（2017）渝0103民初17733号
裁判日期: 2017-10-11
公开日期: 2017-12-12
案件名称
重庆市江宇物业管理有限公司与黄筱物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝中区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市江宇物业管理有限公司,黄筱
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初17733号原告：重庆市江宇物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路168号，统一社会信用代码91500106450440943J。法定代表人：龚宬铖，该公司董事长。委托诉讼代理人：李士华，男，1958年4月10日，汉族，住重庆市渝中区（该公司员工）。被告：黄筱，女，1987年7月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘永川，男，1987年3月20日出生，汉族，住四川省仪陇县。（系被告丈夫）原告重庆市江宇物业管理有限公司(以下简称“江宇物业公司”)与被告黄筱物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告江宇物业公司委托诉讼代理人李士华，被告黄筱委托诉讼代理人刘永川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年2月至2017年6月共计17个月物业管理服务费用2550元；2、判令被告向原告支付2016年2月至2017年6月共计17个月公摊费水电费204元；3、判令被告向原告支付逾期缴纳物业管理费的违约总金额的20%，即550.8元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月8日，重庆骏建房地产开发有限公司与原告签订了《香江美地前期物业服务合同》，委托原告对其开发的“香江美地”项目提供前期物业管理服务。随后，原告进入“香江美地”项目开始提供前期物业管理服务。2013年12月9日，原告与被告签订了《前期物业服务管理服务合同》，约定由原告对被告购买的“香江美地”**栋****号房屋提供物业管理服务。合同履行过程中，原告按合同约定向被告提供了物业服务，但被告却未按合同约定向原告缴纳物业管理服务费用。经原告多次催缴，被告均以各种理由拒绝缴纳，拖欠至今，其行为已经严重违反合同约定，给原告的正常经营造成了恶劣的影响。被告黄筱辩称，重庆市渝中区菜袁路168号香江美地**栋****登记在被告黄筱名下，建筑面积为75.08平方米。2016年2月至2017年6月共计17个月物业管理费和水电公摊费被告曾交过，但是原告未收取，因原告要求被告签订书面承诺书，被告不同意，故至今被告未交过物管费。被告不交物管费及公摊水电费的理由是：1、物业合同是由物业公司与开发商签订的，被告没有看到过该合同；2、原告将被告缴纳的装修保证金2000元扣押，且不同意与被告协商解决装修保证金的事情，被告怀疑原告收取保证金的合法性；3、原告物业服务存在很多瑕疵，且有违约行为，原告在公共设施维护及安全管理方面存在问题。如果原告对物业管理整改到位，被告可以支付物业管理费2550元及水电公摊费204元，但不同意支付违约金550.8元，因为是原告违约在先。经审理查明，被告黄筱系重庆市渝中区菜袁路168号**栋****房屋（建筑面积74.91㎡）的所有权人。2013年3月8日，重庆骏建房地产开发有限公司（甲方）与江宇物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，委托江宇物业公司为位于重庆市渝中区菜袁路168号的香江美地（C7幢、B1、B2、B3、B5、B6、B7及公共区域）提供前期物业服务；B区高层住宅的物业服务费为2元/月/平方米（含电梯运行和公共日常维护费），水电公摊费暂定每户每月12元（根据实际情况乙方有权进行调整）；业主（或使用人）应当按时交纳和预交物业服务费，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月规定时期内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同或《业主临时公约》的约定，未按时足额交纳物业服务费的，应按拖欠金额每日千分之三的计算标准向乙方支付违约金；合同期限为2013年3月8日起至2018年3月7日止，但在本合同期限内，如业主委员会成立并代表全体业主与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。江宇物业公司（甲方）与黄筱（乙方）曾签订《前期物业管理服务合同》，约定由江宇物业公司为重庆市渝中区菜袁路168号**栋****#房屋提供前期物业服务，高层住宅的物业服务费为2元/月·平方米（含电梯运行和公共日常维护费）；物业管理区域内业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，未进入物业服务成本，应据实分摊后由产权人或者使用人向甲方缴纳；物业管理费按月交纳，也可多个月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；乙方未按时足额交纳物业费的，需按每日万分之八的标准向甲方支付违约金。经江宇物业公司催收，黄筱未交纳2016年2月至2017年6月共计17个月的物业费及水电公摊费。上述事实，有房权证、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务合同》、催费通知单等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，重庆骏建房地产开发有限公司与江宇物业公司签订的《前期物业服务合同》及江宇物业公司与黄筱签订的《前期物业管理服务合同》系各方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，在合同有效期间内对物业服务企业、开发商、业主及物业使用人依法具有约束力。江宇物业公司依约为重庆市渝中区菜袁路168号香江美地（C7幢、B1、B2、B3、B5、B6、B7及公共区域）提供前期物业服务，因此黄筱作为业主应当根据合同的约定履行交纳物管费的义务。关于物业费金额，江宇物业公司主张的金额计算有误，根据物业合同的约定，2016年2月至2017年6月共计17个月期间欠缴的物业服务费应为2546.94元，本院予以确认；关于公摊费，江宇物业公司请求的公摊费204元符合《前期物业服务合同》的约定，本院予以支持。关于违约金，结合本案具体情况，本院不予支持。被告黄筱辩称涉案房屋的2000元装修保证金问题，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，被告黄筱可选择另案解决。被告所辩称的江宇物业公司提供的物业服务存在瑕疵，并不足以构成其拒绝交纳物业费的理由，本院不予认可。综上所述，原告的诉求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄筱在本判决生效之日起十日内支付原告重庆市江宇物业管理有限公司自2016年2月至2017年6月的物业服务费2546.94元；二、被告黄筱在本判决生效之日起十日内支付原告重庆市江宇物业管理有限公司自2016年2月至2017年6月的水电公摊费204元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告黄筱负担。本判决为终审判决。审 判 员 赵文康二〇一七年十月十一日法官助理 周国平书 记 员 沈佳慧 来源：百度搜索“”