（2017）冀0724民初1350号

裁判日期: 2017-10-11

公开日期: 2017-12-13

案件名称

刘静、刘倩等与刘俊美等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

沽源县人民法院

所属地区

沽源县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘静,刘倩,刘俊美,李志美,沽源县不动产登记中心

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十二条第一款，第五十二条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十七条

全文

河北省沽源县人民法院民事判决书（2017）冀0724民初1350号原告：刘静，女，1986年2月21日出生，汉族，居民，现住沽源县。原告：刘倩，女，1991年2月26日出生，汉族，居民，现住崇礼区。委托诉讼代理人：李业宏，山西民仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗贵章，山西民仁律师事务所律师。被告：刘俊美，女，1962年1月26日出生，汉族，无业，现住张家口桥东区。委托诉讼代理人：聂小焕，河北金源律师事务所律师。被告：李志美，女，1965年9月15日出生，汉族，居民，现住大同市矿区。第三人：沽源县不动产登记中心，住所地：沽源县平定堡镇。原告刘静、刘倩与被告刘俊美、李志美、第三人沽源县不动产登记中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。本案当事人原告刘静、原告刘倩及其委托诉讼代理人李业宏、宗贵章、被告刘俊美及其委托诉讼代理人聂小焕、被告李志美到庭参加诉讼，第三人沽源县不动产交易中心经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认刘俊美与李志美的房屋买卖合同无效，撤销“沽房权证平私东字第××号房屋所有权登记”。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为赵昌与被告李志美所生之女，分别出生于1986年2月21日和1991年2月26日。父亲赵昌于1988年12月7日购得位于沽源县东围子青年××南街××号平房院一处（原有三间正房，建筑面积58.30平米）并作了所有权登记，产权人为赵昌。1991年10月下旬，原告之父赵昌因交通事故死亡，生前没有遗嘱。1993年，被告李志美与刘国栋同居生活并于2010年登记结婚。刘国栋系被告刘俊美之弟。1995年刘国栋用赵昌的沽源县东围子青年××南街××号平房房本做抵押在黄盖淖信用社贷款二万元（至今没有全部归还）。1996年9月，刘国栋因跑中巴客运业务背负债务而离开沽源，后到大同煤矿找到工作而定居，全家随同居住大同。原告刘静2007年因结婚而离开父母，原告刘倩2009年外出打工。2017年，原告去黄盖淖信用社（现为农村商业银行）办理解除抵押时，才得知赵昌名下的房本己不在信用社，经查位于沽源县东围子青年××南街××号平房已于2011年6月13日，由被告李志美过户给了被告刘俊美。经了解，李志美说是应刘国栋要求去办过户的。自己没有文化，不识字，什么也没做，到房管所去签了两个名，按两个手印就走了。整个过户过程由刘俊美一个人一手操办，过户涉及的内容全不知（包括如何从信用社将抵押房本取出），也没有收到过一分钱的所谓卖房款。原告认为，赵昌名下位于东围子青年林南街75号平房是原告父亲的遗产，二原告依法享有财产的继承权。在未进行继承分割的情形下，该房属原告和被告李志美共同共有财产。被告李志美未取得二原告同意而处分该房屋，其处分行为应属无效。另外，被告刘俊美明知房屋为赵昌的遗产，也明知赵昌有两个子女，是房屋的共有人（且己成年，2009年全部年满18岁），在没有征得原告同意和事后追认的情况下，将房屋过户，不属于善意取得。被告之间没有买卖房屋的事实，买卖行为是虚假的，依法买卖房屋的行为是无效的。原告同时认为，沽源县房地产管理交易所未依法履行职责，在遗产没有办理公证的前提下，使用虚假、空白的买卖合同违法给予办理该房过户登记，应予纠正（撤销沽房权证平私东字第××号房屋所有权登记）。原告为支持其诉讼主张，向法庭提交如下证据：1、沽源县人民法院行政裁定书，主张所有的证据是由第三人提交的；2、买卖合同，主张买卖合同是无效的；3、莲花滩村委会证明，主张两原告与赵昌的关系。4、赵昌产权证明，证明诉争房屋是赵昌的遗产。被告刘俊美针对原告以上证据质证意见如下：所有的证据是复印件，应出示原件，否则不能作为证据使用。1、对行政裁定书的真实性无异议，但是说明其撤销房屋买卖的主张不成立，从其内容上来看第二页法院查明是二原告发现房屋过户给刘俊美，但是二原告一直没有提出异议，我们认为是对权力的一种放弃。