议第六条“其他费用”中的约定：“自甲方（指开尔纳米公司）将新厂区主干道西侧地块交付乙方（指周文明）之日起，所产生的水、电、煤气、电话、网络等费用由乙方承担。”因此，周文明自愿承担已建物业交付周文明后发生的水、电费用，但开尔纳米公司有义务提供证据证明于何时向周文明交付了哪部分已建物业、且应该提供真实有效的水电费相关证据证明开尔纳米公司名下发生的哪部分水电费应该由周文明承担，而不是把所有开尔纳米公司名下发生的水电费凭证一并提交。且协议第六条明确约定了水电费的结算方法、结算标准，开尔纳米公司应该按照协议约定据实与周文明进行水电费的结算。综上所述：1、开尔纳米公司与周文明之间订立的协议、补充协议均合法、有效，周文明无任何违约行为，开尔纳米公司无权通知解除合同、事实上也没有通知解除合同。由于双方约定的租金支付条件尚未成就、周文明对部分已占有使用租赁物的占有是有权占有，开尔纳米公司无权要求周文明支付租金（使用费）和违约金，也无权要求周文明腾空房屋并进行交付。双方均应该继续严格履行协议和补充协议。2、周文明自愿承担已建物业交付周文明后发生的水、电费用，但开尔纳米公司应该提供真实有效的相关证据、按照协议约定的结算办法据实与周文明进行结算。周文明基于以上事实和理由，请求人民法院依法驳回开尔纳米公司的全部诉讼请求。反诉原告周文明向本院提出反诉请求判令：1、反诉被告继续履行《场地建设及建筑合作协议》、《场地建设及建筑物合作协议补充协议》；2、反诉被告依约双倍返还反诉原告预先支付的租金500万元，共1000万元；3、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告在合肥市新站区天水路2428号西侧地块建有新厂区。为合理使用新厂区内土地及部分建筑物，反诉原告与反诉被告经协商于2014年1月16日订立了《场地建设及建筑物合作协议》，协议分别对新厂区内未建部分土地、已建部分建筑物的建设使用进行了明确约定：关于新建物业。由反诉被告提供新厂区内土地、反诉原告提供工程建设所需资金，双方合作建设新建物业。双方明确约定：“新建物业的报建由甲方（指反诉被告）负责”，具备施工条件后，反诉原告选择有资质的施工企业进行工程施工，“乙方（指反诉原告）承担建设工程的所有费用支出和建设成本”，工程经施工竣工验收后，“新建物业的产权归甲方所有”“乙方将新建物业交给乙方免费使用十年，使用期限从（取得）施工许可证日期开始十年零六个月”。关于已建物业。反诉被告将已建物业整体出租给反诉原告使用，租期与新建物业使用期同步，即租赁期限从新建物业（取得）施工许可证日期开始十年零六个月。双方明确约定，“已建物业前三年每年租金为301万元，前三年租金总额为903万元”，“乙方在本协议签订后三个工作日内向甲方支付三年部分租金500万元”，“新建物业施工证办理完毕后三个工作日内乙方向甲方支付前三年租金总额剩余的403万元”，协议履行期间，“甲方单方面终止本协议，则甲方向乙方双倍返还500万元租金款”。2014年1月17日，反诉原告向反诉被告支付人民币500万元，履行了合同约定付款义务。2014年10月23日，反诉原告与反诉被告订立了补充协议，对协议内容进行了部分补充约定。协议订立后，反诉原告积极为新建物业建设准备条件，投入了大量人力和数百万元资金。但反诉被告因自身原因，迟迟没有完成新建物业的报建工作，显已构成违约。时至2016年10月，反诉被告竟以新建物业没有取得规划许可证、建设工程施工许可证为由主张双方关于新建物业的约定无效，并以合同目的的无法实现为由诉请人民法院确认解除协议、补充协议，即单方面终止履行协议。反诉原告认为：协议、补充协议并不存在合同法规定的“合同无效”情形，依法成立即生效，双方应该严格履行约定的义务：双方关于已建物业约定的租金支付条件至今没有成就，反诉被告无权要求反诉原告支付租金。