（2017）湘0204民初1294号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-10-24
案件名称
株洲天海物业管理有限公司与曾志明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市石峰区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
株洲天海物业管理有限公司,曾志明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0204民初1294号原告：株洲天海物业管理有限公司，住所地株洲市荷塘区文化路100号。法定代表人：姚彦旭。委托诉讼代理人：邓楚昊，湖南誉翔律师事务所律师。被告：曾志明，男，1979年11月25日出生，住湖南省株洲县。原告株洲天海物业管理有限公司诉被告曾志明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告株洲天海物业管理有限公司委托代理人邓楚昊、被告曾志明到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告株洲天海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2015年12月至2017年6月物业管理费本金3420元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金5849元（暂计算至2017年6月30日，要求计算至缴清全部物业管理费及违约金之日止）。事实与理由：被告系原告所管理的位于株洲市石峰区响石广场铜锣湾旁奥园•香博堡的业主。被告于2013年8月11日与原告签订了《奥园•香博堡前期物业服务合同》、《承诺书》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积112.52平方米，1.6元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日的标准向原告支付每日千分之三的滞纳金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，被告共欠物业费3420元，违约金5849元，原告多次对其书面上门及通过《律师函》形式催缴，均无效果，故原告诉至法院。被告曾志明辩称，1、被告与原告物业服务合同的权利义务已于2016年11月25日终止；2、被告物业服务存在重大瑕疵；3、被告实际收取物业费为1.2元/㎡/月，诉请标准与事实不符。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的《奥园•香博堡前期物业服务合同》、《承诺书》，被告曾志明对其证明目的有异议，本院认为该组证据符合证据属性，具备证据效力，均予以采信；2、对原告提交的服务现场照片、代缴水费、电费票据，被告认为票据名称显示的为开发商，而非原告，本院对真实性予以采信；3、对原告提交的律师函、物业费催缴通知，被告曾志明辩称其没有收到过，本院认为原告未提供其他证据相佐证，无法证明其证明目的，但结合原、被告陈述，可以确认被告仅向原告交纳物业费至2014年8月31日，之后未再向原告交纳物业费的事实；4、对原告提交的株洲市石峰区铜锣湾街道办事处《关于协议解决香博堡小区物业问题的会议纪要》的文件以及株洲市石峰区铜锣湾街道办事处出具的香博堡物业管理情况说明、株洲市香博堡小区业主委员会《关于物业费交纳及建筑垃圾清运的会议内容通告》14号文件，本院认为该组证据相互印证，能够证明在株洲市铜塘湾街道办事处的组织及被告张军等相关人员的参会下形成了2017年8月1日之前的物业费由原告公司收取，8月1日起物业费由株洲大华物业服务有限公司收取的意见；5、被告提交的证明、香博堡小区内拍摄的照片，本院综合认定香博堡小区存在车辆停放无序堵塞消防通道，公共设施维护、绿化管养、保安工作及卫生未达到合同约定物业服务标准等情形；6、被告提交的入伙须知、收据，本院确认被告实际以1.2元/㎡/月的标准向原告缴纳物业费；6、被告提交的株洲市铜锣湾街道办丁山社区居委会公告、关于香博堡小区首届业主委员会备案申请、香博堡首届业主委员会成员及分工公告、香博堡首届业主委员会成员表决结果、物业中标通知书、关于新旧物业交接工作的函告、物业服务合同、香博堡首届业主委员会文件，本院综合全案证据及原、被告陈述，可以认定：株洲市香博堡业主委员会于2016年10月30日成立，并于2016年11月23日与株洲大华物业服务有限公司签订《物业服务合同》，协议由株洲大华物业服务有限公司为香博堡小区提供物业服务的事实。根据本院上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：被告株洲天海物业管理有限公司于2011年5月7日通过投标方式，中标成为株洲市香博堡小区前期物业服务企业，一直为香博堡小区提供物业服务，与被告曾志明与原告签订《奥园•香博堡前期物业服务合同》，约定物业服务费住宅为1.6元/月•平方米，违约责任约定，未能按时足额缴纳物业服务费、房屋维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金。被告曾志明以1.2元/月•平方米的标准向原告交纳物业费至2014年8月31日。自2014年9月1日起，被告以原告在物业管理、服务方面不到位等为由拖欠物业服务费。另查明，2016年10月30日，株洲市香博堡业主委员会成立。2016年11月23日，株洲市香博堡业主委员会与株洲大华物业服务有限公司签订《物业服务合同》，协议由株洲大华物业服务有限公司为香博堡小区提供物业服务。因原告未移交小区物业管理用房（含办公室和门岗），导致株洲大华物业服务有限公司无法入驻而起诉至本院，本院于2017年7月14日判决由香博堡业主委员会在判决生效之日起十五日内向株洲大华物业服务有限公司移交香博堡小区物业管理用房并驳回株洲大华物业服务有限公司其他诉讼请求，现该判决已发生法律效力。2017年8月2日，株洲市石峰区铜塘湾街道办事处主持召开香博堡小区物业问题的协调会议，市物管处、区物管办相关人员以及业主委员会主任张军等其他业委会委员参加会议，此次会议经协调，原告与被告确认：2017年8月1日之前的物业费由原告公司收取，8月1日起物业费由株洲大华物业服务有限公司收取。再查明，原告在香博堡小区提供物业服务过程中，香博堡小区存在车辆停放无序堵塞消防通道、公共设施维护、绿化管养、保安工作及卫生未达到合同约定物业服务标准等情形。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告通过招投标的方式对香博堡小区进行前期物业管理服务，原告作为物业公司，应当依照物业服务合同的约定履行其物业管理服务的职责，而业主则应及时缴纳应缴的物业管理服务费用。对于原告诉请的按每月1.6元/㎡计算2014年8月至2017年4月的物业管理费3420元，被告主张原告公司在管理过程中存在管理服务不到位的情况，根据本院查明的事实，原告在物业管理过程中确实存在车辆停放无序堵塞消防通道、公共设施维护、绿化管养、保安工作及卫生未达到合同约定物业服务标准等情形，未能切实履行其管理服务职责，该情由尚不属于重大服务瑕疵。因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域或某些方面做得不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费业主的利益。本院认为，物业服务过程中存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交物业服务费的正当、充分的理由，故被告曾志明仍应履行向原告缴纳相应的物业服务费用的义务。本案中，虽然香博堡业主委员会成立后即与株洲大华物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，但原告作为该小区实际物业服务企业，仍然持续的在为小区提供物业管理服务，同时，结合本案原告提供服务未达物业服务合同约定标准，且原告一直是按照每月1.2元/㎡向被告收取物业管理费的事实，本院按1.2元/㎡的计算标准对原告请求被告缴纳2015年12月至2017年6月物业管理费的诉讼请求予以支持即2565.45元（112.52㎡×1.2元／㎡×19个月=2565.45元）。对于原告诉请的滞纳金，考虑到本案中原告提供的服务存在瑕疵，被告并非无故或借故拒交、恶意拖欠物业服务费，故本院对于原告主张的滞纳金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曾志明于本判决生效之日起十日内向原告株洲天海物业管理有限公司支付物业服务费2565.45元；二、驳回原告株洲天海物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告曾志明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院，提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。户名：株洲市财政局非税收入专户，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，账号：50×××16。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审判员 康铁球二〇一七年十月十一日书记员 冯 娟 来源：