（2017）兵0601民初659号

裁判日期: 2017-10-11

公开日期: 2017-12-18

案件名称

周振楠与五家渠卓越房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

五家渠垦区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周振楠,五家渠卓越房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第九十三条第一款，第九十五条第一款，第九十六条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条

全文

新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院民事判决书（2017）兵0601民初659号原告：周振楠，男，1983年5月26日出生，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托代理人：杨皓然，新疆天冠律师事务所律师。被告:五家渠卓越房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市22区（街道东城社区）人民南路781号，统一社会信用代码：91659004572510700R。法定代表人:倪卓斐，该公司总经理。委托代理人:黄玲娟，该公司法务部职员。原告周振楠与被告五家渠卓越房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年4月19日受理后,依法适用简易程序，于同年5月24日公开开庭进行了审理。同年7月7日转为普通程序，于同年9月14日公开开庭进行了审理。原告周振楠及其委托代理人杨皓然、被告卓越公司的委托代理人黄玲娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周振楠向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的商品房买卖合同；2、判令被告退还原告购房款413127元，银行贷款1290000元，银行贷款利息299979元，契税64594元，办证费1574元，维修资金43063元，违约金4131元，购房利息105863元，合计：2222331元；3、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月6日，原告购买了被告开发的位于五家渠市恒大金碧天下项目第77幢1单元101号别墅一套，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第八条约定的交付期限，被告应当在2014年6月30日前向原告交付房屋，但被告至今未向原告交付房屋。同时，原告所购房屋存在地下室严重渗水和多处施工质量不合格问题。根据原告与被告签订的《合同》第九条有关逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％向原告支付违约金的约定，原告现主张解除合同，并要求被告退还购房款及已交纳的相关费用。被告卓越公司辩称，被告不同意解除合同。1.原告的合同解除权已消灭。根据原告与被告签订的《合同》附件四《补充协议》第十三条第三款有关按本合同约定或法律规定原告可以行使合同解除权的，应当在解除权情形发生之日起30日内行使，若原告未在30日内行使该项权利的，视为原告自愿放弃该项合同解除权的约定，以及原告与被告签订的《合同》第九条有关逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款和第八条有关被告应当在2014年6月30日前向原告交付房屋的约定，原告应当在2015年1月30日前行使合同解除权，而原告在上述期限内未向被告发出过解除合同通知书，故原告的合同解除权已消灭;2.被告是守约方，并未有任何违约行为。被告在取得五方出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》和《建筑工程消防验收意见书》后，于2014年6月30日前向原告交付房屋并未有违约行为；3.原告所购房屋是否存在主体结构质量不合格和严重影响正常居住使用的质量问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条明确规定由有工程质量检测资质的机构出具的鉴定意见才可认定，同时，原、被告在《合同》第十六条约定“买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构进行鉴定，如鉴定结论为主体质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失”，根据此约定，原告所购房屋是否存在主体结构质量不合格和严重影响正常居住使用的质量问题，应当由具有工程质量检测资质的机构进行鉴定。本院经审理认定事实如下：2011年9月19日，被告取得新建房许字（2011）417号商品房预销售许可证，对恒大金碧天下小区77号楼取得预销售许可资格。2012年8月5日，由建设、监理、设计、施工、勘察五家单位对金碧天下项目77号别墅主体质量进行验收，形成《建设、监理、设计、施工、勘察单位主体工程质量验收意见表》，结论为主体工程已达到统一验收标准的合格要求。2012年8月5日，由建设、监理、设计、施工、勘察五家单位对金碧天下项目77号别墅地基与基础的10项分项工程（土方开挖、土方回填、模板、钢筋、混凝土、现浇结构、填充墙砌体、配筋砌体、卷材防水、地下混凝土防水）进行了验收。2013年3月6日，原告与被告签订《合同》一份，《合同》第二条、第三条、第四条约定：原告购买由被告开发的恒大金碧天下项目中的五家渠市恒大路999号恒大金碧天下第77幢1单元101号房，建筑面积304.91㎡，其中套内建筑面积266.44㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积38.47㎡；单价每平方米为7062元，总金额为2153127元；《合同》第八条约定：被告应当在2014年6月30日前，将验收合格的商品房交付原告。《合同》第九条约定：如被告逾期交房不超过180日，则自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如被告逾期交房超过180日，则原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。《合同》第十六条约定，原、被告双方对交付商品房质量有争议时，原告可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或属于严重影响正常居住使用的质量问题，原告有权解除合同，被告承担鉴定费用并赔偿原告损失。《合同》第二十条、第二十一条约定《合同》未尽事宜可由双方签订补充协议作为附件四，与《合同》具有同等法律效力。《合同补充协议》（附件四）第七条约定：原告在接受房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题以外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，否则，从被告书面通知原告办理房屋交接手续之日起，视为被告已经交付房屋，但原告接受房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，被告仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。原告主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得新疆维吾尔自治区有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。2013年3月6日，原告向金碧物业有限公司五家渠分公司借款150000元。