反诉被告在反诉原告没有过错的情况下，单方面终止协议、补充协议的行为已经构成严重违约，除应继续全面履行协议、补充协议外，还应该依约向反诉原告双倍返还反诉原告已付的500万元。反诉被告开尔纳米公司辩称：一、被答辩人请求继续履行《场地建设及建筑物合作协议》及《场地建设及建筑物合作协议补充协议》，属客观不能，且于法无据。本案中，关于新建物业，主要涉及新建物业的建设以及租赁。其中针对租赁关系，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因案涉合同约定的新建物业截至目前尚未建设，更未取得建设工程规划许可证，有关新建物业租赁的约定内容，依法应属无效，客观上也无法履行，被答辩人无权要求继续履行。至于新建物业的建设问题，与本诉的房屋租赁合同关系并无牵连，不属于本案的审理范围，被答辩人也无权反诉，更无权在本案要求继续履行，如果被答辩人要主张权利，也应当另案起诉，并明确要求答辩人如何继续履行合同。至于已建物业部分，因被答辩人逾期支付租金达到合同约定解除条件，且被答辩人存在其他导致答辩人合同目的无法实现的根本违约行为，答辩人已将已建物业租赁合同合法解除，且被答辩人未依法提起异议之诉，其主张继续履行合同，毫无事实和法律依据，不应支持。二、被答辩人主张答辩人双倍返还500万元已付租金，毫无事实和法律依据。本案中，根据《场地建设及建筑物合作协议》第二条第2款第1）项“乙方（即被答辩人）在本协议签订后三个工作日内向甲方（即答辩人）支付三年部分租金500万元。在本协议履约期间，在乙方无违约行为的前提下，甲方单方面终止本协议，则甲方向乙方双倍返还上述500万元租金款”的约定内容来看，答辩人向被答辩人双倍返还500万元租金必须同时具备三个条件：1、被答辩人在本协议签订后三个工作日内向甲方支付三年部分租金500万元；2、在协议履行期间，被答辩人无违约行为；3、答辩人单方面终止本协议。事实上，虽然被答辩人依约支付了500万元租金，后两个条件均不成立，正因被答辩人在履约期间存在如下严重的违约行为，答辩人依约依法解除合同，并非单方终止：（1）针对前三年剩余403万元租金应何时支付？被答辩人的核心辩解理由就是“新建物业施工证办理完毕是付款成就条件”，但答辩人认为，“新建物业施工证取得时间”在协议相关条款中的本意是合同双方在签订合同时约定的具体时间尚未确定的新建物业和已建物业的租期起算点，而非按字面意思机械的理解为新建物业将来实际取得施工许可证的时间，后因在未取得新建物业施工证的情况下已建物业提前交付使用，导致租期已提前实际起算，被答辩人依约就应在交付（也即2014年2月初）后三个工作日内支付前三年剩余租金403万元，正因如此，为防止出现争议扯皮，双方才在补充协议中再次明确租金支付方式是“先付租金后使用”。然至答辩人发函解除合同时，被答辩人始终拒付前三年剩余租金达两年多时间，显系违约，答辩人有权解除合同；（2）协议约定水费、电费是由被答辩人承担，并按水表、电表确定的被答辩人实际使用量，按照国家规定价格，据实向乙方结算和收取，但经答辩人多次要求被答辩人支付，至今仍分文未付，可见被答辩人对此也明显构成违约；（3）双方所签协议及其补充协议已明确约定：合作期间，被答辩人应遵守国家的法律规定，不得利用所承租的场地进行非法活动，并还约定被答辩人的招商或转租与项目合作也必须国家各项法律法令，合法经营，但事实上，一方面，在新建物业未获得施工证情况下，被答辩人擅自进行施工活动，另一方面，在已建物业交付被答辩人后，被答辩人擅自将租赁物转租他人从事商业经营活动，被合肥市国土资源局认定为非法改变土地使用用途，责令交还土地并罚款，这更是被答辩人的严重违约行为，由此导致被答辩人的合同目的不仅无法实现，而且还造成了巨额经济损失和商誉损失。