（2017）川03民终916号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-10-31
案件名称
袁崇伟与四川衡易物业服务有限公司自贡分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省自贡市中级人法院
所属地区
四川省自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁崇伟,四川衡易物业服务有限公司自贡分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川03民终916号上诉人(原审被告):袁崇伟，男，1971年10月9日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。被上诉人(原审原告):四川衡易物业服务有限公司自贡分公司，住所地四川省自贡市自流井区汇兴路598号龙城国际5号楼。负责人章贵，该公司负责人。委托诉讼代理人陈雅妮，该公司员工。上诉人袁崇伟因与被上诉人四川衡易物业服务有限公司自贡分公司（以下简称“衡易自贡分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2017）川0302民初1158号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人（原审被告）袁崇伟上诉请求：1.依法撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2017）川0302民初1158号民事判决，依法判决驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.小区业委会在没有经过全体业主大会讨论通过的情况下与衡易自贡分公司签订的物业服务合同违反法律强制性规定，是无效合同；2.衡易自贡分公司没有履行相应的物业服务义务，因此袁崇伟和衡易自贡分公司签订的前期物业服务合同在2014年10月30日到期后，双方没有继续签订物业管理合同，袁崇伟也有正当理由拒绝支付物管费。被上诉人衡易自贡分公司辩称：一审认定事实清楚、证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。衡易自贡分公司向一审法院起诉请求：判令袁崇伟向衡易自贡分公司支付2014年1月1日起至2017年6月30日止的物业服务费3574.62元；本案诉讼费由袁崇伟承担。一审法院认定事实：袁崇伟系衡易自贡分公司所提供物业服务的自贡市自流井区汇川路林涧美墅14-1-1-01号房产的业主，其房屋建筑面积为85.11平方米，由衡易自贡分公司提供前期物业管理服务。2015年3月1日，该小区业主委员会与衡易自贡分公司签订了《物业服务合同》，约定物业服务费1.0元/平方米/月。《物业服务合同》签订后，衡易自贡分公司对该小区进行了物业管理。自2014年1月1日起至2017年6月30日止，袁崇伟未缴纳物业费，欠交物业服务费3574.62元。一审法院认为，袁崇伟与衡易自贡分公司以及与汇川路林涧美墅小区业主委员会签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，不违反法律的强制性规定，系当事人真实意思表示，其合同的条款对小区全体业主均产生约束效力。衡易自贡分公司提供了物业服务，袁崇伟作为房屋所有人应当按约定交纳物业服务费。衡易自贡分公司有权要求袁崇伟支付拖欠的物业费。但衡易自贡分公司主张2017年6月的物业费，因2017年6月在判决作出之日尚未结束，故该月的物业服务费不予支持。袁崇伟提出的抗辩理由，无证据证实，不予支持，可另行主张权利。据此判决袁崇伟于判决生效之日起十日内支付四川衡易物业服务有限公司自贡分公司自2014年1月1日起至2017年5月31日止的物业服务费3489.51元。案件受理费减半收取25.00元，由袁崇伟负担。二审期间被上诉人向本院提交了林涧美墅业主委员会备案申请表复印件一份，拟证明业委会是依法成立的。上诉人质证认为：对申请表的真实性、合法性、关联性均有异议。经查，因林涧美墅业委会是否系合法成立与本案袁崇伟是否应当向衡易自贡分公司支付物管费不具有关联性，因此不予采信。本院查明事实与一审查明事实一致，予以确认。本院认为，上诉人袁崇伟上诉称小区业委会在没有经过全体业主大会讨论通过的情况下与衡易自贡分公司签订的物业服务合同违反法律强制性规定，是无效合同的理由。因按照《物业管理条例》第十二条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，林涧美墅业主委员会与衡易自贡分公司签订物业服务合同，对全体业主具有约束力，如果袁崇伟有证据能够证明林涧美墅业主委员会没有通过业主大会的表决选举物业服务企业，程序违法侵害其合法权益，可以另行向林涧美墅业主委员会主张权利。关于袁崇伟上诉称其与衡易自贡分公司签订的前期物业服务合同在2014年10月30日到期后，双方没有继续签订物业管理合同，衡易自贡分公司没有履行相应的物业服务义务，袁崇伟也有正当理由拒绝支付物管费。衡易自贡分公司与林涧美墅业主委员会签订物业服务合同后在林涧美墅小区包括袁崇伟所在的14-1-1-01号房在内，实际履行了安保、绿化、卫生等物业服务义务至今，且袁崇伟称衡易自贡分公司没有履行相应的物业服务义务没有证据证明，因此依照《中华人民共和国共和国合同法》第三十六条“当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”、《物业管理条列》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，袁崇伟应当向衡易自贡分公司交纳相应的物业管理费用。综上，上诉人袁崇伟的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《物业管理条例》第七条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人袁崇伟负担。本判决为终审判决。审判长 周玉萍审判员 陈品强审判员 曾伟贤二〇一七年十月十一日书记员 姜 文