（2017）渝0112民初16001号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2018-02-24
案件名称
彭帅与刘吉友房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭帅,刘吉友
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百五十二条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初16001号原告：彭帅，女，1981年3月6日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被告：刘吉友，男，1963年2月10日出生，汉族，住重庆市丰都县。原告彭帅与被告刘吉友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告彭帅、被告刘吉友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彭帅向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付违约金10000元；3.被告赔偿破坏房屋玻璃、墙体、外墙广告牌拆除的损失800元；4.被告支付租赁期间的物管费409元、水电气费68元；5.被告赔偿2张门禁卡费用60元；6.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年11月10日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将渝北区XX城XX号房屋出租给被告，租金3000元/月等。合同签订后，被告接房进行了装修，2017年6月14日被告微信告知要退租，并将钥匙、门禁卡等放至邻居处，7月1日原告前往领取钥匙时发现被告并未将全部钥匙等退回。故为维护原告的合法权益，起诉来院。刘吉友答辩称：1.同意支付物管费409元、水电气费68元、门禁卡费用60元，违约金约定过高，不同意赔偿违约金及损失；2.2017年6月13日其确提出解除合同，并通知原告夫妇进行协商，然原告并不同意被告的协商方案，现同意解除合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即租赁合同，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议之证据即证人证言，经本院审查，证人何光华陈述“2017年6月13日被告告知原告夫妇，不租赁案涉房屋了，原告不同意，说被告违约，其有损失”。证人余某某陈述“2017年6月13日原被告协商退租事宜未果，被告就于2017年6月14日搬离”。证人吴勇陈述“2017年6月14日帮被告搬家时，原告来了，原告不让被告搬东西”。证人陈某陈述“2017年6月13日，被告告知原告不租房子了，原告不同意”。证人陈述的事实只能证明原被告双方就租赁合同提前解除事宜进行协商，但未达成一致意见。故根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月10日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：租期从2017年1月1日至2019年12月31日；租金3000元/月，每季度支付一次，提前15天支付下次租金；乙方一次性缴纳保证金3000元，合同期满乙方缴清所有应付费用后退还，不计利息；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同或将房屋转租给他人，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10000元等。合同签订后，被告支付了保证金3000元，截至2017年6月30日的租金，审理中原告同意保证金抵扣违约金。另查明，原告垫付了水电气费68元，被告当庭归还了案涉房屋的钥匙。审理中，原告陈述物管费其并未垫付，损失800元尚未实际产生，现案涉房屋处于空置状态，未出租出去。原告另陈述因被告2017年6月13日提出不支付租金，其不能强行出租案涉房屋与被告，故当庭要求解除租赁合同。被告认可其于2017年6月13日主动提出不再租赁案涉房屋，同意解除租赁合同。本院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，双方均应依据合同履行义务。审理中，原告陈述因被告2017年6月13日提出不支付租金，其不能强行出租案涉房屋与被告，故要求解除租赁合同。被告认可其于2017年6月13日主动提出不再租赁案涉房屋，同意解除租赁合同。故本院对原告请求判令解除租赁合同的请求予以支持。《租赁合同》约定若被告提前解除合同应赔偿违约金10000元。本案虽系原告提出诉讼请求要求解除合同，但其提出该项请求的前提在于被告主动告知不再租赁案涉房屋，故租赁合同提前解除原因在于被告，被告应于支付违约金。租赁合同中约定保证金于合同期满被告缴清所有应付费用后退还，审理中，原告虽同意保证金抵扣违约金，但被告未明确表示同意。故本院不予抵扣，由原被告双方另行处理，据此本院对原告请求判令被告支付10000元违约金的诉讼请求予以支持。被告辩称违约金约定过高，因该项违约金系提前解除合同而应予赔付原告的损失，违约金金额相当于三个月租金，该约定并未过分高于原告的损失，本院对被告此项辩称意见不予采纳。对于物业管理费、水电气费、门禁卡费用，虽原告陈述未垫付物业管理费，但审理中被告同意支付上述费用，故本院对原告请求判令被告支付物业管理费409元、水电气费68元、门禁卡费用60元的诉讼请求予以支持。对于破坏房屋玻璃、墙体、外墙广告牌拆除的损失，因原告并未代被告垫付物业管理费费用，也未举示证据证明物业管理费、损失费用的金额，故本院对此项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告彭帅与被告刘吉友签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘吉友于本判决生效之日起三日内支付原告彭帅违约金10000元、物业管理费409元、水电气费68元、门禁卡费用60元；三、驳回原告彭帅的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取计35元，由被告刘吉友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 欧春利二〇一七年十月十一日书 记 员 罗 难