（2017）川0121民初2512号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-12-04
案件名称
成都金绵物业管理有限公司与李林物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
金堂县人民法院
所属地区
金堂县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都金绵物业管理有限公司,李林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条
全文
四川省金堂县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0121民初2512号原告：成都金绵物业管理有限公司。住所地：四川省成都市金堂县赵镇钟楼街**号。法定代表人：万古华，执行董事。委托诉讼代理人：甯天富（系公司员工），男，汉族，1976年5月4日出生，住四川省金堂县。委托诉讼代理人：何姝，四川恒和律师事务所律师。被告：李林，男，汉族，1990年12月4日出生，住四川省金堂县。委托诉讼代理人：李际峰（系李林父亲），男，汉族，1968年7月6日出生，住四川省金堂县。原告成都金绵物业管理有限公司（以下简称金绵公司）与被告李林物业服务合同纠纷一案，本院2017年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告金绵公司的委托诉讼代理人何姝、甯天富，被告李林的委托诉讼代理人李际峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金绵公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费4570元，并支付滞纳金（从应付之日起按照千分之一计算至付清为止）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由，2011年9月20日，原告金绵公司与被告李林签订了《金阳美丽水景城之金阳水景前期物业管理服务合同》。合同约定，由原告为被告提供物业服务，被告应当按照约定向原告支付物业服务费及其他合同约定费用。原告已按约定向被告提供了物业服务，但被告却于2011年1月1日开始拖欠物业服务费等相关费用，经原告多次催收，被告仍置之不理。被告的违约行为严重阻碍了原告的物业管理服务工作，影响了小区管理服务工作的资金运转和小区建设，损害了原告及其他众多业主的利益。根据合同法第八条，《物业管理条例》第四十一条、《四川省物业管理条例》第六十七条等法律规定，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告李林辩称，一、根据民则通法规定，诉讼时效过期，请求驳回原告诉讼请求。二、未交物业服务费的原因：1.房屋漏水，向物管多次反映没有回复，家里墙纸换了一次又一次，家电、木地板损坏。2.小区业主车辆被损坏、被盗，小区有违章搭建，车辆堵塞消防通道等，管理不善。3.法律规定个人及团体没有权利收取滞纳金。4.一直没有成立物业委员会。物业公司没有尽到责任，请求法院公平、公正处理。三、没有看到过催收通知。本院经审理认定案件事实如下：2011年9月20日，原告金绵公司与被告李林签订了《金阳美丽水景城之金阳水景前期物业管理服务合同》。合同约定，由原告为被告所住的金堂县赵镇迎宾大道一段88号金阳水景小区提供物业服务；多层建筑每月服务费0.60元/平方米；首次缴费从购房合同约定的时间或者开发商发出交房通知之日起计算至当年底；第二次于当年底前15日交纳次年的管理服务费。逾期未交纳的按照所欠金额每日3‰收取滞纳金。违约责任，乙方（原告）未尽管理服务的，甲方（被告）有权要求原告方限期整改，逾期未整改造成损失的，原告方应承担相应责任；被告未按约定的缴费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求被告补交并按照所欠金额每日3‰收取滞纳金等。被告居住金阳水景51栋4单元，建筑面积146.58平方米。协议签订后，原告开始按约定向被告提供物业服务，但被告从2011年1月1日起至2017年6月30日止，欠交物业服务费4570元，经原告多次书面催收，被告仍今未按约定付清物业服务费。上述事实，有原、被告身份信息、金阳水景前期物业管理服务合同、房权证复印件、物管费计算表、催费通知单、照片，以及当事人的陈述在案佐证。本院认为，原告金绵公司与被告李林签订的《金阳水景前期物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据该协议约定，原告履行了物业服务义务，被告依约应当支付物业服务费用。被告在约定的期间没有交纳物业服务费，实属违约，依法应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”被告经原告书面催收后，仍未交纳物业费，原告要求被告交纳2017年6月30日前拖欠的物业费4570元，本院予以支持。根据双方约定，逾期交纳物业服务费，应当每天按照逾期未交的物业费的千分之三支付滞纳金（审理中，原告变更为千分之一）。本院认为，该滞纳金是在被告违约的情形下加收的补偿损失和一定的惩罚性资金，实际性质应该是违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”之规定，当事人约定的以及原告请求的违约金明显高于其损失，被告对违约金进行了抗辩，本院根据其违约原因、持续时间、损失的资金占用利息等因素，其违约金调整为未交物业费服务费的20%，为914.00元。关于被告辩称没有收到过催费通知单问题，原告举示的照片显示，催收通知单上注明有门牌号、欠费金额、张贴的房门号，与其他事实相互印证，能够证明原告已经在被告房门上张贴了催收通知。被告的辩称，本院不予采信。关于被告辩称该案已超过诉讼时效问题，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期届满之日起计算。”本案服务合同属于分期履行债务的合同，其诉讼时效应当从最后一期履行期届满之日起算，并且原告仍在继续履行物业服务合同。原告的起诉并未超过诉讼时效，被告的抗辩主张不成立。关于被告认为原告履行服务合同不完全，管理不到位等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，被告如果认为原告没有履行或者不完全履行合同义务，可以另行主张权利，但其以此为由拒交物业服务费没有法律依据，被告的这一主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条的规定，判决如下：一、被告李林于本判决生效之日起十日内给付原告成都金绵物业管理有限公司物业服务费4570元，违约金914元；二、驳回原告成都金绵物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 曾 进二〇一七年十月十一日书记员 张婵娟 微信公众号“”