因此，答辩人认为，被答辩人诉请答辩人双倍返还已付租金500万元，毫无事实根据，法庭应依法予以驳回，以维护答辩人的合法权益。本院经审查认为，本案的争议焦点为原、被告所签订的《场地建设及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》的效力及解除问题，上述协议在履行过程中原、被告是否存在违约的情形。从《场地建设及建筑物合作协议》可知原、被告合作事项包括场地建设及建筑物出租，而场地建设为后期建筑物出租的先决条件，根据合作协议，开尔纳米公司出于“鉴于甲方（即开尔纳米公司）与中国建材集团有限公司的合作时间关系，甲方拟根据合作要求对甲方新站区天水路2428号（以下简称新厂区）西侧地块进行规划调整和建设”的目的，“根据现状和甲方申报相关政府部门批准的规划要求和建设单体，由乙方（即周文明）包干建设甲方新厂区主干道西侧未建空地部分的建设任务”，周文明承担建设工程的所有费用支出和建设成本，新建物业的报建由开尔纳米公司负责，周文明派员参与配合开尔纳米公司的上述报建工作，周文明负责图纸设计并承担相应费用，新建物业的产权归开尔纳米公司所有，作为补偿建设成本和支出，周文明可以使用新建物业的场地和建筑物，开尔纳米公司将新建物业交给乙方免费使用十年，使用期限从施工许可证日期开始十年零六个月，开尔纳米公司新厂区主干道西侧已建成的物业，开尔纳米公司以现状条件全部整体租赁给周文明使用，租赁期限以新建物业施工证日期开始十年零六个月，租期与新建物业试用期同步。从上述原、被告的合作约定可以看出，开尔纳米公司为对新站区天水路2428号西侧地块进行规划调整和建设，与周文明签订相关协议及补充协议，但在建设过程中所有建设成本及支出均由周文明承担，为平衡双方收益，协议约定建成后的物业由周文明免费使用十年，而已建物业承租给周文明租赁期限亦约定自新建物业施工证日期开始计算，租期与新建物业使用期同步，由此可以看出协议中除存在约定租赁关系的条款外还存在合作开发房地产的合意，周文明亦不认可协议及补充协议为单纯的租赁合同关系，本院庭审中向开尔纳米公司释明如审查认为协议与补充协议中存在除租赁关系之外的其他法律关系，开尔纳米公司是否坚持只审查租赁关系，开尔纳米公司表示在本案中解决的就是因租赁合同关系而形成的纠纷。因本案中开尔纳米公司仅要求就房屋租赁关系进行处理，而案涉协议及补充协议并非单纯的房屋租赁合同关系，开尔纳米公司坚持仅处理房屋租赁关系，实际是要求部分解除合同，而合同的部分解除是合同解除的一种特殊形式，房屋租赁系除合作开发条款外的合同主要条款，部分解除可能使其他条款无所依附，影响双方的权利义务与合同目的，将使当事人的权利义务严重不对称，故本院依法裁定驳回开尔纳米公司对周文明的起诉，因周文明所提反诉请求系针对开尔纳米公司要求解除案涉协议及补充协议，故同时驳回周文明对开尔纳米公司的反诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：一、驳回原告合肥开尔纳米能源科技股份有限公司的起诉；二、驳回反诉原告周文明的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 宣春莲代理审判员 李 斌人民陪审员 王诗银二〇一七年十月十一日书 记 员 郑 凯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：…（三）驳回起诉；…对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 关注公众号“”