2013年3月29日，原告在上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行按揭贷款1290000元。自2013年4月5日至2017年4月6日，原告共计支付上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行按揭贷款利息299979.34元。2013年7月7日，广厦建设集团有限责任公司新疆分公司委托五家渠市新建建材检验检测有限责任公司对金碧天下项目77号别墅混凝土现浇构件进行了检验检测，结论为所检地下室框架结构、剪力墙、地下室梁板、一层至三层框架、梁板、楼梯混凝土构件现凝期混凝土强度推定值符合规范要求。2013年11月29日，由建设单位即本案被告、监理单位新疆工程建设项目管理有限公司、施工单位广厦建设集团有限责任公司新疆分公司、设计单位新疆民用建筑设计院有限公司、勘察单位新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司共同对金碧天下项目77号别墅进行竣工验收，综合验收结论为各项均满足有关规范、标准和设计要求，同意单位工程竣工验收，并形成《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位在该《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上加盖单位公章。2013年11月19日，新疆生产建设兵团第六师公安局消防科出具（师）公消验（2013）字第59号《建筑工程竣工消防验收意见书》，对金碧天下项目总建筑面积79167.61平方米低层联排住宅B片区进行了消防实地验收，结论为基本符合消防安全条件，庭审中，被告未明确原告所购房屋是《建筑工程竣工消防验收意见书》记载的具体房屋编号。2014年6月，被告通知原告办理入住手续，原告在看房时发现该房屋出现地下室渗水等现象，认为该房屋存在严重质量问题不符合交付条件，拒绝接受房屋。2014年12月30日，新疆工程建设项目管理有限公司出具对金碧天下项目77号别墅《质量评估报告》，结论为单位工程质量符合设计和施工技术标准，分部工程全部合格，工程为合格工程。2016年12月12日，经原告申请，五家渠市公证处对原告所购房屋是否存在质量问题进行了公证，并出具（2016）新五证字第1496号《公证书》，该《公证书》在工作内容中载明：“经观测，别墅门前台阶下陷、断裂，四周回填土未夯实；围墙下沉断裂；屋内线盒里只有钢丝；外墙、二楼墙壁有裂缝；三楼屋顶管线、钢筋外露；地下室有积水，墙面有水渍印”。经原告申请，本院于2017年9月7日对原告所购房屋进行了现场勘验,经勘验，原告所购房屋的地下室墙面有泛碱现象、室外围墙部分墙体断裂、地下室楼梯口处的矮墙有断裂现象。上述事实，有原、被告提交的《合同》各一份，原告提交的《个人购房担保借款合同》一份、销售不动产统一发票一张、上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行银行按揭还款流水打印件二份、金碧物业有限公司五家渠分公司借款借据一份、（2016）新五证字第1496号《公证书》一份、（2013）新乌证内经字第010515号《具有强制执行效力的债权文书公证书》一份，被告提交的《商品房预销售许可证》一份、《检测报告》一份、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》一份、《地基与基础分部工程质量验收记录》一份、《建设、监理、设计、施工、勘察单位主体工程质量验收意见表》一份、《建筑工程竣工消防验收意见书》一份、《质量评估报告》一份、本院勘验笔录、现场照片七张以及原、被告在庭审中的陈述在案为证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为:一、原告与被告签订的《合同》是否应当解除;二、原告的解除权是否消灭。一、原告与被告签订的《合同》是否应当解除。原、被告签订的《合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方具有法律约束力，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方当事人在《合同》中约定买卖双方对交付商品房的质量有争议时，原告可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，原告有权解除合同，被告承担鉴定费用并赔偿原告损失。在《合同补充协议》中约定原告主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得新疆维吾尔自治区有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，涉案房屋于2013年11月29日经建设、监理、施工、设计、勘察单位五方验收合格，系符合交付条件的房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”按照原、被告双方合同约定以及法律规定，房屋交付后原告主张其购买的房屋存在质量问题，应当按照法律规定及合同约定向有资质的检测机构申请鉴定。本院现场勘验及五家渠公证处的公证均为现场目测后记载原告所购房屋存在室外围墙部分墙体断裂、地下室楼梯口处的矮墙断裂、别墅门前台阶下陷、断裂、四周回填土未夯实、墙壁有裂缝、地下室有积水、地下室墙面泛碱等质量问题，但该质量问题是否属于主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用情形，按照法律规定及合同约定都需经相关鉴定机构进行鉴定后方可甄别。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实”。原告既未按照法律规定及合同约定对涉案房屋的质量申请鉴定，其主张也不属于免证事项，故原告认为所购房屋存在严重的质量问题，严重影响居住使用的辩解理由，因未取得相关鉴定机构的鉴定意见而不能成立，因此，原告要求解除与被告签订的《合同》的诉讼请求不能成立，本院不予支持。二、原告的解除权是否消灭。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”，第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同效力”。原、被告在《合同》第九条约定被告逾期交付房屋超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。同时，在《合同》附件四，即《补充协议》第十三条第三款约定原告行使合同解除权的，应当在解除权情形发生之日起30日内行使，若未在30日内行使该项权利的，视为原告自愿放弃合同解除权，根据上述法律规定和原、被告有关解除权行使的约定，原告并未在被告逾期180日交付房屋的条件成就后在30日内行使解除权，且该期间为除斥期间，不适用中止、中断和延长的规定，因此原告的解除权已消灭，故对被告有关原告解除权已消灭的辩解理由，本院予以支持。建立在以解除《合同》为前提的要求被告退还购房款、银行贷款、契税、办证费、维修资金，赔偿银行贷款利息、违约金、购房利息损失的诉讼请求，因原告合同解除权已消灭，原、被告签订的《合同》及《补充协议》不能解除，故原告上述诉讼请求不能成立，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第九十五条第一款、第九十六条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下:驳回原告周振楠的诉讼请求。案件受理费24578元，由原告周振楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。审判长汪安江审判员刘杰人民陪审员曾选民二〇一七年十月四日书记员钱瑞马甜甜1 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