2、对于村委会证明，形式要件需要经办人签字，证明内容上，关于赵昌死亡应出示火化证等，村委会无法证明原被告之间的关系，只是证明因交通事故死亡。被告李志美没有质证意见。被告刘俊美辩称，1、已经签订了买卖合同，按照法律规定，合同是生效的，2、出卖人无处分权导致违约，要求出卖人承担法律责任。3、我方构成善意取得。被告刘俊美为支持其诉讼主张，向法庭提交如下证据：1、在不动产登记中心调回的档案，其中这里面显示的物权人是李志美，转移手续有李志美的签字，主张李志美同意房屋的转让；2、有村委会和民政局联合出具的证明，这两个证明都是李志美为了办理不动产登记所提供的证明，同时在档案里面有一个价格评估表，这个表说明双方是买卖的真实的意思表示，才进行的过户登记。被告刘俊美还申请两证人出庭作证，证实被告刘俊美于2011年左右买过沽源县东围子青年林附近的房子，并向其朋友借房款5000元。原告针对被告刘俊美以上证据质证意见如下：1、对于村委会和民政局证明无异议认可。2、对火化证明认可。3、对私有房屋买卖合同，这是一份空白合同，没有标的物名称、价款，也没有签约的时间，这份合同是无效的。其次这个材料没有提交过户登记表，过户登记的时间2011年6月13日，委托评估时间是6月15日，这个评估表不是作为买卖双方的依据。4、个人房屋权属登记申请书上所有权人登记错误，应该转让后是刘俊美。另外一个土地使用者是李志美，1995年换土地证更换不能代表所有权属于李志美，房屋还是赵昌的。被告李志美针对被告刘俊美以上证据质证意见如下：我没有开过我前夫的死亡证明，他开的时候我前夫还活着呢。李志美辩称，我签过字，我没有卖房，我签字但不是卖房的签字，别的我不清楚。本院经审理查明：原告为赵昌与被告李志美所生之女，分别出生于1986年2月21日和1991年2月26曰出生。赵昌、李志美于1988年12月7日购得位于沽源县东围子青年××南街××号平房院一处（原有三间正房，建筑面积58.30平米）并作了所有权登记，产权人为赵昌。1991年10月下旬，赵昌因交通事故死亡，生前没有遗嘱。1993年，被告李志美与刘国栋同居生活并于2010年登记结婚。刘国栋系被告刘俊美之弟。1995年刘国栋用赵昌、李志美的沽源县东围子青年××南街××号平房房本做抵押在黄盖淖信用社贷款二万元，登记在赵昌名下的位于沽源县东围子青年××南街××号平房房本现已不在信用社。2011年6月13日，登记在赵昌名下的位于沽源县东围子青年××南街××号平房由被告李志美过户给了被告刘俊美，并确认签字、摁手印。被告刘俊美于2016年到2017年在诉争房屋院内加盖了新的房屋。本院认为，根据最高人民法院印发的《民事案件案由规定》，本案在审理过程中，主要法律关系是房屋买卖合同的效力问题，因此，立案所定案由物权确认纠纷应变更为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。也就是说，合同的效力不受处分权有无的影响，而是取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。所以，对原告提出赵昌名下位于东围子青年林南街75号平房是原告父亲的遗产，二原告依法享有财产的继承权。在未进行继承分割的情形下，该房属原告和被告李志美共同共有财产。被告李志美未取得二原告同意而处分该房屋，其处分行为应属无效，买卖房屋的行为是无效的主张不予支持。被告刘俊美当庭提供了被告李志美与其在办理诉争房屋过户时的房屋买卖合同，并有双方的签字和手印，且被告李志美在开庭过程中当庭承认在房产向刘俊美过户中签字并摁了手印。作为一个正常的成年人，应该知道为什么签字、摁手印以及相应的法律后果，也可以确认其在诉争房屋过户时的真实意思表示。被告李志美以自己没有文化，不识字，什么也没做，整个过户过程由刘俊美一个人一手操办，过户涉及的内容全不知为由提出抗辩，本院不予采信。虽然该合同为空白合同，存在瑕疵，但双方过户时的档案材料足以确定双方买卖的标的物及标的物的基本情况。另外，被告李志美与被告刘俊美在2011年办理过户登记到2017年已经事过六年，在此期间原告与被告李志美均没有提出任何异议，不符合一起有纠纷房屋买卖的处置常理。原告也没有提供能够证实《合同法》第五十二条规定的合同无效情形的相应证据。原告提出撤销“沽房权证平私东字第××号房屋所有权登记”的诉求，不在本案审理范围。综上所述，被告李志美与被告刘俊美的房屋买卖合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，判决如下：驳回二原告的全部诉讼请求。案件受理费100.0元，减半收取计50.0元，由二原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员　　苏秀武二〇一七年十月十一日书记员　　王栋敏本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。更多数据：搜索“”来源：